三、簡答題

1．征地與拆遷的區(qū)別是什么？

征地與拆遷的區(qū)別是涉及的土地權屬不同。

征地是征用農村集體所有的土地，首先需要改變土地所有制性質，變集體所有制性質為國家所有制，其次再改變土地的使用方式。

拆遷是國家按有關法定程序收回土地使用權或改變使用性質時，對土地上附著物和房屋原用戶、住戶進行的拆遷、安置、補償。不需改變土地所有制性質。

2．房地產開發(fā)融資的主要形式有哪些？

房地產開發(fā)融資的主要形式有銀行貸款融資；證券融資；房地產信托融資；房地產融資的其他方式，包括聯(lián)建、參建融資、房地產典當融資、利用外資等形式。

3．房地產開發(fā)的整個流程分為哪些階段？

房地產開發(fā)的整個流程分為十個階段，分別為：開發(fā)商提出開發(fā)設想、可行性研究、申請項目用地、項目設計、征地及拆遷安置、籌措房地產開發(fā)資金、建設工程招標、施工、市場營銷與策劃、物業(yè)管理。

4．土地使用權的出讓有哪些方式？各有什么特點？

土地使用權的出讓主要有三種方式：協(xié)議出讓、招標出讓和拍賣出讓。

協(xié)議出讓在一定程度上排斥了市場機制，是一種不發(fā)達的土地市場。

招標出讓是一種有條件、有選擇、有控制的市場競爭形式。

拍賣出讓是競爭激烈的方式。一般適用于經濟條件好、交通便利、區(qū)位優(yōu)異的地段。

5．房地產項目主要的定價方法有哪些？

房地產項目的定價方法主要有：成本加成定價法、競爭價格定價法、加權點數定價法、顧客感受定價法。

6．房地產開發(fā)投資風險有哪些？

房地產開發(fā)投資風險主要包括：財務風險因素、購買力因素、利率風險、變現(xiàn)風險、社會風險和意外事故風險等。

7．房地產項目施工招標的形式有哪些？

在國際市場上，房地產項目施工招標方式主要有公開招標、邀請招標和議標3種。  

我國《招標投標法》則規(guī)定，招標方式只有兩種，即公開招標和邀請招標。

8．物業(yè)管理公司有什么權利和義務？

物業(yè)管理公司的權利主要包括：根據有關法規(guī)，結合實際情況制定小區(qū)管理辦法；依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理；依照物業(yè)管理合同和有關規(guī)定收取管理費用等。

物業(yè)管理公司的義務主要包括：履行物業(yè)管理合同，依法經營；接受管理委員會和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督；重大的管理措施應當提交管委會審議，并經管委會認可等。

9．從狹義的角度看，房地產開發(fā)與房地產經營有哪些區(qū)別？

房地產開發(fā)與房地產經營的區(qū)別包括：兩者的主體不完全相同；在房地產項目市場運作過程中所處的階段不同；兩者對主體的資格要求不一樣；兩者所指向的行為對象不同；隨著房地產市場的完善，兩者的作用會發(fā)生根本性變化

10．常見的組織結構類型有哪些？其中，適合房地產項目的組織結構類型有哪些？

常見的組織結構類型有：直線型組織結構；職能型組織結構；直線職能型；矩陣型；事業(yè)部制。適合房地產項目的組織結構類型有矩陣型和事業(yè)部型。