2016年房地產估價師理論與方法章節(jié)講義第二章：房地產的特性

　　一、不可移動

　　不可移動特性也稱為位置固定性，是房地產最重要的一個特性，也是房地產不同于其他財產的主要之處。

　　土地上的土壤、砂石等雖然可以移動、搬走，但是作為立體空間、完整意義上的土地，其位置是固定的，不能移動。建筑物由于"扎根"在土地之中，其位置通常也是固定的，不能移動。有時為了道路建設和古建筑保護等，需要對建筑物實施整體平移。例如，因城市道路擴建需要，廣西壯族自治區(qū)一級保護文物"英國領事館舊址"被整體平移了35m。盡管如此，建筑物被移動的情況很少見，被移動的建筑物

　　數(shù)量相對于現(xiàn)存的建筑物數(shù)量微不足道，并且這種移動的耗費很大，往往是不得已而為之，移動的距離也很短。建筑物被拆除的情況倒是比較常見，但建筑物被拆除后就不是建筑物了，而成了廢物、建筑垃圾或還原成了建筑材料。

　　由于不可移動，每宗房地產與重要場所(如市中心)的距離、對外交通、外部配套設施、周圍環(huán)境和景觀等，均有一定的相對穩(wěn)定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產獨有的自然地理位置和社會經濟位置，使得不同的房地產之間有區(qū)位優(yōu)劣之分。同時值得指出的是，房地產的不可移動主要是其自然地理位置固定不變，房地產的社會經濟位置在經過一段時間之后可能會發(fā)生變化。因為對外交通、外部配套設施等，均可以影響房地產的社會經濟位置，而這些通常是隨著城市建設和發(fā)展而發(fā)生變化的，特別是在中國目前城市建設和發(fā)展變化較大較快的情況下。

　　二、獨一無二

　　獨一無二特性也稱為獨特性、異質性、非同質性、個別性。房地產不像工廠生產出來的汽車、電視機等產品那樣整齊劃一，每宗房地產都有自己的獨特之處，如同沒有兩個完全相同的人那樣，沒有兩宗完全相同的房地產。即使兩處的建筑物

　　可能一模一樣，但由于它們的位置、朝向、地形、地勢、周圍環(huán)境和景觀等的不同，該兩宗房地產實質上也是不相同的。

　　房地產的獨一無二特性，使得房地產市場上難以出現(xiàn)相同房地產的大量供給，房地產之間不能完全替代，房地產市場不是完全競爭的市場，房地產價格千差萬別并容易受個別因素的影響。此外，盡管有樣板房、樣板間、售樓書、沙盤、照片等，房地產交易不適宜采取樣品交易方式，而必須到交易對象實地觀察、感受或體驗，房地產估價也必須到估價對象實地查勘。

　　值得指出的是，房地產盡管有獨一無二特性，但一些房地產之間特別是住宅之間、寫字樓之間、商業(yè)門面房之間，仍然具有一定程度的替代性，從而存在一定程度的競爭，在價格上也有一定程度的牽掣。房地產估價的替代原則(見本書第五章第五節(jié))及估價方法之一的市場法(見本書第六章)正是基于這一點。

　　三、壽命長久

　　壽命長久特性也稱為耐久性，對土地而言，也稱為不可毀滅性、永續(xù)性。土地雖然可能發(fā)生塌陷、被洪水淹沒或者荒漠化、鹽漬化等，但它在地表上所標明的場所、作為空間是永存的。實際上，只要對土地進行適當?shù)谋Ｗo，土地的生產力或利用價值一般不會喪失，能夠一次又一次地被反復利用。而其他物品，不論如何保護，只要被使用就會發(fā)生磨損，經過一定期限或較長時間的使用之后，最終會報廢，喪失使用價值。建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但其壽命通常可達數(shù)十年甚至上百年。在正常情況下，建筑物很少發(fā)生自然倒塌，通常是為了土地的更好利用或更高價值才會被拆除。

　　由于壽命長久，房地產可以給其擁有者帶來持續(xù)不斷的利益。但需要指出的是，從具體使用者的角度看，土地在某些情況下是有壽命的，如以出讓方式取得的建設用地使用權是有使用期限的。目前，建設用地使用權出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。以出讓方式取得建設用地使用權的，轉讓房地產后，受讓人的使用期限不得超過原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經使用期限后的剩余期限。建設用地使用權期間屆滿，除住宅建設用地使用權自動續(xù)期外，非住宅建設用地使用權人未申請續(xù)期或者雖然申請續(xù)期但依法未獲批準的，建設用地使用權由國家無償收回。對此點的認識在房地產估價上具有重要的意義，如坐落位置很好、建筑物狀況也很好的房地產，可能由于土地使用期限較短而價值較低。另外，對耕地來說，如果采用一種會破壞土壤肥力的方式耕作，或者不注意環(huán)境保護，土地在某種意義上也有"毀滅"的可能。

　　四、供給有限

　　土地是大自然的產物，人工生產不出來，地表面積基本上是固定不變的，因此土地總量不能增加。土地的這種特性稱為有限性、不可再生性、不增性。但對狹義的土地 (可用的陸地)來講，如果地價高到一定程度，可以吸引人們移山填�；蛘邔⒒哪�改造為良田，從而"制造"出可用的土地。中國香港、澳門地區(qū)和日本、新加坡等國家，都有大量填海造地的實例，如日本的關西機場就是用填海的方式建成的。但即使如此，這種"造地"的數(shù)量相對于現(xiàn)存的土地數(shù)量是微不足道的。由于土地不能增加，特別是位置較好的土地供給有限，導致了建筑物特別是位置較好的建筑物的數(shù)量也是有限的。