答案部分

　　一、單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　一年后支付的款項要折現(xiàn)到首付時點后，再與首付款相加，才能得出實際價格。首期支付30%，那么首期支付的價款就是300×30%=90萬，余下300×(1-30%)=210萬在年末支付，房地產(chǎn)實際價格=300×30%+300×70%/(1+6%)=288.11萬元;建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積=100/90%=111.11

　　建筑面積單價=288.11/111.11=25930.18868元/平方米，選A。參見教材P187。

　　2、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　在統(tǒng)一幣種方面，將某一幣種的價格換算為另一幣種的價格，應(yīng)采用該價格所對應(yīng)的日期的匯率，一般是采用成交日期的匯率。參見教材P187。

　　3、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　使用面積=100×0.8=80(㎡)。建筑面積下的價格=使用面積下的價格×使用面積/建筑面積=10000×80/100=8000(元/㎡)。參見教材P187～188。

　　4、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的共有建筑面積=135+25=160(㎡)，2000000÷160=12500(元)。參見教材P187～188。

　　5、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　從2011年1月末至2011年6月末的期數(shù)為5;2011年6月末至2011年10月末的期數(shù)為4：2500(1+1%)5+4×20=2707.53(元/㎡)。參見教材P195。

　　16、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　該年9月1日該房地產(chǎn)以美元計算的正常價格為：(1000×6.7+80×8)÷ 6.4=1147(美元/㎡)。參見教材P195。

　　7、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　該可比實例在2010年10月末的價格=3000×(1+1%)2-10×4=3020(元/㎡)。參見教材P195。

　　8、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　交易日期為2011年3月1日的正常交易價格即合同交易價格4000元/㎡，所以正確答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54，參見教材P195。

　　9、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)=100/99×101/100=1.02。參見教材P200。

　　10、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　先將可比實例的樓層調(diào)整至估價對象樓層狀況下價格：5700/95%×98%×110%=6468 (元/㎡),再將可比實例不正常交易稅費負擔(dān)調(diào)整為正常交易稅費負擔(dān)狀況下價格：6468/(1-6%)=6881(元/㎡)。參見教材P202。

　　11、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　加權(quán)平均值為：6800×0.3+6700×0.5+6300×0.2=6650(元/㎡)。中位數(shù)為：6700。差值為：6650-6700=-50(元/㎡)。參見教材P204～205。

　　12、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　可比實例價格的調(diào)整系數(shù)為0.98，即估價對象價格=可比實例價格×0.98

　　估價對象價格指數(shù)/可比實例價格指數(shù)=0.98，一般將估價對象價格指數(shù)設(shè)為100，設(shè)可比實例價格指數(shù)為X ，則100/X=0.98 ，X=102.04，表示可比實例的房地產(chǎn)狀況在某個因素方面優(yōu)于估價對象的房地產(chǎn)狀況，對價格的影響幅度為2.04%。

　　13、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　比準(zhǔn)價格=2130×0.3+2190×0.4+2220×0.3=2181元/㎡。參見教材P205。

　　二、判斷題

　　1、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　比較法求得的價值有時并不一定合理、真實，因為在房地產(chǎn)市場參與者群體過于樂觀或過于悲觀的情況下，房地產(chǎn)價格可能被市場高估或低估，造成了房地產(chǎn)市場價格不合理，而偏離房地產(chǎn)本身的價值。參見教材P174。

　　2、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　比較法的原理和技術(shù)，可以用于收益法、成本法、假設(shè)開法中市場租金的求取。參見教材P175。

　　3、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　運用比較法估價需要把諸如營業(yè)稅、所得稅、契稅等交易稅費非常負擔(dān)下的價格，處理為正常負擔(dān)下的價格。參見教材P175。

　　4、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　在實際工作中，估價機構(gòu)還可以安排有關(guān)人員專門從事交易實例搜集工作。參見教材P180。

　　5、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　因為信息不完全，對可比實例成交價格的處理不可能完全的“適當(dāng)”。參見教材P180。

　　6、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　估價對象為一宗土地，則選取的可比實例的土地面積應(yīng)與該土地的面積大小差不多，既不能過大也不能過小。參見教材P181。

　　7、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的0.5倍～2倍范圍內(nèi)。參見教材P181。

　　8、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　當(dāng)選取建設(shè)用地使用權(quán)出讓實例為可比實例時，目前一般不宜選取協(xié)議方式的出讓實例。參見教材P182。

　　9、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　對于統(tǒng)一付款方式的做法具體是通過折現(xiàn)計算。參見教材P184。

　　10、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　統(tǒng)一價格表示單位可以是總價，也可以是單價，一般采用單價。參見教材P187。

　　11、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　可比實例的成交價格是實際發(fā)生的，可能是正常的，也可能是不正常的。參見教材P189。

　　12、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　市場狀況調(diào)整的具體方法，可采用價格指數(shù)或價格變動率，也可采用時間序列分析。參見教材P194。

　　13、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　該宗房地產(chǎn)2011年10月1日的價格計算如下：1800×98.0÷76.5=2305.88(元)。參見教材P195。

　　14、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整可分解為實物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和區(qū)位狀況調(diào)整。參見教材P197。

　　15、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　對于同一使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，各種影響因素的權(quán)重有所不同，對于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，同一影響因素的權(quán)重應(yīng)有所不同。參見教材P198。