21、某住宅小區(qū)位于本市一開發(fā)區(qū)主干道旁。開發(fā)商在樓盤尚未全部售完時(shí)就在樓宇頂部搭建廣告牌鐵架。經(jīng)查，該鐵架是開發(fā)商與物業(yè)公司協(xié)商一致而做的，目的是出租廣告位收取廣告費(fèi)。據(jù)此，業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商和物業(yè)公司的行為侵犯了業(yè)主的權(quán)益，遂起訴至法院，要求開發(fā)商和物業(yè)公司停侵權(quán)、返還不當(dāng)?shù)美��?/P>

　　根據(jù)本案，請(qǐng)回答：

　　(1)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，利用物業(yè)共用部位經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)_____。

　　A、征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意

　　B、征得規(guī)劃管理部門的批準(zhǔn)

　　C、按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)

　　D、所得收益按照業(yè)主大會(huì)的決定使用

　　(2)開發(fā)商辨稱，其對(duì)沒有售出房屋擁有產(chǎn)權(quán)，是當(dāng)然業(yè)主。而物業(yè)公司是物業(yè)的管理者。因此他們有權(quán)代表業(yè)主處理共用部位。_____

　　A、正確 　　 B、不正確

　　(3)本案中，侵犯業(yè)主合法權(quán)益的主體是______。

　　A、開發(fā)商 　　 B、業(yè)主

　　C、廣告公司 　 D、物業(yè)管理公司

　　(4)本案的解決辦法是______。

　　A、物業(yè)服務(wù)公司扣除必要的管理成本

　　B、開發(fā)商和業(yè)主協(xié)商一致

　　C、相關(guān)業(yè)主按產(chǎn)權(quán)比例分配廣告收益

　　D、把屬于業(yè)主的那部分收益返還給業(yè)主

　　22、業(yè)主王某未按小區(qū)規(guī)劃的要求，擅自在陽臺(tái)外墻上打孔安裝空調(diào)。物業(yè)公司認(rèn)為，王某的行為影響了外立面的統(tǒng)一和美觀。對(duì)此，物業(yè)公司的裝修巡視員暫扣裝修工人的工具和證件予以制止。但業(yè)主堅(jiān)持要工程隊(duì)開工，說在自己家的外墻上安裝空調(diào)，別人管不著。

　　請(qǐng)根據(jù)本案回答：

　　(1)業(yè)主損壞外墻，破壞外貌，屬損害公共利益的行為。房地產(chǎn)管理部門可以作出______的處罰。

　　A、責(zé)令限期改正　　　 B、恢復(fù)原狀

　　C、賠償損失　　　　　 D、可處1千元以上1萬元以下的罰款

　　(2)業(yè)主的外墻屬于_____。

　　A、專有部分 B、部分公用部分

　　C、部分共用部分 D、全體共用部分

　　(3)物業(yè)裝修巡視員的職責(zé)是______。

　　A、巡視、檢查、記錄

　　B、發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象24小時(shí)內(nèi)立即報(bào)告

　　C、開出罰款通知單

　　D、暫扣裝修工人的工具和證件

　　(4)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)怎樣加強(qiáng)對(duì)住宅裝修的指導(dǎo)和監(jiān)督_____。

　　A、加強(qiáng)規(guī)范裝修行為的宣傳和指導(dǎo)

　　B、加強(qiáng)住宅裝修前的管理

　　C、加強(qiáng)對(duì)住宅裝修活動(dòng)的日常巡視和監(jiān)督

　　D、加強(qiáng)知法、守法和履約意識(shí)

　　23、一小區(qū)物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量太差，引起業(yè)主強(qiáng)烈不滿，遂決定另行選聘物業(yè)公司。小區(qū)內(nèi)有兩種意見：一種認(rèn)為，應(yīng)召開業(yè)主大會(huì)討論決定;另一種認(rèn)為，無需開業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)決定選聘物業(yè)公司的事宜。

　　分析兩種意見，回答下列問題：

　　(1)業(yè)主委員會(huì)是行使執(zhí)行和決策的機(jī)構(gòu)______。

　　A、正確 B、不正確

　　(2)業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)至少有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有投票權(quán)的______業(yè)主參加有效。

　　A、全體業(yè)主 B、全體業(yè)主的2/3

　　C、有1/2以上 D、有2/3業(yè)主

　　(3)選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)必須經(jīng)_____。

　　A、業(yè)主大會(huì)全體通過

　　B、全體業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過

　　C、全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。

　　D、業(yè)委會(huì)委員2/3以上通過

　　(4)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行______職責(zé)。

　　A、召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議

　　B、了解業(yè)主，使用人意見和建議

　　C、監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施

　　D、決定專項(xiàng)維修基金的使用和統(tǒng)籌方案

　　24、景天物業(yè)小區(qū)共有3000套商品住宅，歸不同業(yè)主所有。近來小區(qū)發(fā)生多起盜竊事件，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則，在業(yè)主委員會(huì)的召集下召開了業(yè)主大會(huì)。有的業(yè)主提議增加巡邏人員，有的業(yè)主提議“炒掉”物業(yè)公司，有投票權(quán)的業(yè)主1000戶到了現(xiàn)場(chǎng)，800戶業(yè)主向大會(huì)提交了書面意見。

　　分析問題，請(qǐng)回答：：

　　(1)此次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開是否有效。______

　　A、無效 　　　 B、有效

　　(2)如果擬“炒掉”物業(yè)服務(wù)公司，需要______以上具有投票權(quán)的業(yè)主同意。

　　A、2000 B、1200 C、900　　 D、1500

　　(3)如果要作出增加巡邏人員的決定，需要______以上具有投票權(quán)的業(yè)主同意。

　　A、1500 B、500 C、900 　　 D、1200

　　(4)如果物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)于小區(qū)內(nèi)發(fā)生多起盜竊實(shí)踐，______依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　A、應(yīng)該　　　　　　　 B、不應(yīng)該

　　25、 據(jù)報(bào)載，某住宅小區(qū)內(nèi)部分樓宇已對(duì)外銷售，有部分居民入住，物業(yè)管理由開發(fā)商臨時(shí)托管。整個(gè)小區(qū)有臨時(shí)圍墻，但有許多出口，小區(qū)內(nèi)無照明路燈，保安臨時(shí)聘用幾名人員，夜間隨意走幾遍。因此小區(qū)治安情況極差，入住居民意見很大。試根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》精神提出整改意見。

　　26、某住宅小區(qū)系公有住房，某些住在六樓頂層的居民在前幾年房改時(shí)已經(jīng)成為各自居住房屋的產(chǎn)權(quán)人，經(jīng)多年居住，目前房頂多處漏水，他們提出與其他樓層住戶共同修繕該樓頂，可其他樓層住戶以沒有直接使用樓頂?shù)壤碛刹挥柰�意，�?qǐng)問如何進(jìn)行解決。

　　27、周先生購買某住宅小區(qū)多層商品房一套，建筑面積共80M2，在辦理入住手續(xù)時(shí)，該住宅小區(qū)的物業(yè)公司向其收取下列費(fèi)用，共計(jì)人民幣7877.5元。其中

　�、偃霊羰掷m(xù)費(fèi)2.5元

　�、谛∷�表裝置費(fèi)35元

　�、勖簹夂碗娫挻�辦費(fèi)300元

　　④裝修押金1500元

　�、菀淮涡灾Ц独�圾清運(yùn)費(fèi)120元

　�、尬飿I(yè)管理費(fèi)：

　　按該住宅小區(qū)所在地段多層基準(zhǔn)價(jià)0.50元/M2，月收取即0.50元/M2，預(yù)收三年，故收�。涸隆�80M2×36個(gè)月=1440元

　�、呶飿I(yè)維修基金：

　　按出售價(jià)×2%一次性收取

　　即2800元/M2×2%×80M2=4480元

　　周先生認(rèn)為，物業(yè)公司“亂斬”，因而不肯付費(fèi)并直接投訴主管部門。

　　請(qǐng)分析：該物業(yè)公司收費(fèi)是否規(guī)范?如不規(guī)范，具體表現(xiàn)在哪些方面?對(duì)該物業(yè)公司應(yīng)如何處理?

　　28、1998年末，本市某公有住宅小區(qū)公有住宅5萬多平方米，出售率已達(dá)60%左右，共有400多戶居民購買了公有住宅。部分業(yè)主牽頭，分頭通知所有購買業(yè)主于某天在某地點(diǎn)召開第一次業(yè)主大會(huì)。屆時(shí)，共有300多名業(yè)主到了會(huì)議場(chǎng)地。由于會(huì)場(chǎng)人多，吵吵嚷嚷。會(huì)議開始，主持會(huì)議召集人說，今天選舉業(yè)主委員會(huì)，并讀了一份候選人名單，介紹這些侯選人政治面貌、年齡、原職務(wù)等。頓時(shí)，會(huì)場(chǎng)秩序大亂。有人說，我們不認(rèn)識(shí)這些候選人，也有人說，今天會(huì)議不民主，誰召開的?------最后，會(huì)議不了了之。

　　結(jié)合本案例的行為，根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的精神，試述該小區(qū)應(yīng)如何規(guī)范召開第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)以成立業(yè)主委員會(huì)?