多項(xiàng)選擇題

　　1.ADE[解析]B項(xiàng)：在一手房貸款中，在房屋辦妥抵押登記前，一般由開發(fā)商承擔(dān)階段性保證責(zé)任，而在二手房貸款中，一般由中介機(jī)構(gòu)或擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)階段性保證的責(zé)任;C項(xiàng)：在所抵押的住房取得房屋所有權(quán)證并辦妥抵押登記后，根據(jù)合同約定，抵押加階段性保證人不再履行保證責(zé)任。

　　2.CDE[解析]按照五級(jí)分類方式，不良個(gè)人住房貸款包括五級(jí)分類中的后三類貸款，即次級(jí)、可疑和損失貸款。銀行應(yīng)按照銀行監(jiān)管部門的規(guī)定定期對(duì)不良個(gè)人住房貸款進(jìn)行認(rèn)定。

　　3.ABDE[解析]A項(xiàng)：貸款檔案可以是原件，也可以是具有法律效力的復(fù)印件;B項(xiàng)：銀行可根據(jù)業(yè)務(wù)需要或所具備的條件，確定個(gè)人住房貸款檔案是獨(dú)立保管還是與銀行其他檔案公用保管場(chǎng)所;D項(xiàng)：借款人還清貸款本息后，一些檔案材料需要退換借款人;E項(xiàng)：領(lǐng)取重要檔案材料應(yīng)由借款人本人辦理，并出示身份證原件;借款人委托他人領(lǐng)取的，受托人應(yīng)出示借款人簽發(fā)的委托書原件及借款人身份證復(fù)印件、受托人身份證原件、受托人身份證復(fù)印件。

　　4.AD[解析]B項(xiàng)：購(gòu)買集資建造住房(房改房)的，貸款額度最高不超過所購(gòu)買住房總價(jià)款的90%;C項(xiàng)：購(gòu)買二手房的，貸款額度最高不超過所購(gòu)買住房總價(jià)款的70%;E項(xiàng)：建造、翻建、大修住房的，貸款額度不超過所需費(fèi)用的60%。

　　5.ABCDE[解析]個(gè)人住房貸款的對(duì)象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人。此外申請(qǐng)人還需滿足貸款銀行的其他要求，包括：①合法有效的身份或居留證明;②有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，良好的信用，償還貸款本息的能力;③有合法有效的購(gòu)買(建造、大修)住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件;④有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人;⑤貸款銀行規(guī)定的其他條件。

　　6.ABCDE[解析]略

　　7.ABDE[解析]金融機(jī)構(gòu)對(duì)客戶的貸款利率、首付款比例，應(yīng)根據(jù)借款人是首次購(gòu)買或非首次購(gòu)房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否是普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素在下限以上區(qū)別確定。

　　8.ABC[解析]開發(fā)商資信審查內(nèi)容具體包括：①房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)審查;②企業(yè)資信等級(jí)或信用程度;③國(guó)家工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照;④稅務(wù)登記證明;⑤會(huì)計(jì)報(bào)表;⑥開發(fā)商的債權(quán)債務(wù)和為其他債權(quán)人提供擔(dān)保的情況;⑦企業(yè)法人代表的個(gè)人信用程度和管理層的決策能力。D項(xiàng)屬于對(duì)項(xiàng)目本身的審查;E項(xiàng)屬于對(duì)借款人審查的內(nèi)容。

　　9.ABCE[解析]貸款發(fā)放時(shí)資金劃撥的過程，主要從貸款發(fā)放的條件審查與貸款資金的劃撥兩個(gè)方面加以考慮，主要風(fēng)險(xiǎn)，點(diǎn)如下：①個(gè)人貸款信息錄入是否礁確，貸款發(fā)放程序是否合規(guī);②貸款擔(dān)保手續(xù)是否齊備、有效，抵押或質(zhì)押物是否辦理抵押或質(zhì)押登記手續(xù);③在發(fā)放條件不齊全的情況下放款;

　�、茉谫Y金劃撥中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)有會(huì)計(jì)憑證填制不合要求，未對(duì)會(huì)計(jì)憑證進(jìn)行審查;貸款以現(xiàn)金發(fā)放的，沒有“先記賬、后放款”等;⑤未按規(guī)定的貸款金額、貸款期限、貸款的擔(dān)保方式、貼息等發(fā)放貸款，導(dǎo)致貸款錯(cuò)誤核算，發(fā)放金額、期限與審批表不一致，造成錯(cuò)誤發(fā)放貸款。D項(xiàng)屬于貸后管理環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　10.ABCDE[解析]保證擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在：①未明確連帶責(zé)任保證，追索的難度大;②未明確保證期間或者保證期間不明;③保證人保證資格有瑕疵或缺乏保證能力;④借款人互相提供保證，無(wú)益于發(fā)放信用貸款;⑤公司、企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)為個(gè)人提供保證;⑥公司、企業(yè)職能部門、董事、經(jīng)理越權(quán)對(duì)外提供保證等。

　　11.ABDE[解析]C項(xiàng)：與商業(yè)貸款相比，個(gè)人住房公積金貸款的利率相對(duì)較低。

　　12.ABCDE[解析]除ABCDE五項(xiàng)以外，申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人還應(yīng)提供銀行認(rèn)可的擔(dān)保，例如有符合要求的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人等。

　　13.BDE[解析]公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，承辦銀行的基本職責(zé)為公積金借款合同簽約、發(fā)放，職工貸款賬戶設(shè)立和計(jì)結(jié)息以及金融手續(xù)操作;可委托代理的職責(zé)為：貸前咨詢受理、調(diào)查審核、信息錄入，貸后審核、催收、查詢對(duì)賬。AC兩項(xiàng)屬于公積金管理中心的基本職責(zé)。

　　14.ABDE[解析]《商品房銷售管理辦法》第7條規(guī)定，商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)具有以下條件：①現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;②取得土地使用權(quán)證或者使用土地的批準(zhǔn)文件;③持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;④已通過竣工驗(yàn)收;⑤拆遷安置已經(jīng)落實(shí);⑥供水、供電、供熱、燃?xì)�、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期;⑦物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

　　15.BC[解析]B項(xiàng)：月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下(含55%);C項(xiàng)：房產(chǎn)支出與收入比的計(jì)算公式為：(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi))/月均收入。

　　16。ACDE[解析]《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》第38條規(guī)定，商業(yè)銀行應(yīng)區(qū)別判斷抵押物狀況。抵押物價(jià)值的確定以該房產(chǎn)在該次買賣交易中的成交價(jià)或評(píng)估價(jià)的較低者為準(zhǔn)。

　　17.AB[解析]《商品房銷售管理辦法》第20條規(guī)定，按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：①面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款;②面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付的房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款的利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足，超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人，絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

　　18.AC [解析]A項(xiàng)：商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流通資金貸款或其他貸款科目發(fā)放;C項(xiàng)：商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳納土地出讓金的貸款。對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款的方式發(fā)放。

　　19.BCDE[解析]A項(xiàng)：商業(yè)用房購(gòu)房貸款首付款比例不得低于50%。

判斷題

　　1.B[解析]在填寫有關(guān)合同文本的過程中，要填寫空白欄，且空白欄后有備選項(xiàng)的，在橫線上填好選定的內(nèi)容后，對(duì)未選的內(nèi)容應(yīng)加橫線表示刪除;合同條款有空白欄，但根據(jù)實(shí)際情況不準(zhǔn)備填寫內(nèi)容的，應(yīng)加蓋“此欄空白”字樣的印章。

　　2.A[解析]按照五級(jí)分類制度，個(gè)人住房貸款分為正常、關(guān)注、次級(jí)、可疑、損失五類，其中后三類屬于不良個(gè)人貸款。A項(xiàng)是正常貸款。

　　3.B[解析]“假個(gè)貸”是指借款人并不具有真實(shí)的購(gòu)房目的，采取各種手段套取銀行個(gè)人住房貸款的行為，它屬于房地產(chǎn)開發(fā)商的欺詐行為，并不能實(shí)際增加樓盤的銷售。開發(fā)商一般會(huì)為了緩解樓盤銷售窘境、獲得優(yōu)惠貸款、惡意套取銀行資金而實(shí)施“假個(gè)貸”，或銀行的管理漏洞給了“假個(gè)貸”以可乘之機(jī)。

　　4.B[解析]公積金個(gè)人住房貸款不以盈利為目的，實(shí)行“低進(jìn)低出”的利率政策，帶有較強(qiáng)的政策性，貸款額度受到限制。因此，它是一種政策性個(gè)人住房貸款。

　　5.A[解析]在擔(dān)保個(gè)人住房貸款中，僅提供保證擔(dān)保方式的，只適用于貸款期限不超過5年(含5年)的貸款，其貸款額度不得超過所購(gòu)(建造、大修)住房?jī)r(jià)值的50%。而由住房置業(yè)擔(dān)保公司提供擔(dān)保的，其貸款期限放寬至l5年，且貸款額度可以達(dá)到其購(gòu)買房產(chǎn)價(jià)值的70%。

　　6.D[解析]在一手房貸款中，在房屋辦妥抵押登記前，一般由開發(fā)商承擔(dān)階段性保證責(zé)任;在二手房貸款中，一般由中介機(jī)構(gòu)或擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)階段性保證的責(zé)任。

　　7.D[解析]貸款期限在1年以上的個(gè)人住房貸款，合同期內(nèi)遇法定利率調(diào)整時(shí)，可由借貸雙方按商業(yè)原則商定，可在合同期內(nèi)按月、按季、按年調(diào)整，也可采用固定利率的確定方式。但實(shí)踐中，銀行多是于次年l月1日起按相應(yīng)的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。

　　8.C[解析]貸款受理人應(yīng)對(duì)借款申請(qǐng)人提交的借款申請(qǐng)書及書面材料進(jìn)行初審，主要審查借款申請(qǐng)人的主體資格及借款申請(qǐng)人所提交材料的完整性與規(guī)范性。如果借款申請(qǐng)人提交材料不完整或不符合材料要求規(guī)范，應(yīng)要求申請(qǐng)人補(bǔ)齊材料或重新提供有關(guān)材料。

　　9.D[解析]對(duì)個(gè)人住房貸款樓盤項(xiàng)目的審查包括對(duì)開發(fā)商資信的審查、項(xiàng)目本身的審查以及對(duì)項(xiàng)目的實(shí)地考察。其中對(duì)項(xiàng)目本身的審查包括對(duì)項(xiàng)目資料完整性、真實(shí)性和有效性的審查，對(duì)項(xiàng)目資金到位情況的審查，對(duì)項(xiàng)目合法性的審查，對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)度的審查。

　　10.A[解析]在個(gè)人住房貸款中，保證人要具備保證人資格和代償能力。如果法人保證人三年內(nèi)連續(xù)虧損、在銀行黑名單之列或有重大違法行為損害銀行利益的，均不得作為保證人。與借款人有關(guān)系的自然人如果具備保證人資格和代償能力，可以擔(dān)當(dāng)保證人。

　　11.C[解析]采用單人審批時(shí)，貸款審批人直接在“個(gè)人信貸業(yè)務(wù)申報(bào)審批表”上簽署審批意見;采用雙人審批方式時(shí)，先由專職貸款審批人簽署審批意見，后送貸款審批牽頭人簽署審批意見。

　　12.D[解析]在個(gè)人住房貸款的劃付環(huán)節(jié)，借款人可以委托貸款銀行或其他代理人代為辦理。如借款人委托其他自然人代辦，代理自然人應(yīng)持本人身份證、借款人身份證和借款人授權(quán)委托書到柜臺(tái)辦理。貸款銀行認(rèn)為有必要的，可以要求對(duì)授權(quán)委托書進(jìn)行公證。‘

　　13.D[解析]借款人需調(diào)整借款期限時(shí)，應(yīng)向銀行提交期限調(diào)整申請(qǐng)書，并必須具備以下前提條件：①貸款未到期;②無(wú)欠息;③無(wú)拖欠本金，本期本金已歸還。期限調(diào)整后，銀行將重新為借款人計(jì)算分期還款額。

　　14.B[解析]貸款風(fēng)險(xiǎn)分類一般先進(jìn)行定量分類，即根據(jù)貸款人連續(xù)違約次(期)數(shù)進(jìn)行分類，再進(jìn)行定性分類，即根據(jù)借款人違約性質(zhì)和貸款風(fēng)險(xiǎn)程度對(duì)定量分類的結(jié)果進(jìn)行必要的修正和調(diào)整。

　　15.A[解析]辦理個(gè)人住房貸款時(shí)，在當(dāng)前的業(yè)務(wù)環(huán)境下，真實(shí)個(gè)人信息獲取的成本和難度都比較大，往往造成工作中的信息不對(duì)稱。事前的信息不對(duì)稱使得一些優(yōu)質(zhì)客戶被拒之門外，即經(jīng)濟(jì)學(xué)中的逆向選擇;事后的信息不對(duì)稱使得銀行的貸款資金遭受風(fēng)險(xiǎn)，即道德風(fēng)險(xiǎn)。

　　16.A[解析]承辦銀行可委托代理的職責(zé)有：貸前咨詢受理、調(diào)查審核、信息錄入;貸后審核、催收、查詢對(duì)賬。A項(xiàng)金融手續(xù)操作是承辦銀行必須履行的基本職責(zé)。

　　17.D[解析]公積金個(gè)人住房貸款的最高額度按當(dāng)?shù)刈》抗�積金管理部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，單筆貸款額度不超過當(dāng)?shù)刈》抗�積金管理中心規(guī)定的最高貸款額度：①一般購(gòu)買普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房，貸款額度最高不超過所購(gòu)買住房總價(jià)款的80%;②購(gòu)買集資建造住房(房改房)的，貸款額度最高不超過所購(gòu)買住房總價(jià)款的90%;③購(gòu)買二手房的，貸款額度最高不超過所購(gòu)買住房總價(jià)款的70%;④用有價(jià)證券質(zhì)押貸款的，貸款額度最高不超過有價(jià)證券票面額度的90%;⑤建造、翻建、大修住房的，貸款額度不超過所需費(fèi)用的60%。

　　18.B[解析]根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)"-3對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期;非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

　　19.B[解析]《住房公積金管理?xiàng)l例》第23條規(guī)定，單位為職工繳存的住房公積金，按照下列規(guī)定列支：①機(jī)關(guān)在預(yù)算中列支;②事業(yè)單位由財(cái)政部門核定收支后，在預(yù)算或者費(fèi)用中列支;③企業(yè)在成本中列支。

　　20.D[解析]《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目資本金(所有者權(quán)益)比例達(dá)不到35%或未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款。