國有土地上房屋征收評估

　　一、房屋征收中的評估工作

　　房屋征收中應由房地產(chǎn)估價機構評估、測算的內(nèi)容主要有：

　　(1)被征收房屋的價值;

　　(2)用于產(chǎn)權調(diào)換房屋的價值;

　　(3)被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

　　二、房屋征收評估機構選定及委托

　　1.首先由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定;沒有協(xié)商或者經(jīng)協(xié)商達不成一致意見的，由房屋征收部門組織被征收人通過少數(shù)服從多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，如進行搖號、抽簽等。

　　2.房地產(chǎn)估價機構選定后，房屋征收部門作為委托人要在規(guī)定時間內(nèi)向其出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。

　　3.房屋征收評估報告必須由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)估價機構公章。

　　三、房屋征收評估原則和要求

　　(一)房屋征收評估原則

　　房地產(chǎn)價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。

　　(二)房屋征收評估基本事項

　　1.評估目的。

　　被征收房屋價值評估目的：為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值。

　　產(chǎn)權調(diào)換房屋價值評估目的：為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權調(diào)換房屋的價值。

　　2.評估時點確定。

　　被征收房屋價值評估時點應當為房屋征收決定公告之日。

　　用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

　　3.評估對象界定。

　　房屋征收部門應做到以下幾點：一是在委托書和委托合同中明確評估對象范圍。二是提供征收范圍內(nèi)已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理結果情況。已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準;未經(jīng)登記的，應當按市、縣級政府認定、處理結果評估。

　　4.評估價值內(nèi)涵。被征收房屋的價值包含被征收房屋及其占用范圍內(nèi)土地使用權的價值。

　　價值內(nèi)涵具體是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權在不被征收的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

　　【2017年真題】被征收房屋的價值包含被征收房屋及其占用范圍的土地使用權價值。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房屋征收評估原則和要求。被征收房屋的價值包含被征收房屋及其占用范圍內(nèi)土地使用權的價值。參見教材P63。

　　【2014年真題】國有土地上房屋征收價值評估不考慮被征收房屋的(　)等因素的影響。

　　A.租賃

　　B.查封

　　C.抵押

　　D.土地使用權

　　E.供求關系

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考查的是房屋征收評估原則和要求。被征收房屋的評估價值內(nèi)涵具體是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權在不被征收的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。參見教材P63。

　　(三)實地查勘、評估方法和技術協(xié)調(diào)

　　(1)實地查勘要求：房地產(chǎn)估價機構應當進行實地查勘，房屋征收部門和被征收人應當協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘。

　　房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕簽字或者蓋章的，應當有房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關系的第三人見證，并應當在評估報告中說明有關情況。

　　【2014年真題】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)擬將正在建設的高檔商品房項目作為抵押物，向乙銀行貸款1億元，委托丙房地產(chǎn)估價機構(以下簡稱丙機構)進行評估。丙機構經(jīng)調(diào)查得知：該項目總建筑面積為15000平方米，其中：已被人民法院預查封1000平方米。經(jīng)批準可預售的建筑面積為14000平方米，其中：有3000平方米已預售并辦理了商品房預告登記。甲公司依法辦理該項目抵押登記后，擬將該項目整體轉(zhuǎn)讓給丁公司。評估過程中，丙機構應做的工作包括(　)。

　　A.進行實地查勘

　　B.調(diào)查了解法定優(yōu)先受償權利情況

　　C.要求甲公司提供《國有土地使用證》和《房屋所有權證》

　　D.按照甲公司要求確保抵押物評估價值不低于1億元

　　『正確答案』AB

　　『答案解析』本題考查的是房屋征收評估原則和要求。房地產(chǎn)估價機構應當對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。同時，房地產(chǎn)估價機構需要調(diào)查了解法定優(yōu)先受償權利情況。參見教材P62。

　　(2)評估方法選用：房屋征收評估應當選用比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等方法中的一種或者多種。

　　被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應當選比較法評估;被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應當選用收益法評估;被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發(fā)法評估。

　　(3)評估結果確定：選用多種方法評估時，應對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。房屋征收評估價格應當以人民幣為計價的貨幣，精確到元。