第六章經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法

　　一、單項(xiàng)選擇題(每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意)

　　1.某物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為60萬(wàn)元，其中20萬(wàn)元為金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，年租金收入為10萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為5萬(wàn)元，年還本付息額為2萬(wàn)元，所得稅率為33%，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為( )。

　　A.7.5%

　　B.8.3%

　　C.12.5%

　　D.16.7%

　　正確答案:A　解題思路：(10-5-2)÷(60-20)=7.s%/稅前現(xiàn)金回報(bào)率等于凈經(jīng)營(yíng)收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。

　　2.已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)投資為5000萬(wàn)元，流動(dòng)資金為500萬(wàn)元，投資者的權(quán)益資本為2000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為700萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)為500萬(wàn)元，則項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為( )。

　　A.10.0%

　　B.14.0%

　　C.25.0%

　　D.35.0%

　　正確答案:D　解題思路：資本金利潤(rùn)率一年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額/資本金=700/2000=35%。

　　3.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總投資為5000萬(wàn)元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額為600萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)為480萬(wàn)元，則該投資項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為( )。

　　A.12%

　　B.20%

　　C.24%

　　D.30%

　　正確答案:D　解題思路：資本金利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額/資本金×100%，則資本金利潤(rùn)率=600÷2000=30%。

　　4.甲乙兩個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為75%和80%，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更大的( )。

　　A.市場(chǎng)

　　B.財(cái)務(wù)

　　C.政策

　　D.經(jīng)營(yíng)

　　正確答案:B　解題思路：資產(chǎn)負(fù)債率高，則企業(yè)的資本金不足，對(duì)負(fù)債的依賴(lài)性強(qiáng)，在經(jīng)濟(jì)萎縮或信貸政策有所改變時(shí)，應(yīng)變能力較差。

　　5.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明該項(xiàng)目的收益率高于( )。

　　A.社會(huì)平均收益率

　　B.通貨膨脹率

　　C.項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率

　　D.國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率

　　正確答案:C　解題思路：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算公式為：式中NPV-項(xiàng)目在起始時(shí)間點(diǎn)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值;i-基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率。如果NPV大于等于0，說(shuō)明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。如果NPV小于0，則項(xiàng)目不可接受。