八、易受限制

　　房地產由于具有不可移動、相互影響的特性，并且是各種生產、生活活動都不可缺少的基礎要素，關系民生及社會、經濟穩(wěn)定，所以世界上幾乎所有的國家和地區(qū)，即使是那些標榜"私有財產神圣不可侵犯"的私有制國家和地區(qū)，對房地產的利用、交易等都有一些限制，甚至是嚴格管制的。"私有財產神圣不可侵犯"的國家和地區(qū)對房地產進行限制的一種理由是："正為了要維護自由才限制自由"-～"私有財產的存在是美國生活方式的基礎之一…但'私有財產'這個名稱很需要詮釋一番，因為不論聯(lián)邦、州或市政府都時常為了公眾利益而干預私有財產，或規(guī)定所有人如何才能享用其財產，或向私產所有人抽稅，甚或把他的財產完全沒收。""一個地主享有'天然權利'使其土地不受鄰人開掘工作的損害，可是倒過來說，他自己的自由也不免受到限制。同樣，如果他的土地沿著一條水道，那末他有權要求上游的地主不使流到他那里的水受到'不合理'的污染或在量方面減少。更廣泛地說在不成文法里有一項有關'騷擾'的理論，要求每一個業(yè)主避免在自己的土地上進行'不合理，的侵擾附近土地使用或享受的活動(例如以煙、氣味或嘈雜聲)。"

　　九、難以變現(xiàn)

　　難以變現(xiàn)也稱為變現(xiàn)能力弱、流動性差、弱流動性。變現(xiàn)能力是指在沒有過多損失的條件下，將非現(xiàn)金財產轉換為現(xiàn)金的速度。凡是能夠隨時、迅速地轉換為現(xiàn)金且沒有損失或者損失較小的，稱為變現(xiàn)能力強;反之，稱為變現(xiàn)能力弱。對變現(xiàn)能力的理解，關鍵是注意"在沒有過多損失的條件下"。因為變現(xiàn)能力是與變現(xiàn)的價格相聯(lián)系的�？梢哉f沒有賣不出去的商品，只有賣不出去的價格。只要價格低到一定程度，總會有人購買。可見，如果沒有價格的約束，任何商品都能很快變現(xiàn)。

　　房地產由于具有獨一無二、價值較大、易受限制等特性，加上交易手續(xù)較復雜、交易稅費較多等原因，使得同一宗房地產的買賣不會頻繁發(fā)生，一旦需要出售，通常需要較長的時間才能脫手。例如，需要數月甚至一兩年才能找到合適的買者，討價還價的時間一般也較長。因此，房地產與股票、債券、黃金等相比，變現(xiàn)能力弱。當需要將房地產快速變現(xiàn)時，通常要以一定幅度的降價為代價才能實現(xiàn);有時即使作了一定幅度的降價，在短期內也可能找不到買者。當然，對房地產擁有者來說，有時可以采取房地產抵押貸款的辦法來解決所需要的資金問題。

　　十、保值增值

　　一般地說，豆腐、牛奶之類易腐爛變質的物品，經過一段時間以后，其價值會完全喪失;電腦、手機之類的高科技產品，隨著新技術新工藝的不斷出現(xiàn)、生產效率提高、生產成本降低、更好的產品面世等，其價值會快速降低。但是，房地產因土地面積不能增加、交通等基礎設施不斷完善、人口增加等，其價值通�？梢缘玫奖３�，甚至隨著時間的推移而自然增加(即自然增值)。

　　引起房地產價格上漲的原因主要有5個方面：①房地產擁有者自己對房地產進行投資改良，如重新進行裝飾裝修，更新或添加設施設備，改進物業(yè)管理等;②外部經濟，如政府進行道路、地鐵等交通建設，修建廣場、公園、公共綠地，調整城市發(fā)展方向，改變城市格局等;③需求增加導致稀缺性增加，如經濟發(fā)展和人口增加帶動房地產需求增加;④房地產使用管制改變，如將農用地轉為建設用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蛏虡I(yè)用途，增加容積率等;⑤通貨膨脹，即商品和服務的貨幣價格總水平的持續(xù)上漲現(xiàn)象，或者簡單地說，是物價的持續(xù)普遍上漲。其中，房地產擁有者自己對房地產進行投資改良所引起的房地產價格上漲，不是房地產自然增值;通貨膨脹引起的房地產價格上漲，不是真正的房地產增值，而是房地產保值;外部經濟、需求增加導致稀缺性增加、房地產使用管制改變所引起的房地產價格上漲，是真正的房地產自然增值。

　　房地產通常具有保值功能，因為它能抵御通貨膨脹。如果出現(xiàn)通貨膨脹，貨幣的購買力會下降，今天能用l元錢買到的商品或服務，以后很可能得花不止l元錢才能買到。而說某項投資是保值性的，意味著所投入資金的增值速度能抵消貨幣的貶值速度，具體地說，就是能保證投資一段時間后所抽回的資金，完全能夠購買到當初的投資額可以購買到的同等商品或服務。