房地產(chǎn)投資

　　房地產(chǎn)投資無(wú)疑是消費(fèi)者實(shí)物投資中最大的部分，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的動(dòng)機(jī)一般有三個(gè)方面。

　　消費(fèi)需求：即購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)是為了自己居住。

　　保值需求：即把添置房產(chǎn)作為保值或資產(chǎn)持有的手段。純粹的保值購(gòu)房不多見(jiàn)，更多的購(gòu)房兼有保值和消費(fèi)兩個(gè)方面的目的。

　　投機(jī)需要：即購(gòu)房不是為了自己用，而是為了出租、抵押、轉(zhuǎn)賣(mài)，從中獲得利益。

　　投資收益

　　消費(fèi)者在對(duì)眾多投資方式進(jìn)行選擇時(shí)，會(huì)同時(shí)考慮自己的個(gè)人需要和投資對(duì)象的特性。最理想的投資對(duì)象是流動(dòng)性強(qiáng)、收益率大、風(fēng)險(xiǎn)性小且不必納稅的資產(chǎn)。但是尋找這樣的投資機(jī)會(huì)是十分困難的。通常情況下，消費(fèi)者的投資僅能具有一個(gè)較為滿意的特征。下面我們跟同學(xué)一起來(lái)分析一下，消費(fèi)者的投資收益問(wèn)題。

　　收益方式

　　投資收益可以分成兩個(gè)部分：利息(股息或租金等)與資本增值。資本增值指消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)的價(jià)格與出售價(jià)格之差。利息和資本增值構(gòu)成了消費(fèi)者的總收益。

　　舉例說(shuō)明：

　　例：假定某個(gè)消費(fèi)者在年初花10000元購(gòu)買(mǎi)了A公司的股票，年中，他得到了200元的股息。如果年末他以10600元的價(jià)格出售了這些股票，那么他這一年的投資所獲得的收益為：

　　200+(10600-1000)=800(元)

　　根據(jù)收益內(nèi)容的不同，收益的計(jì)算方式可以分為當(dāng)期收益、持有期收益和到期收益三種。衡量他們大小的相應(yīng)的就是當(dāng)期收益率、持有期收益率和到期收益率。

　　當(dāng)期收益率：某資產(chǎn)在一定時(shí)間內(nèi)的利息(股息或租金等)收入占資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的比率。

　　持有期收益率：指購(gòu)買(mǎi)某特定資產(chǎn)一段時(shí)間后通過(guò)出售所獲得的資本增值占該資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的比率。

　　到期收益率：當(dāng)期收益和持有期收益之和占資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的比率

　　貨幣的時(shí)間價(jià)值

　　貨幣的時(shí)間價(jià)值指當(dāng)前持有的一定量貨幣比未來(lái)獲得的等量貨幣具有更高的價(jià)值。換言之，今天擁有的一塊錢(qián)比一年后擁有的一塊錢(qián)更具有價(jià)值。我們可以從兩個(gè)方面來(lái)理解貨幣為什么會(huì)有時(shí)間價(jià)值。

　　第一， 貨幣可用于投資，獲得收益，從而在將來(lái)?yè)碛懈�多的貨幣�?/P>

　　第二， 貨幣的購(gòu)買(mǎi)力會(huì)因通貨膨脹的影響而隨時(shí)間改變。

　　在計(jì)算貨幣的時(shí)間價(jià)值時(shí)，需要明白下面這四個(gè)基本概念。

　　Ø 現(xiàn)值(PV)：指在某個(gè)時(shí)間段資金的起始價(jià)值。

　　Ø 終值(FV)：指未來(lái)某一時(shí)間所獲得的貨幣總額。

　　Ø 期數(shù)(n)：指計(jì)算利息的次數(shù)

　　Ø 利率(i)：利息與資金的起始價(jià)格之比

　　他們之間的函數(shù)關(guān)系為：

　　貨幣的時(shí)間價(jià)值為終值與現(xiàn)值的差額，即PV-FV。上述四項(xiàng)是影響貨幣時(shí)間價(jià)值的基本因素，其中任意一項(xiàng)的變化，都將改變貨幣時(shí)間價(jià)值的大小。

　　因?yàn)樨泿啪哂袝r(shí)間價(jià)值，所以終值是按復(fù)利計(jì)算的方法計(jì)算出來(lái)的。

　　所謂復(fù)利即利息的利息，復(fù)利計(jì)算指本期末形成的利息計(jì)入下期的本金，也計(jì)算利息。

　　舉例說(shuō)明：

　　存入10000元，年利率3%

　　第一年年末終值：10000*1.03=10300

　　利息：300

　　第二年年末終值：10300*1.03=10609

　　利息：309，其中單利300(10000*0.03)

　　復(fù)利: 9(300*0.03)

　　第三年年末終值：10609*1.03=10927.27

　　利息：318.27,其中單利300,復(fù)利18.27

　　單利保持不變，而復(fù)利卻逐年上升。

　　收益率的計(jì)算

　　當(dāng)我們需要比較不同投資的收益率時(shí)，可以把他們的收益率轉(zhuǎn)換成同樣計(jì)息時(shí)間，然后比較他們的大小。

　　假定你面臨兩個(gè)投資選擇：一是售價(jià)為9000元、兩年期、面值為10000元的零息債券，另一個(gè)是兩年后到期、面值和售價(jià)均為9000元，年息為5%的其他債券。你應(yīng)該選擇哪一個(gè)呢?

　　我們先看零息債券，我們知道，零息債券是不支付利息的，他的收益就是購(gòu)買(mǎi)價(jià)格與面值之差，所以零息債券的到期收益率為：

　　投資零息債券等于PV為9000，F(xiàn)V為10000，n為2的投資，因此，根據(jù)公式：