[參考答案]:(1)年超額運(yùn)營成本：2×2．6+0．4=5．6萬元 (2)年超額運(yùn)營成本凈額=5．6×(1-25％)=4．2萬元（3）功能性貶值=4.2×（P/A,10%,3）=4.2×2.487=10.45萬元

46．某房地產(chǎn)公司于2002年12月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，面積為6000平方米，并于2004年12月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，建筑面積24000平方米，全部用于出租，每年實(shí)收租金約為2800萬元，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年，殘值率為0，評(píng)估基準(zhǔn)日該建筑物重置價(jià)格為每平方米4800元。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝�類型寫字樓租金水平一般為每月每建筑平方�?20元，空置率在8％左右，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的2.5％，維修費(fèi)為重置價(jià)的1.5％，稅金為年租金的18％，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2％，土地資本化率為8％，建筑物資本化率為10％。

　　試根據(jù)上述資料評(píng)估該宗地2006年12月的價(jià)格（包括總價(jià)和單價(jià)）（計(jì)算結(jié)果以元為單位，取整）

(10分)

 [參考答案]:(1)年總收益=120×12×24000×(1-8％)=31,795,2007元
(2)年總費(fèi)用=31,795,200×(2．5％+18％)+4800×24000×(1.5%+0.2%) =8,476,416元
(3)房地產(chǎn)純收益=31,795,200-8,476,416=23,318,784元
(4)建筑物年折舊費(fèi)=4800×24000÷48=2,400,000元/年
(5)建筑物現(xiàn)值=4800×24000-2,400,000×2=110,400,000元
(6)建筑物純收益=110,400,000×(10％+1÷46)=13,440,000元
(7)土地純收益=31,795,200-13,440,000=18,355,200元
(8)土地總價(jià)=18,355,200×[1-1÷(1+8％)46]÷8％=222,784,566元
(9)土地單價(jià)=222,784,566÷6000=37,131元/平方米
(10)土地單價(jià)(樓面價(jià))=222,784,566÷24000=9,283元／平方米

47．A企業(yè)將擁有的一項(xiàng)專利權(quán)許可甲企業(yè)使用，特委托評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估人員了解到以下情況：

　�。�1）雙方協(xié)商的合作期暫定為4年；確定的利潤分成率為30％。

　　（2）未來4年，甲企業(yè)的產(chǎn)品銷量分別是9萬件、10萬件、12萬件、12萬件，每件售價(jià)和成本費(fèi)用分別是100元和70元。

　�。�3）據(jù)技術(shù)所屬行業(yè)和市場情況，評(píng)估人員確定的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為15％；企業(yè)適用的所得稅率為25％；銀行利率為5％。

　　要求：

　�。�1）計(jì)算專利權(quán)各年的收益。

　�。�2）計(jì)算專利權(quán)使用權(quán)的評(píng)估價(jià)值。

（計(jì)算結(jié)果以萬元為單位，保留兩位小數(shù)）(10分)

[參考答案]:(1)專利權(quán)各年的收益：
第一年=9×(100-70)×（1-25%）×30%=60.75萬元
第二年=l0×(100-70) ×（1-25%）×30%=60.75萬元
第三年=12×(100-70)×（1-25%）×30%=81萬元
第四年=12×(100-70) ×（1-25%）×30%=81萬元

（2）專利權(quán)的評(píng)估值= = 60.75×0.8333+67.5×0.6944+81×0．5787+81×0．4823=183．44萬元。

48．某公司因產(chǎn)權(quán)變動(dòng)需進(jìn)行整體評(píng)估。評(píng)估人員通過對該企業(yè)歷史經(jīng)營狀況，以及未來發(fā)展趨勢進(jìn)行調(diào)查與分析，收集到下列數(shù)據(jù)資料：

　�。�1）預(yù)計(jì)該公司未來5年的凈收益分別為200萬元、220萬元、250萬元、270萬元、300萬元，第6年起凈收益穩(wěn)定在300萬元；

　�。�2）社會(huì)平均收益率為10％，國債利率為5％，被評(píng)估企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1.2；

　�。�3）該企業(yè)各單項(xiàng)可確指資產(chǎn)的評(píng)估值之和為2600萬元，企業(yè)的負(fù)債為1000萬元。

　　要求：

　　（1）確定該企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估值。

（2）企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果與單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估匯總獲得的結(jié)果的差額如何處理?（計(jì)算結(jié)果以萬元為單位，保留兩位小數(shù)）(10分)

[參考答案]:(1)確定折現(xiàn)率5%+(10%-5%)×1．2=11％
(2)確定企業(yè)整體評(píng)估值=200×0.9009+220×0.8116+250×0.7312+270×0.6587+300×0.5935+2727.27×0.5935
=180．18+178．55+182．8+177．849+178．05+1618．635=2516．06(萬元)
(3)用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估出的企業(yè)價(jià)值2600-1000=1600(萬元)
(4)企業(yè)整體價(jià)值與用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估出的價(jià)值差額
2516．06-1600=916．06(萬元)為該企業(yè)的商譽(yù)。