三、簡答題（本大題共5小題，每小題5分，共25分）

1.簡述影響房地產(chǎn)價格的因素。

2.簡述影響房地產(chǎn)價格的主要經(jīng)濟因素。

3.綜合資本化率的計算公式是什么？

4.簡述剩余法估價的基本程序。

5.簡述宗地價格評估報告的基本內(nèi)容。

四、論述題（本大題共2小題，每小題10分，共20分）

1.試述區(qū)位理論對土地定級估價的影響。

2.試述剩余法的適用范圍。

五、計算題（本大題共2小題，每小題10分，共20分）

1.某房地產(chǎn)，未來第一年的有效毛收入為25萬元，預計此后各年的有效毛收入會在上一年的基礎上增長2.5％；未來第一年的運營費用為7萬元，預計此后各年的運營費用會在上年的基礎上增長2％，該類房地產(chǎn)的資本化率為9％。若年期無限，則該宗房地產(chǎn)的收益價格是多少？

2.某一房地產(chǎn)，土地總面積2500m²，是6年前通過征用農(nóng)地取得，當時費用800元/m²，現(xiàn)時取得該類土地，每m²需1000元，地上建筑總建筑面積6000m²，是2年前建成交付使用的，當時建筑造價800元/m²，現(xiàn)時建造同類建筑物每m²為1100元，估計該建筑物有八成新，該類建筑物的殘值率為2％，試選用所給資料評估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。