論述題

答案

1、房地產開發(fā)資金籌措的渠道有哪些？如何通過發(fā)行股票來進行籌資？并簡要談談中國的房地產證券化趨勢。

答：房地產開發(fā)資金籌措的渠道主要有銀行貸款融資、證券融資、房地產信托融資以及其他形式。

房地產股票是股份制房地產企業(yè)發(fā)放的股份入股憑證。房地產股票的發(fā)行有兩種形式：募集式和發(fā)起式。募集式即向社會公開發(fā)行的，可以在證券市場上流通。發(fā)起式是不上市的股票，只在房地產股份企業(yè)內部發(fā)行的股票，一般采取記名股權的形式。

目前，中國的房地產證券化現(xiàn)狀還處于不成熟階段，還需要相當長的一段時期來發(fā)展，但是證券化的趨勢是肯定的。

2、請論述物業(yè)管理市場的構成，并談談我國物業(yè)管理市場存在的主要問題及解決對策？

答：物業(yè)管理市場的構成主要包括三個方面：

市場客體：物業(yè)管理服務，無形的

市場主體：需求主體、供給主體

市場環(huán)境：各種交換賴以進行的社會制度

我國物業(yè)管理市場存在的主要問題：物業(yè)管理公司的行為不規(guī)范，管理不到位；業(yè)主委員會成立難；業(yè)主與物業(yè)管理者的地位倒置造成服務關系扭曲等    

我國物業(yè)管理市場解決對策：完善物業(yè)管理法規(guī)，規(guī)范物業(yè)管理市場；加快物業(yè)管理市場化進程，建立優(yōu)勝劣汰的機制；理順業(yè)主與物業(yè)公里公司的關系；實行扶優(yōu)扶強政策，引導物業(yè)公司走規(guī)模經營的路子，創(chuàng)立自己的品牌等等對策     

3、房地產開發(fā)項目建設的三大目標是什么，它們之間是什么關系，你是如何理解的？

答：房地產開發(fā)項目建設的三大目標分別是：項目建設投資（成本）、進度（或工期）、質量。開發(fā)項目建設三大目標之間的關系既有對立的一面，也有統(tǒng)一的一面。   

開發(fā)項目建設三大目標之間的對立關系：分別闡述質量與成本、質量與工期、工期與成本之間的對立關系。例如：如果項目建設的功能和質量要求高，就需要投入更多成本。如果要加快進度，縮短工期，則需要增加成本，同時也可能會影響質量。

開發(fā)項目建設三大目標之間的統(tǒng)一關系：分別闡述質量與成本、質量與工期、工期與成本之間的統(tǒng)一關系。例如：加快進度、縮短工期雖然需要增加一定的投資，但是可以使整個開發(fā)項目建設提前投入使用，從而提早發(fā)揮投資效益，還能在一定程度上減少利息支出，減少成本。如果施工質量好，可減少投入使用后的維修費用，也可以減少成本。

4、房地產開發(fā)融資方案的內容包括什么，確定房地產開發(fā)融資方案的考慮因素有哪些，如何選擇房地產開發(fā)融資方案？

答：房地產開發(fā)融資方案的內容包括：欲籌集資金的幣種、數(shù)額；融資流量；資金來源構成；融資風險分析及風險管理措施，房地產開發(fā)企業(yè)資金投入和資金償還要求相適應的不同時間內籌集資金和償還資金的數(shù)量。融資成本預算；融資方法和明確融資的權利責任關系。

確定房地產開發(fā)融資方案的考慮因素包括：合理的融資規(guī)模；正確選擇房地產開發(fā)融資的渠道和方式，降低融資成本；統(tǒng)籌考慮房地產開發(fā)的融資與投資；提高房地產開發(fā)資金的使用效益；按規(guī)定建立資本金制度；優(yōu)化房地產開發(fā)的資金結構。

選擇房地產開發(fā)融資方案：選擇房地產開發(fā)融資方案的方法，一般采用比較分析法。分別從各個可行的房地產開發(fā)融資方案的安全性、經濟性和可行性用分級評價的方式進行比較，即將安全性、經濟性和可行性各指標按優(yōu)劣順序排列為ABCD四級，選擇出安全性、經濟性和可行性3項指標均令人滿意的方案。

5、房地產開發(fā)項目土地使用權的取得方式有哪些？每種方式的含義是什么，有哪些特點？一般來說，國家機關、軍事用地和公益事業(yè)用地通常采用哪種方式取得土地使用權，簡單談談理由？ 

答：房地產開發(fā)項目土地使用權的取得主要有3種方式，即土地使用權出讓、轉讓和劃撥。

土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓的特點：土地所有權與使用權分離；有償性；有期限性

土地使用權轉讓是指經出讓方式獲得土地使用權的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權再轉移的行為。土地使用權轉讓只能在原土地使用權出讓合同規(guī)定的權利義務范圍內進行，權利人不得擴張其權利內容。

土地使用權劃撥的含義：指經縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權無償交付給土地使用者的行為。土地使用權劃撥的特征：沒有明確的期限；無須支付土地使用權出讓金；不能隨意轉讓、出租和抵押。

一般來說，國家機關、軍事用地和公益事業(yè)用地通常采用土地使用權的劃撥形式，因為國家機關、軍事用地和公益事業(yè)用地是為了滿足社會公眾利益的需要，不以盈利為目的。從三種土地使用權取得的方式來看，劃撥這種形式是比較適合的。