房地產(chǎn)的供給有限特性，使得房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。一定位置特別是好位置的房地產(chǎn)被人占有以后，占有者可以獲得生產(chǎn)或生活的場(chǎng)所，享受特定的光、熱、空氣、雨水和風(fēng)景(如海水、陽(yáng)光、沙灘)，或者可以支配相關(guān)的自然資源和生產(chǎn)力，而他人除非支付相當(dāng)?shù)拇鷥r(jià)，否則無(wú)法享有。

　　進(jìn)一步來(lái)看，房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上還不在于土地總量不能增加。目前，相對(duì)于人類(lèi)的需要來(lái)說(shuō)，土地總量還是較豐富的。如果沒(méi)有不可移動(dòng)特性，土地總量不能增加就沒(méi)有這么重要。因此，房地產(chǎn)具有供給有限特性，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的不可移動(dòng)特性造成了房地產(chǎn)供給不能集中于一處，在特定位置上具有固定的數(shù)量。這是房地產(chǎn)供給與一般物品供給的最主要區(qū)別。要增加房地產(chǎn)供給，一是向更遠(yuǎn)的平面方向發(fā)展，如向郊區(qū)擴(kuò)展;二是向更高的立體方面發(fā)展，如增加容積率或建筑高度。但這些又要受到耕地保護(hù)、環(huán)境保護(hù)、交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件(包括容量)、城鄉(xiāng)規(guī)劃等的約束。

　　五、價(jià)值較大

　　與一般物品相比，房地產(chǎn)不僅單價(jià)高，而且總價(jià)大。從單價(jià)高來(lái)看，每平方米土地或每平方米建筑面積房屋的價(jià)格，低則數(shù)千元，高則上萬(wàn)元甚至十幾萬(wàn)元，繁華商業(yè)地段經(jīng)常有"寸土寸金"之說(shuō)。從總價(jià)大來(lái)看，房地產(chǎn)不可以按照平方米之類(lèi)的小單位零星消費(fèi)，必須有一定的規(guī)模(如一定的面積)，因此，可供利用的一塊土地或一套住房的價(jià)值，比一件家具或一臺(tái)電視機(jī)的價(jià)值要大得多，一般在十萬(wàn)元以上。對(duì)普通居民來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)一套普通商品住宅通常需要花費(fèi)其一生的積蓄。至

　　于一幢別墅、一座商場(chǎng)的價(jià)值就更大了，通常為上百萬(wàn)元、上千萬(wàn)元，甚至上億元。

　　六、用途多樣

　　用途多樣特性也稱(chēng)為用途的競(jìng)爭(zhēng)、轉(zhuǎn)換及并存的可能性，主要是空地所具有的特性。土地上一旦建造了建筑物，用途即被限定，通常難以改變，因?yàn)榭赡苁艿皆�有建筑結(jié)構(gòu)等的限制而不能改變，或者改變的費(fèi)用很高而在經(jīng)濟(jì)上不可行。當(dāng)然，也有隨著交通條件、周?chē)�環(huán)境等的變化，將原來(lái)的廠房改造為辦公樓、超級(jí)市場(chǎng)或者拆除重新利用的大量實(shí)例。

　　多數(shù)土地就其本身來(lái)看，可以有多種不同的用途，如可用于林業(yè)、農(nóng)業(yè)、工業(yè)、居住、辦公、商業(yè)等。如果愿意的話(huà)，即使是城市商業(yè)中心的土地，也可以用來(lái)種植農(nóng)作物，而且該農(nóng)作物可能與在農(nóng)地上生長(zhǎng)得一樣好。在不同用途中還可以選擇不同的利用方式，如居住用途有普通住宅、高檔公寓和別墅，有老年公寓、青年公寓和學(xué)生公寓，既可以建平房也可以建多層樓房或者高層建筑。

　　房地產(chǎn)雖然具有用途多樣特性，但現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的用途并不是其擁有者可以隨意決定的。房地產(chǎn)的利用一方面要符合城市規(guī)劃等的規(guī)定，另一方面存在著不同用途以及利用方式之間的競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)選問(wèn)題。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)擁有者趨向于在法律允許的范圍內(nèi)將其房地產(chǎn)用于預(yù)期可以獲得最高收益的用途和利用方式。因此，房地產(chǎn)估價(jià)中有"合法原則"和"最高最佳利用原則"(分別見(jiàn)本書(shū)第五章第三節(jié)和第六節(jié))。從經(jīng)濟(jì)角度看，土地利用選擇的先后順序一般是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場(chǎng)、放牧地、森林、不毛荒地。

　　七、相互影響

　　一般物品的使用基本上是孤立的，相互間很少有影響，并由于一般物品可以移動(dòng)，即使有影響，也易于排除，影響通常是暫時(shí)的。而房地產(chǎn)因?yàn)椴豢梢苿?dòng)，其用途、建筑高度、外觀等狀況通常會(huì)對(duì)周?chē)�的房地產(chǎn)甚至社會(huì)公眾利益產(chǎn)生較大和較長(zhǎng)久的影響;反之，周?chē)�的房地產(chǎn)狀況也會(huì)對(duì)該房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。例如，影響到日照、采光、通風(fēng)、視野、可視性(能否被看見(jiàn))，使環(huán)境美化或帶來(lái)人流、噪聲、異味等。因此，房地產(chǎn)具有相互影響特性。從而一宗房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其自身狀況直接相關(guān)，而且與周?chē)�的房地產(chǎn)狀況密切相關(guān)，受周?chē)�房地產(chǎn)利用的影響。例如，在一幢住宅附近建垃圾站、公共廁所或工廠，會(huì)降低該住宅的價(jià)值;而在該住宅旁邊建花園、開(kāi)辟綠地，則會(huì)提高其價(jià)值。修筑一條道路或建造一個(gè)購(gòu)物中心，對(duì)其周?chē)�的房地產(chǎn)價(jià)值也有很大的影響。正是由于房地產(chǎn)具有相互影響特性，產(chǎn)生了"相鄰關(guān)系"，并且法律規(guī)定"不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。"

　　進(jìn)一步來(lái)看，房地產(chǎn)利用存在經(jīng)濟(jì)學(xué)所講的"外部性"。外部性也稱(chēng)為外部效應(yīng)、外部影響，是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體(生產(chǎn)者或消費(fèi)者)進(jìn)行生產(chǎn)或消費(fèi)等活動(dòng)時(shí)，對(duì)其他經(jīng)濟(jì)行為主體帶來(lái)的影響。外部性分為有利的外部性和有害的外部性。有利的外部性也稱(chēng)為正的外部性、外部經(jīng)濟(jì)，是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受益，而受益者無(wú)需為此花費(fèi)代價(jià)。例如，某人在自己的住宅周?chē)�種植花草樹(shù)木、美化環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益，但鄰居不會(huì)為此向他支付任何費(fèi)用。有害的外部性也稱(chēng)為負(fù)的外部性、外部不經(jīng)濟(jì)，是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受損，而該經(jīng)濟(jì)行為主體卻沒(méi)有為此承擔(dān)成本。例如，工廠向河流排放廢水、汽車(chē)產(chǎn)生噪聲，污染了環(huán)境使他人受害，但該工廠和汽車(chē)駕駛者可能并沒(méi)有因此向受害者支付補(bǔ)償費(fèi)。