第八章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究

　　一、單項(xiàng)選擇題(每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意)

　　1.下列費(fèi)用中，不屬于企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的是( )。

　　A.審計(jì)費(fèi)

　　B.利息

　　C.外匯匯兌凈損失

　　D.融資代理費(fèi)

　　正確答案:A　解題思路：財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他費(fèi)用。利息的計(jì)算，可參照金融市場利率和現(xiàn)金分期投入的情況按復(fù)利計(jì)算;利息以外的其他融資費(fèi)用，一般占利息的10%左右。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，選擇評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)參數(shù)時(shí)，一般將空置率歸為( )指標(biāo)。

　　A.時(shí)間類參數(shù)

　　B.融資類參數(shù)

　　C.評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)

　　D.收益類指標(biāo)

　　正確答案:D　解題思路：經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的基礎(chǔ)參數(shù)，包括以下幾個(gè)方面的指標(biāo)：(1)時(shí)間類參數(shù)。包括：開發(fā)活動(dòng)的起始時(shí)間點(diǎn)，開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)期、準(zhǔn)備期、建設(shè)期、出售期、出租經(jīng)營期的起始時(shí)間點(diǎn)以及持續(xù)時(shí)間長度，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的計(jì)算周期。(2)融資相關(guān)參數(shù)。包括：房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸款利率，資本金投入比例或財(cái)務(wù)杠桿比率，預(yù)售收入用于后續(xù)開發(fā)建設(shè)投資的比例。(3)收益相關(guān)招標(biāo)。包括出租率或空置率，運(yùn)營成本占毛租金收入比率。(4)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類招標(biāo)。包括基準(zhǔn)收益率、目標(biāo)成本利潤率、目標(biāo)投資利潤率、目標(biāo)投資回報(bào)率等指標(biāo)。

　　3.將借款本息視為現(xiàn)金流出的基本報(bào)表是( )。

　　A.全部投資現(xiàn)金流量表

　　B.資本金現(xiàn)金流量表

　　C.借款還本付息估算表

　　D.投資計(jì)劃與資金籌措表

　　正確答案:B　解題思路：注意全部投資現(xiàn)金流量與自有資金現(xiàn)金流量的區(qū)別。

　　4.在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，對(duì)房屋開發(fā)費(fèi)的估算中用到的估算公式：直接費(fèi)=每平方米造價(jià)指標(biāo)×建筑面積，屬于( )。

　　A.單元估算法

　　B.單位指標(biāo)估算法

　　C.概算指標(biāo)法

　　D.工程量近似匡算法

　　正確答案:C　解題思路：概算指標(biāo)法是采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用。常使用的估算公式是：直接費(fèi)=每平方米造價(jià)指標(biāo)×建筑面積，主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指標(biāo)×建筑面積。

　　5.對(duì)投資項(xiàng)目方向提出建議，是( )階段的主要任務(wù)。

　　A.投資機(jī)會(huì)研究

　　B.初步性可行性研究

　　C.詳細(xì)可行性研究

　　D.項(xiàng)目的評(píng)估和決策

　　正確答案:A　解題思路：投資機(jī)會(huì)研究：該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。