三、簡答題(本大題共4小題,每小題5分,共20分)
1.由于房地產(chǎn)價格是由地價和房價共同組成的,其價格特征主要來源于地價與一般物品價格的差異性,主要體現(xiàn)在哪些方面?
2.影響土地級別的因素主要?dú)w納為哪五類?
3.新建房地產(chǎn)價格的構(gòu)成中,開發(fā)成本主要由哪些方面構(gòu)成的?
4.基準(zhǔn)地價修正系數(shù)測定有哪些途徑?
四、計(jì)算題(本大題共2小題,每小題10分,共20分)
1.某寫字樓建筑面積3000m
2,月租金水平為140元/m
2,空置率為10%,租金損失平均為毛租金收入的4%,合理運(yùn)營費(fèi)用為有效毛租金的35%,求該寫字樓的凈收益?
2.為評估某商鋪的價格,在該商鋪附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似商鋪的交易實(shí)例作為可比實(shí)例,有關(guān)資料如下表:
上表交易情況中,正（負(fù)）值表示可比實(shí)例價格高（低）于其正常價格的幅度；區(qū)域因素和個別因素中,正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的相應(yīng)因素優(yōu)（劣）于估價對象的幅度.從2009年1月1日至2009年6月31日該類商鋪的市場價格基本不變,以后月均遞增2%.試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該商鋪2009年10月31日的正常單價（如需計(jì)算平均值,采用簡單算術(shù)平均法）.
五、論述題(本大題共2小題,每小題10分,共20分)
1.論述房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實(shí)意義.
2.論述剩余法的適用范圍.
