四、名詞解釋題(每題3分，總計(jì)9分)

　　1、商品房預(yù)售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)付定金或房價(jià)款的行為。

　　2、資產(chǎn)：是指過去的交易或事項(xiàng)形成并由企業(yè)擁有或者控制的資源，該資源預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益。

　　3、房地產(chǎn)：是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。

　　4、房地產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和管理的行業(yè)，包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)和其他房地產(chǎn)活動(dòng)。

　　5、集體土地：勞動(dòng)群體集體所有制的土地采取的是農(nóng)民集體所有制的形式，該種所有制的土地被稱為農(nóng)民集體所有土地，簡稱集體土地。

　　6、拍賣出讓：拍賣出讓是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。

　　7、招標(biāo)出讓：招標(biāo)出讓是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗�、法人和其他組織參與國有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。

　　8、掛牌出讓：掛牌出讓國有建設(shè)土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出家結(jié)果或者現(xiàn)場競價(jià)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。

　　9、商品房銷售代理：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務(wù)，委托給依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代為銷售的經(jīng)營方式。

　　五、簡答題(每題4分，總計(jì)12分)

　　1、房地產(chǎn)業(yè)的作用

　　答：房地產(chǎn)業(yè)有以下重要作用：①可以為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供中重要的物質(zhì)條件;②房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，可以帶動(dòng)建筑、化工、輕工、電器等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展;③可以改善人民的住房條件和生活環(huán)境;④可以加快舊城改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改變落后的城市面貌;⑤有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善投資硬環(huán)境，吸引外資，加快改革開放的步伐;⑥可以擴(kuò)大就業(yè);⑦可以增加政府財(cái)政收入。

　　2、物業(yè)管理的含義及目的

　　答：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

　　物業(yè)管理的目的是保障和發(fā)揮物業(yè)的使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、舒適的生活、工作環(huán)境和秩序，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)效益統(tǒng)一和同步增長，提高城市的現(xiàn)代文明程度、創(chuàng)建和諧社會(huì)。

　　3、什么是城市規(guī)劃管理

　　答：城市規(guī)劃管理是指城市人民政府按照法定程序編制和審批城市規(guī)劃，并依據(jù)國家和各級(jí)政府頒發(fā)的城市規(guī)劃管理有關(guān)法規(guī)和具體規(guī)定，對(duì)批準(zhǔn)的城市規(guī)劃，采用法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的管理方法，對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)各項(xiàng)建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)一的安排和控制，使城市的各項(xiàng)建設(shè)用地和建設(shè)工程活動(dòng)有計(jì)劃、有秩序地協(xié)調(diào)發(fā)展，保證城市規(guī)劃的順利實(shí)施。經(jīng)依法批準(zhǔn)的城市規(guī)劃，是城市建設(shè)和規(guī)劃管理的依據(jù)，未經(jīng)法定程序不得修改。

　　4、房屋征收的限制條件

　　答：征收作為一種取得他人合法的財(cái)產(chǎn)使用權(quán)為目的的強(qiáng)制性行為，一定要有嚴(yán)格的法定的限制條件：①征收只能以發(fā)展公共利益，提升公共福祉為目的;②著呢感受必須依照法定的權(quán)限和程序進(jìn)行;③政府以征收的執(zhí)行人身份出現(xiàn)，以被征收房地產(chǎn)的客觀市場價(jià)值對(duì)被征收人的損失予以公平補(bǔ)償。

　　5、建設(shè)單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)

　　答：①建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將工程發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的單位。建設(shè)單位不得將建設(shè)工程直接發(fā)包;②建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)、施工以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購進(jìn)行招標(biāo);③建設(shè)工程發(fā)包單位不得迫使承包方以低于成本的價(jià)格競標(biāo)，不得任意壓縮合理工期。建設(shè)單位不得明示或者暗示設(shè)計(jì)單位或者施工單位違反工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，降低建設(shè)工程質(zhì)量;④建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將施工圖設(shè)計(jì)文件提交有資格的施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)審查。施工圖設(shè)計(jì)文件未經(jīng)審查批準(zhǔn)的，不得使用。

　　6、房屋建筑工程的最低保修期限

　　答：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：①低級(jí)基礎(chǔ)和主題結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;②屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;③供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期;④電器系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝位2年;⑤裝修工程為2年。其他項(xiàng)目的保修期限有建設(shè)單位和施工單位約定。

　　7、商品房代理銷售時(shí)有哪些注意事項(xiàng)?

　　答：①實(shí)行銷售代理必須簽訂委托合同。委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。②受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所代理銷售商品房的有關(guān)情況;③房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的首付。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)，不得收取傭金以外的其他費(fèi)用;④房地產(chǎn)銷售人員的資格條件。房地產(chǎn)銷售人員的資格有一定的要求，必須經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)取得相應(yīng)資格后，才能從事商品房的銷售業(yè)務(wù)。

　　六、綜合分析題(14分)

　　(一)2001 年8月，A市一級(jí)資質(zhì)B房地產(chǎn)開發(fā)公司通過出讓方式，在該市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，以265萬元的出讓金取得了一塊土地的使用權(quán)，出讓合同約定由B公司進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，該項(xiàng)目計(jì)劃總投資600萬元，建設(shè)工期為二年。隨后，B房地產(chǎn)開發(fā)公司與C施工隊(duì)簽定了施工合同，合同價(jià)為250萬元。由于B房地產(chǎn)開發(fā)公司自身原因，該項(xiàng)目直到2002年9月才動(dòng)工開發(fā)建設(shè)。建設(shè)中，B房地產(chǎn)開發(fā)公司為融通資金，一是通過在建工程貸款方式取得部分建設(shè)資金;二是通過預(yù)售其建設(shè)的商品房，取得部分建設(shè)資金。因此，B房地產(chǎn)開發(fā)公司向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門提出了預(yù)售申請(qǐng)，并得到批準(zhǔn)。從而B公司獲得了大量資金用于后期工程建設(shè)，保證了工程按期、保質(zhì)完成，并最終通過了驗(yàn)收。

　　1. 按照規(guī)定，B房地產(chǎn)開發(fā)公司的注冊(cè)資本最低應(yīng)為( ) 萬元。

　　A.　100 B.800 C.2000 D.5000

　　答案：D

　　2.為做好該項(xiàng)目，B房地產(chǎn)開發(fā)公司最低應(yīng)落實(shí)( ) 萬元的項(xiàng)目資本金。

　　A.　53 B.79.5 C.120 D.180

　　答案：C

　　3. 針對(duì)B房地產(chǎn)開發(fā)公司未按時(shí)對(duì)該項(xiàng)目動(dòng)工開發(fā)建設(shè)，A市土地管理部門可以向B房地產(chǎn)開發(fā)公司征收( )萬元以下的土地閑置費(fèi)。

　　A.23 B.33 C.43　 D.53

　　答案：D

　　4. B房地產(chǎn)開發(fā)公司申領(lǐng)建筑施工許可證時(shí)，要求該項(xiàng)目應(yīng)落實(shí)不少于( ) 萬元的項(xiàng)目建設(shè)資金。

　　A.75 B.90 C.120 D.150

　　答案：A

　　5、B房地產(chǎn)開發(fā)公司融通資金，可以向( )申請(qǐng)通過在建工程抵押貸款方式，取得部分建設(shè)資金。

　　A.中國人民銀行A市支行 B.中國工商銀行A市分行

　　C.中國農(nóng)業(yè)銀行A市分行 D.中國建設(shè)銀行A市分行

　　E.中國銀行A市分行

　　答案：BCDE

　　6、如果B房地產(chǎn)開發(fā)公司與中國建設(shè)銀行A市分行簽訂在建工程抵押貸款合同后，應(yīng)在( )日內(nèi)，持有關(guān)證件，到A市房地產(chǎn)管理部門辦理在建工程抵押登記。

　　A.10 B.30 C.60 D.90

　　答案：B

　　7、B房地產(chǎn)開發(fā)公司辦理商品房預(yù)售時(shí)，在其他條件均具備時(shí)，投入開發(fā)建設(shè)資金應(yīng)達(dá)到( )萬元以上，才可以申領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》。

　　A.75 B.100 C.150 D.180

　　答案：C