參考答案：

一、單項(xiàng)選擇題

1.【正確答案】D

【答案解析】銷售費(fèi)用計(jì)入開發(fā)費(fèi)用，開發(fā)費(fèi)用不作為加計(jì)扣除的基數(shù)。

2.【正確答案】B

【答案解析】東部地區(qū)省份土地增值稅預(yù)征率不得低于2%。

3.【正確答案】D

【答案解析】土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個(gè)人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)體工商戶以及其他單位和個(gè)人。

4.【正確答案】A

【答案解析】房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的，不征收土地增值稅。

5.【正確答案】D

【答案解析】企業(yè)以房地產(chǎn)抵債，發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，屬于土地增值稅的征稅范圍。選項(xiàng)A，轉(zhuǎn)讓集體所有土地使用權(quán)，按現(xiàn)行規(guī)定不征稅;選項(xiàng)B，出租房產(chǎn)，沒有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，不屬于土地增值稅的征稅范圍;選項(xiàng)C，國(guó)有土地出讓，不在土地增值稅的征稅范圍之列。

6.【正確答案】D

【答案解析】納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的各種收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。但是不包括租金收入，因?yàn)槌鲎鉀]有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。

7.【正確答案】B

【答案解析】扣除項(xiàng)目金額=取得土地使用權(quán)所支付的金額及開發(fā)成本+房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用+稅費(fèi)=1000+1500+100+(1000+1500)×4%+7000×9%×(7%+3%)+7000×0.05%=2766.50(萬元)

增值額=7000-2766.50=4233.50(萬元)

增值率=4233.50÷2766.50×100%=153.03%，適用50%稅率，速算扣除系數(shù)15%。

土地增值稅稅額=4233.50×50%-2766.50×15%=1701.78(萬元)

8.【正確答案】C

【答案解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的新建房時(shí)，印花稅包含在開發(fā)費(fèi)用中扣除，不能再單獨(dú)作為稅金扣除;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租房屋，不繳納土地增值稅;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房，印花稅可以作為稅金單獨(dú)扣除。

9.【正確答案】B

【答案解析】收入總額=450(萬元)，扣除項(xiàng)目=700×50%+30=380(萬元)，增值額=450-380=70(萬元)，增值率=70÷380×100%=18.42%，適用稅率30%。應(yīng)納土地增值稅=70×30%=21(萬元)。

10.【正確答案】D

【答案解析】對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可免征土地增值稅。

11.【正確答案】C

【答案解析】轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源、且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

12.【正確答案】B

【答案解析】納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額;不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用免稅規(guī)定。

13.【正確答案】D

【答案解析】實(shí)行按次征收，納稅時(shí)間、繳納方法根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況而定。

14.【正確答案】C

【答案解析】已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

15.【正確答案】D

【答案解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

16.【正確答案】C

【答案解析】用房地產(chǎn)重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格=3000×60%=1800(萬元)。

17.【正確答案】A

【答案解析】選項(xiàng)A，屬于為取得土地使用權(quán)所支付的金額。房地產(chǎn)開發(fā)成本包括：(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi);(2)前期工程費(fèi);(3)建筑安裝工程費(fèi);(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi);(5)公共配套設(shè)施費(fèi);(6)開發(fā)間接費(fèi)用。

18.【正確答案】A

【答案解析】選項(xiàng)B屬于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用;選項(xiàng)C、D屬于為取得土地使用權(quán)所支付的金額。

二、多項(xiàng)選擇題

19.【正確答案】ABDE

【答案解析】選項(xiàng)C，回遷戶支付給房地產(chǎn)企業(yè)的補(bǔ)價(jià)，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

20.【正確答案】BE

【答案解析】選項(xiàng)B，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已經(jīng)裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本中全額扣除;選項(xiàng)E，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不可以扣除。

21.【正確答案】AC

【答案解析】選項(xiàng)B，轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免稅;選項(xiàng)D，對(duì)企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過程中涉及的土地增值稅予以免稅;選項(xiàng)E，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

【點(diǎn)評(píng)】本題考查的是土地增值稅的稅收優(yōu)惠。對(duì)于優(yōu)惠政策，重點(diǎn)記憶：

(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。(2)轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房、公共租賃住房，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免稅。

(3)對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

22.【正確答案】AC

【答案解析】選項(xiàng)B，不屬于土地增值稅的征稅范圍;選項(xiàng)D，對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí),可以免征土地增值稅;選項(xiàng)E，房地產(chǎn)評(píng)估增值，沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

23.【正確答案】ABCD

【答案解析】在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條法規(guī)，不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費(fèi)用是計(jì)算增值稅的扣除項(xiàng)目。

24.【正確答案】ABCD

【答案解析】對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅;如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

25.【正確答案】BCE

【答案解析】選項(xiàng)A，對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除;選項(xiàng)D，利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的利息部分不得扣除。

26.【正確答案】ABCD

【答案解析】改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

27.【正確答案】ABCE

【答案解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。