第二節(jié)　　物業(yè)項(xiàng)目早期介入的工作內(nèi)容(重點(diǎn)、難點(diǎn))

　　本節(jié)內(nèi)容非常重要，因?yàn)閮?nèi)容的相似性，導(dǎo)致記憶難度大，建議理解性記憶。

　　知識(shí)點(diǎn)一、物業(yè)項(xiàng)目可行性研究階段的早期介入

　　(一)介入形式

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在項(xiàng)目立項(xiàng)階段獲取項(xiàng)目信息，組織相關(guān)人員對(duì)項(xiàng)目的整體設(shè)想和建設(shè)思路、周邊情況、項(xiàng)目定位等進(jìn)行分析、評(píng)估，就項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)進(jìn)行總體策劃。

　　(二)工作內(nèi)容及要點(diǎn)(重要考點(diǎn))

　　(1)了解項(xiàng)目的周邊環(huán)境。

　　(2)協(xié)助建設(shè)單位評(píng)估項(xiàng)目所需相關(guān)配套設(shè)施。

　　(3)向建設(shè)單位提供專業(yè)咨詢意見(jiàn)和可行性研究報(bào)告建議。

　　(4)設(shè)計(jì)與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性價(jià)格比的物業(yè)服務(wù)框架性方案。

　　(5)推選知識(shí)面廣、綜合素質(zhì)高、策劃能力強(qiáng)的管理人員承擔(dān)項(xiàng)目早期介入工作。

　　(6)可行性研究是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的前提，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就項(xiàng)目定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理運(yùn)作模式提供專業(yè)意見(jiàn)，幫助建設(shè)單位更準(zhǔn)確地進(jìn)行市場(chǎng)定位，提高項(xiàng)目的性價(jià)比。

　　知識(shí)點(diǎn)二、物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的早期介入

　　(一)介入形式

　　組織結(jié)構(gòu)、設(shè)備專業(yè)人員參與項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)溝通會(huì).從使用、維護(hù)、管理、經(jīng)營(yíng)以及未來(lái)功能的調(diào)整和保值、增值等角度，對(duì)設(shè)計(jì)方案提出意見(jiàn)或建議。

　　(二)工作內(nèi)容及要點(diǎn)(重要考點(diǎn))

　　(1)獲取項(xiàng)目規(guī)劃資料。

　　(2)就項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出建議。

　　(3)就項(xiàng)目環(huán)境及配套規(guī)劃的合理性、適用性提出建議。

　　(4)就項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施的設(shè)置、選型及運(yùn)營(yíng)、維護(hù)等方面提供改進(jìn)建議。

　　(5)就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所、公建配套等公共配套建筑、設(shè)施、場(chǎng)地的設(shè)置和要求等提出意見(jiàn)。

　　(6)收集對(duì)建設(shè)單位規(guī)劃設(shè)計(jì)的建議，整理成項(xiàng)目建議書(shū)并跟進(jìn)落實(shí)。

　　(7)所提出意見(jiàn)和建議應(yīng)體現(xiàn)專業(yè)性，并符合有關(guān)法律、法規(guī)及技術(shù)規(guī)范的要求。

　　(8)從確定的目標(biāo)客戶的角度考慮問(wèn)題。在設(shè)計(jì)上，比較物業(yè)建設(shè)、使用、維護(hù)的成本與目標(biāo)客戶的需求及經(jīng)濟(jì)承受力，使業(yè)主、建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的目標(biāo)利益相統(tǒng)一。

　　(9)要貫徹可行性研究階段所確定的物業(yè)服務(wù)總體設(shè)計(jì)規(guī)劃的內(nèi)容和思路，保證總體思路的一致性、連貫性和持續(xù)性。

　　知識(shí)點(diǎn)三、物業(yè)項(xiàng)目施工建設(shè)階段的早期介入

　　(一)介入形式

　　此階段主要是安排工程技術(shù)人員駐場(chǎng)，對(duì)施工中的項(xiàng)目進(jìn)行巡查、了解、記錄，并就有關(guān)問(wèn)題提出建議。

　　(二)工作內(nèi)容及要點(diǎn)(重要考點(diǎn))

　　(1)熟悉規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工情況進(jìn)行跟蹤。

　　(2)參加項(xiàng)目溝通會(huì)，準(zhǔn)確了解現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度節(jié)點(diǎn)和各專業(yè)分項(xiàng)施工計(jì)劃。

　　(3)跟進(jìn)設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試，了解設(shè)施設(shè)備的使用功能和操作要求，并收集相關(guān)的技術(shù)資料及文件。

　　(4)熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。

　　(5)與建設(shè)單位就施工過(guò)程中的問(wèn)題共同磋商，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案。

　　(6)仔細(xì)做好現(xiàn)場(chǎng)記錄，將重要的場(chǎng)面拍照、存檔，為今后的物業(yè)服務(wù)提供資料，也為將來(lái)處理質(zhì)量問(wèn)題提供重要依據(jù)。

　　(7)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不是建設(shè)監(jiān)理單位，要注意介入的方式方法，既要對(duì)質(zhì)量持認(rèn)真的態(tài)度，又不能影響正常的施工、監(jiān)理工作。

　　知識(shí)點(diǎn)四、物業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃階段的早期介入

　　(一)介入形式

　　確定物業(yè)服務(wù)模式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，對(duì)銷售人員、客戶提供物業(yè)服務(wù)的培訓(xùn)、咨詢活動(dòng)，讓業(yè)主對(duì)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)情況有一定的了解。

　　(二)工作內(nèi)容及要點(diǎn)(重要考點(diǎn))

　　(1)根據(jù)物業(yè)產(chǎn)品類型、目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)服務(wù)的模式。

　　(2)根據(jù)物業(yè)規(guī)劃、配套確定物業(yè)服務(wù)的基本內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

　　(3)擬定物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，協(xié)助各種手續(xù)的報(bào)批。

　　(4)協(xié)助建設(shè)單位起草并確定《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《臨時(shí)管理規(guī)約》。

　　(5)安排現(xiàn)場(chǎng)咨詢?nèi)藛T，在銷售現(xiàn)場(chǎng)為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)。

　　(6)評(píng)估項(xiàng)目紅線內(nèi)外影響業(yè)主生活的不利因素，向建設(shè)單位提出建議。

　　(7)接受建設(shè)單位的委托對(duì)銷售中心、樣板房等提供物業(yè)管理服務(wù)，并展示未來(lái)物業(yè)服務(wù)的狀況。

　　(8)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)除考慮物業(yè)檔次、定位外，還應(yīng)考慮物業(yè)服務(wù)成本的增長(zhǎng)趨勢(shì)和可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

　　(9)對(duì)于物業(yè)服務(wù)的宣傳及承諾，要實(shí)事求是，符合法規(guī)。在銷售時(shí)應(yīng)依據(jù)物業(yè)服務(wù)的策劃方案，不應(yīng)為了促銷而夸大其詞，更不能做出不切實(shí)際的承諾。

　　知識(shí)點(diǎn)五、物業(yè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段的早期介入

　　(一)介入形式

　　從確保物業(yè)正常使用的角度，工程技術(shù)人員參與對(duì)已竣工物業(yè)的驗(yàn)收，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。

　　(二)工作內(nèi)容及要點(diǎn)(重要考點(diǎn))

　　(1)收集相關(guān)的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和法律法規(guī)。

　　(2)參與竣工驗(yàn)收。在各單項(xiàng)工程完工后，參與單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收;在分期建設(shè)的工程完工后，參與分期竣工驗(yàn)收;在工程全面竣工后，參與綜合竣工驗(yàn)收。

　　(3)協(xié)助跟進(jìn)遺留問(wèn)題的整改和竣工驗(yàn)收資料的收集整理。

　　(4)參與竣工驗(yàn)收，主要是為了掌握驗(yàn)收情況，收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問(wèn)題，為物業(yè)的承接查驗(yàn)做準(zhǔn)備。

　　(5)應(yīng)跟進(jìn)驗(yàn)收過(guò)程，了解驗(yàn)收人員給施工或建設(shè)單位的意見(jiàn)、建議和驗(yàn)收結(jié)論。

　　例題：為了更好地滿足業(yè)主和物業(yè)使用人的需求，某建設(shè)單位在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段與某專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)簽訂了早期介入咨詢合同，請(qǐng)問(wèn)，物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的工作內(nèi)容主要有呢些?

　　答：

　　(1)獲取項(xiàng)目規(guī)劃資料。

　　(2)就項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出建議。

　　(3)就項(xiàng)目環(huán)境及配套規(guī)劃的合理性、適用性提出建議。

　　(4)就項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施的設(shè)置、選型及運(yùn)營(yíng)、維護(hù)等方面提供改進(jìn)建議。

　　(5)就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所、公建配套等公共配套建筑、設(shè)施、場(chǎng)地的設(shè)置和要求等提出意見(jiàn)。

　　(6)收集對(duì)建設(shè)單位規(guī)劃設(shè)計(jì)的建議，整理成項(xiàng)目建議書(shū)并跟進(jìn)落實(shí)。

　　(7)所提出意見(jiàn)和建議應(yīng)體現(xiàn)專業(yè)性，并符合有關(guān)法律、法規(guī)及技術(shù)規(guī)范的要求。

　　(8)從確定的目標(biāo)客戶的角度考慮問(wèn)題。在設(shè)計(jì)上，比較物業(yè)建設(shè)、使用、維護(hù)的成本與目標(biāo)客戶的需求及經(jīng)濟(jì)承受力，使業(yè)主、建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的目標(biāo)利益相統(tǒng)一。

　　(9)要貫徹可行性研究階段所確定的物業(yè)服務(wù)總體設(shè)計(jì)規(guī)劃的內(nèi)容和思路，保證總體思路的一致性、連貫性和持續(xù)性。