參考答案及解析：

　　一、單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題里甲公司是由于合法建造的事實行為而獲得的房屋所有權，而不是因為享有土地使用權而獲得了房屋的所有權，故選項A錯誤，選項B正確;甲公司在此過程中并不存在買賣、贈與、互易等法律行為，選項C不選;非基于法律行為的物權變動無需公示，動產不用交付，不動產不用登記，因此選項D錯誤。

　　2、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 若當事人約定出質人代質權人占有質物，則質權不生效。因此選項A錯誤;動產質權自交付時生效，因此選項B錯誤;本題中郭某的質權未設立，岳某的質權已經設立，因此選項C正確。

　　3、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 甲僅僅拋棄的是衣服，選項A錯誤;乙只能先占無主物——衣服，選項B錯誤;發(fā)現(xiàn)隱藏物，能證明是他人的，應當歸還，選項C錯誤，選項D正確。

　　4、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 “物權的種類與內容，由法律規(guī)定”，這個規(guī)定中的“法律”，不限于《物權法》，包括一切全國人大及其常委會制定的“法律”，但不包括行政法規(guī)與地方性法規(guī)，亦不包括司法解釋與司法判例。

　　5、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 拾得人雖不能取得遺失物的所有權，卻可享有費用償還請求權，在遺失人發(fā)出懸賞廣告時，歸還失物的拾得人還享有懸賞廣告所允諾的報酬請求權;選項A錯誤。若受讓人通過拍賣或向具有經營資格的經營者購得該遺失物，權利人向其請求返還時，應向受讓人支付相應對價，否則受讓人有權拒絕返還;選項B錯誤。遺失物自發(fā)布招領公告之日起6個月內無人認領的，歸國家所有;選項C錯誤。拾得人拒不返還遺失物，按侵權行為處理;拾得人不得要求支付必要費用，也無權請求權利人按照承諾履行義務;選項D正確。

　　6、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 動產物權設立和轉讓前，第三人依法占有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。

　　【點評】本題是針對指示交付。根據《物權法司法解釋》規(guī)定，指示交付中，轉讓人與受讓人之間有關轉讓返還原物請求權的協(xié)議生效時為動產交付之時。

　　7、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，應先依法繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款項，抵押權人可主張剩余價款的優(yōu)先受償權，選項C正確。

　　8、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 債權部分清償的，不產生抵押權部分消滅的效力。選項A正確。

　　9、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 抵押權人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權順位以及被擔保的債權數額等內容，但抵押權的變更，未經其他抵押權人“書面”同意，不得對其他抵押權人產生不利影響。如果不變更抵押權的順序，乙銀行作為第二順位的抵押權人，可以得到清償的數額為300萬元，又因為甲銀行和丙銀行交換抵押權的順位時，未經乙銀行的書面同意(乙銀行并不知情)，不得對乙銀行產生不利影響。因此，乙銀行可以得到清償的數額仍為300萬元，剩下的300萬元給丙銀行(丙銀行通過交換，其抵押權的順位已經優(yōu)先于甲銀行)。

　　10、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押，選項B正確。

　　二、多項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 ABD

　　【答案解析】 選項A表述錯誤：在無法律特別規(guī)定或當事人特別約定時，從物的權利歸屬與主物一致。選項B表述錯誤：天然孳息，由所有權人取得;既有所有權人又有用益物權人的，由用益物權人取得。當事人另有約定的，按照約定。選項D表述錯誤：未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應認定其不發(fā)生物權效力。

　　2、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，應先依法繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額，抵押權人可主張剩余價款的優(yōu)先受償權。

　　3、

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】 根據規(guī)定，出現(xiàn)下列情形之一，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：(1)為公共利益需要使用土地;(2)為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調整使用土地;(3)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準;(4)因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地;(5)公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢，因此選項B錯誤。

　　4、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。

　　5、

　　【正確答案】 AD

　　【答案解析】 權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償;因此選項B、C的說法正確，選項D的說法錯誤;異議登記并不能阻礙權利人行使其對于不動產的處分權，選項A的說法錯誤。

　　6、

　　【正確答案】 BD

　　【答案解析】 共有人對共有的不動產沒有約定為按份共同或共同共有，或者約定不明確，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有，本題中張某和小張具有家庭關系，所以視為共同共有，選項B正確;此題中的受讓人不知道房屋存在其他共有人，出于對房屋登記的合理信賴支付了合理對價且辦理了登記，甲適用善意取得制度，故該轉讓行為有效，選項D正確。

　　7、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】 根據規(guī)定，處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔。

　　8、

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】 債務人、抵押人被宣告破產或者被撤銷，抵押權人的債權確定，選項AD正確;沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿2年后請求確定債權，本題中是債務人在債權發(fā)生2年后請求確定債權，不符合規(guī)定，選項B錯誤;抵押財產被查封、扣押時，抵押權人的債權確定，選項C正確。

　　9、

　　【正確答案】 AC

　　【答案解析】 質權自出質人交付質押財產時設立。此外，質權人有權收取質押財產的孳息，但合同另有約定的除外。本題中，由于約定了租金由質押人收取，因此選項D錯誤。

　　10、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 國有土地使用權、宅基地使用權屬于用益物權;抵押權、留置權和質權屬于擔保物權。因此選項D的表述錯誤。

　　11、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 建筑物的固定附屬設備為不動產。

　　12、

　　【正確答案】 ABD

　　【答案解析】 將他人木板加工為板凳，另外，諸如書寫、素描、繪畫、印刷、雕刻或其他于物之表面的類似勞作行為，都屬加工。通過對一項或數項材料加工或改造而形成新物之人，只要加工或改造的價值不明顯低于材料價值，即取得新物所有權。因此選項ABD可能因加工取得所有權，選項C屬于附合，不是加工。

　　13、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】 以上四項均屬于國家所有權的客體范圍。

　　14、

　　【正確答案】 AC

　　【答案解析】 同一動產上已設立抵押權或者質權，該動產又被留置的，留置權人優(yōu)先受償;同一財產法定登記的抵押權與質權并存時，抵押權人優(yōu)先于質權人受償;質權與未登記抵押權并存時，質權人優(yōu)先于抵押權人受償，選項AC正確。

　　15、

　　【正確答案】 AD

　　【答案解析】 債務人不履行到期債務，債權人可以留置已經合法占有的債務人的動產，并有權就該動產優(yōu)先受償。債權人留置的動產，應當與債權屬于同一法律關系，但企業(yè)之間留置的除外。據此可知，劉某留置方某的家具與方某所欠的租金不屬于同一法律關系，但企業(yè)之間可就非屬于同一法律關系的債權行使留置權，因此選項B錯誤，選項A正確;選項C中，王某的債務尚未到期，張某不可行使留置權，因此選項C錯誤。

　　【點評】行使留置權，需要債權人的債權到期，債權人合法占有標的物動產，是同一法律關系(企業(yè)之間除外)。選項B中，因為家具與租金不是同一法律關系，所以出租人不能行使留置權，否則就屬于侵占他人財產了。

　　16、

　　【正確答案】 ABD

　　【答案解析】 留置權是指債權人合法占有債務人的動產，在債務人不履行到期債務時，債權人有權依法留置該財產，并有權就該財產優(yōu)先受償的權利。選項C不是“債權人合法占有債務人的動產”，甲工廠不是債權人。

　　17、

　　【正確答案】 BD

　　【答案解析】 無償方式取得財產時，不適用善意取得制度，即使乙是有償取得的，也不能擁有標的物的所有權。因為贓物不適用于善意取得制度。因此選項A的說法錯誤;標的物的占有移轉不是動產質押合同的生效條件，但是質權設立的條件，因此選項C的說法錯誤。

　　18、

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】 根據《合同法》規(guī)定，當事人互負債務，標的物種類、品質不相同的，經雙方協(xié)商一致，也可以抵銷。本題中，王某將房屋租賃給李某，以租金抵償借款，李某向王某出具借款還清收據，該借款之債因抵銷而消滅，因此選項A的說法正確;“在后租賃不破在先登記抵押”，抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。本題中，張某抵押權成立在先，李某的租賃權設定在后，因此，李某的租賃權不能對抗張某的抵押權，選項B的說法錯誤;根據規(guī)定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，合同無效。本題中，王某、張某修訂租賃合同的行為將改變抵押合同與租賃合同的成立時間順序，損害抵押權人張某的利益，因此該修訂行為無效，選項C的說法正確;根據規(guī)定，抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。本題中，因王某在出租房屋時未“書面告知”李某該房屋已經“抵押”，此時承租人李某可以要求出租人王某承擔賠償責任，因此選項D的說法正確。

　　【點評】本題有些難度，同時涉及數個知識點。首先，區(qū)分法定抵銷與約定抵銷，即法定抵銷要求標的物種類、品質相同;而標的物種類、品質不相同的，可以約定抵銷。其次掌握抵押與租賃的關系，區(qū)分抵押在先與租賃在先的不同法律后果：訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響;抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。

　　19、

　　【正確答案】 BD

　　【答案解析】 抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為，抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求恢復抵押財產的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保，抵押人不恢復抵押財產的價值也不提供擔保的，抵押權人有權要求債務人提前清償債務。選項B，要求債務人恢復機器設備的價值，不符合規(guī)定;工商銀行不能要求抵押人賠償損失，只能要求抵押人提供相應的擔保，選項D錯誤。

　　20、

　　【正確答案】 AB

　　【答案解析】 《物權法》規(guī)定，為擔保債務的履行，債務人或者第三人將其動產出質給債權人占有的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)質權的情形，債權人有權就該動產優(yōu)先受償。本案中，轎車可以用來質押，選項A正確;以交通運輸工具或者正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立;未經登記，不得對抗善意第三人。據此可知，甲可以就該轎車設立抵押權，且該抵押自抵押合同生效之日起設立，登記只是對抗要件，選項B正確，選項D錯誤;質權自出質人交付質押財產時設立，選項C錯誤。

　　【點評】可以抵押的是動產與不動產，動產抵押權是抵押合同生效時設立，不動產抵押權是登記設立�？梢再|押的是動產與權利，動產質權是交付質物才設立，權利質權一般是登記設立(除了以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單出質的，質權自權利憑證交付質權人時設立;沒有權利憑證的，質權自有關部門辦理出質登記時設立)。

　　21、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】 以上四個選項均屬于抵押物擔保范圍的規(guī)定。

　　22、

　　【正確答案】 BC

　　【答案解析】 當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。因此合同是有效的。選項A錯誤，選項B正確。王某不知情，支付了合理對價并辦理了過戶登記，構成善意取得，李某無權要求其返還房屋。選項C正確，選項D錯誤。

　　三、案例分析題

　　1、

　　【正確答案】 甲企業(yè)與乙公司約定的該條款無效。根據《物權法》規(guī)定，抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行債務時抵押財產歸債權人所有。如果雙方在合同中約定債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有的內容無效。(3分)

　　【正確答案】 甲企業(yè)與乙公司之間設立了抵押權。根據《物權法》規(guī)定，當事人以《物權法》規(guī)定的生產設備、原材料、半成品、產品、交通運輸工具或者正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立，未經登記，不得對抗善意第三人。因此對這些財產是否進行抵押登記，不影響抵押權的設立。(3分)

　　【正確答案】 修理費應由丙公司承擔。根據《物權法》規(guī)定，質權人負有妥善保管質押財產的義務;因保管不善致使質押財產毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。(2分)

　　【點評】動產質押中，質權是交付質物才設立，所以質物是在質權人手中的，因此質權人負有妥善保管質押財產的義務。

　　【正確答案】 丁修理廠可以行使留置權。根據《物權法》規(guī)定，留置權的成立條件是：①債權人占有債務人的動產。②債權已屆清償期。③動產之占有與債權屬同一法律關系，但企業(yè)之間留置不受同一法律關系之限制。本題中的情形符合留置權成立的條件，所以可以行使留置權。(2分)

　　【點評】本題是考核留置權的設立。首先，留置權是法定擔保物權，無需當事人事先約定，是債權人依法行使留置權;其次，企業(yè)之間留置不受同一法律關系之限制。另外注意留置權也適用善意取得制度。