物業(yè)資產(chǎn)管理

　　一、單項(xiàng)選擇題(每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意)

　　1.用于物業(yè)大規(guī)模維修的資金來(lái)自于( )。

　　A.保證金基金

　　B.資本支出預(yù)算

　　C.年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算

　　D.季度預(yù)算

　　正確答案:B　解題思路：資本支出預(yù)算是為了建立準(zhǔn)備金(也稱大修基金)。而保證金基金是為了保證租戶在其租約有效期內(nèi)很好履行租賃合約而收取的保證資金。保證金基金的利息收入可以作為物業(yè)的其他收入，也可以部分或全部歸租戶所有。如果租戶在租賃期間內(nèi)完全履行了租約中所規(guī)定的責(zé)任，則該項(xiàng)保證金在租約到期時(shí)要如數(shù)退還租戶。否則就要扣除部分甚至全部保證金，用于支付物業(yè)損毀或由于拖欠租金給業(yè)主帶來(lái)的損失。

　　2.下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯(cuò)誤的是( )。

　　A.設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營(yíng)成果，激勵(lì)其更好地管理物業(yè)

　　B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時(shí)間間隔較長(zhǎng)

　　C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營(yíng)業(yè)額，或年總營(yíng)業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營(yíng)業(yè)額之外的部分

　　D.營(yíng)業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高

　　正確答案:D　解題思路：營(yíng)業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較低。

　　3.王某打算承租某寫(xiě)字樓的一個(gè)單元，在可出租面積的計(jì)算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測(cè)量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積30m，外墻面積6m，單元間分隔墻面積8m，公攤面積3m，那么，可出租面積應(yīng)為( )m。

　　A.33

　　B.40

　　C.43

　　D.47

　　正確答案:B　解題思路：根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(GB/T17986-2000)，"成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影的一半計(jì)算套內(nèi)墻體面積"。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋的使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積，其中套內(nèi)墻體面積=各套之間的分隔墻水平投影面積的一半+套與公共建筑空間的分隔墻水平投影面積的一半+外墻(包括山墻)水平投影面積的一半。對(duì)此題而言，套內(nèi)建筑面積=30+6/2+8/2=37(m)，可出租面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣�用建筑面積=37+3=40(m)。

　　4.某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬(wàn)元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的空置率為20%，所有用戶都能按時(shí)繳納租金，物業(yè)的其他收入為2萬(wàn)元，則此報(bào)告期該物業(yè)的有效毛收入為萬(wàn)元( )。

　　A.16

　　B.18

　　C.20

　　D.22

　　正確答案:B　解題思路：有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失十其他收入=20×80%+2=18(萬(wàn)元)。

　　5.某寫(xiě)字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬(wàn)元，空置和收租損失為5%，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為潛在毛收入的30%，抵押貸款還本付息為200萬(wàn)元，所得稅和準(zhǔn)備金共計(jì)120萬(wàn)元，則2006年的凈經(jīng)營(yíng)收入為( )萬(wàn)元。

　　A.330

　　B.450

　　C.650

　　D.700

　　正確答案:C　解題思路：有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入，凈收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用=1000×(1-5%-30%)=650萬(wàn)元。