11、由于一些業(yè)主和物業(yè)公司對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)到底是服務(wù)合同還是委托合同還存在著認(rèn)識(shí)上的偏差，由此經(jīng)常發(fā)生糾紛和摩擦。有的業(yè)主認(rèn)為，既然你物業(yè)公司答應(yīng)了我的委托，那么就應(yīng)該聽(tīng)從我的指令，你不聽(tīng)我的話就隨時(shí)終止委托合同，炒你沒(méi)商量。物業(yè)公司也認(rèn)為既已接受了委托，那我就是該小區(qū)的“管理人”了，我可以充分行使權(quán)利了，包括擅自收費(fèi)、張貼廣告、出租物業(yè)等。請(qǐng)你作以下分析：

　　(1)前期物業(yè)管理階段，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司所簽訂的合同是_____。

　　A、物業(yè)管理合同 　　 B、物業(yè)服務(wù)合同

　　C、前期物業(yè)管理合同 D、前期物業(yè)服務(wù)合同

　　(2)合同的性質(zhì)屬于_____。

　　A、委托合同 　 B、服務(wù)合同

　　(3)前期物業(yè)管理所引發(fā)的糾紛和矛盾由______處理

　　A、房地局 　　 B、開(kāi)發(fā)商 C、物業(yè)公司 　D、居委會(huì)

　　(4)經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)的決定且授權(quán)業(yè)委會(huì)與新選聘的物業(yè)公司簽訂的合同屬 _____。

　　A、物業(yè)管理合同 　　 B、物業(yè)服務(wù)合同

　　C、前期物業(yè)管理合同 D、前期物業(yè)服務(wù)合同

　　(5)物業(yè)公司在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的服務(wù)職責(zé)是_____等。

　　A、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) B、發(fā)現(xiàn)違法建筑可以強(qiáng)行拆除

　　C、公共綠地養(yǎng)護(hù) 　　D、公共區(qū)域秩序的維護(hù)

　　(6)小區(qū)物業(yè)的管理人是______。

　　A、物業(yè)公司 　　 B、業(yè)主 　　　C、業(yè)主參與

　　D、業(yè)委會(huì) 　　　E、房地局

　　12、某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的景泰花園共有商品房1126套。從2003年11月開(kāi)盤出售，到2004年5月小區(qū)業(yè)主大會(huì)召開(kāi)之時(shí)，共售出商品房960 套占全部建筑面積的85%。2004年7月，該房地產(chǎn)公司提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，會(huì)上建議將該小區(qū)內(nèi)一塊200平方米左右的空地對(duì)外出租給他人停車使用。

　　分析本案，回答下列問(wèn)題：

　　(1)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的條件______。

　　A、出售建筑面積50%以上

　　B、首套住房出售并交付使用已滿兩年

　　C、出售的房屋入住超過(guò)50%

　　D、出售并交付使用的建筑面積達(dá)50%以上

　　(2)房地產(chǎn)公司提議召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告______。

　　A、區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門 B、街道辦事處

　　C、規(guī)劃管理部門 　　　D、業(yè)主委員會(huì)

　　(3)業(yè)主大會(huì)決議把200平方米空地對(duì)外出租是可以的，因?yàn)開(kāi)____。

　　A、業(yè)主大會(huì)可以決定公用部位的使用

　　B、停車場(chǎng)地閑置的應(yīng)當(dāng)出租

　　C、出租收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由開(kāi)發(fā)商確定

　　D、業(yè)主大會(huì)對(duì)出租場(chǎng)地收入使用有決定權(quán)

　　(4)首次業(yè)主大會(huì)的主要議程有______。

　　A、通過(guò)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》

　　B、通過(guò)《業(yè)主公約》

　　C、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)

　　D、選舉業(yè)主委員會(huì)主任、副主任

　　13、某住宅小區(qū)物業(yè)公司為管理方便關(guān)閉了出入小區(qū)的北大門，并在被關(guān)閉大門附近的空地上開(kāi)設(shè)酒吧，承包給一個(gè)業(yè)主經(jīng)營(yíng)。廣大業(yè)主十分不滿認(rèn)為出入小區(qū)的北大門被關(guān)閉后出入不方便，占用空地開(kāi)設(shè)酒吧影響小區(qū)環(huán)境。業(yè)主們要求重新打開(kāi)北大門，拆除酒吧。但業(yè)主與物業(yè)公司經(jīng)過(guò)多次交涉無(wú)果。

　　分析本案，回答下列問(wèn)題：

　　(1)建造好的大門屬于小區(qū)的_____，應(yīng)當(dāng)按照其設(shè)計(jì)的用途加以利用

　　A、共用設(shè)備　　　　 B、公用設(shè)施

　　C、保安設(shè)施　　　　 D、公用設(shè)備

　　(2)改變物業(yè)小區(qū)內(nèi)的公用部分的使用，必須______。

　　A、召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議

　　B、經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過(guò)

　　C、業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)全體業(yè)主有約束力

　　D、少數(shù)業(yè)主反對(duì)業(yè)主大會(huì)的決定無(wú)效

　　(3)空地開(kāi)設(shè)酒吧的所得收益應(yīng)該______。

　　A、增加物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)收入

　　B、必須納入物業(yè)維修資金

　　C、經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定可以作為業(yè)主委員的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)

　　D、物業(yè)管理公司可以扣除必要的管理成本

　　(4)本案處理_____。

　　A、恢復(fù)被關(guān)閉大門，重新開(kāi)放

　　B、取消酒吧，將空地還給業(yè)主

　　C、物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)一定的賠償責(zé)任

　　D、業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)公司

　　14、某房地產(chǎn)公司投資建造的一商品房小區(qū)共有建筑面積8萬(wàn)6千平方米于2004年1月交付使用。該公司協(xié)議委托寶華物業(yè)公司進(jìn)行前期物業(yè)管理，并簽定了為期兩年的合同。到2004年5月小區(qū)已交付使用的建筑面積達(dá)到6萬(wàn)平方米，于是成立了業(yè)主大會(huì)。經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論，決定通過(guò)招投標(biāo)的方式重新選聘物業(yè)公司，并邀請(qǐng)寶華公司參與投標(biāo)。但寶華公司認(rèn)為自己與開(kāi)發(fā)商訂有兩年的合同，現(xiàn)尚未到期，業(yè)主大會(huì)的做法屬違約行為。

　　分析本案，請(qǐng)回答：

　　(1)你認(rèn)為房地產(chǎn)公司協(xié)議委托寶華物業(yè)公司的行為屬_____。

　　A、合法 　　 B、不合法

　　(2)協(xié)議選聘物業(yè)公司的條件是_____。

　　A、投標(biāo)人少于3個(gè) B、住宅規(guī)模小于5萬(wàn)建筑面積

　　C、開(kāi)發(fā)商同意 　　 D、房管部門批準(zhǔn)

　　(3)國(guó)家提倡建設(shè)單位按照開(kāi)發(fā)與管理相分離的原則，通過(guò)_____的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　A、招標(biāo) 　　 B、招投標(biāo)

　　C、雙向選擇 D、協(xié)議選聘

　　(4)前期物業(yè)服務(wù)合同終止的條件是_____。

　　A、業(yè)主大會(huì)成立

　　B、業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)公司

　　C、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽定了物業(yè)服務(wù)合同

　　D、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽定的物業(yè)服務(wù)合同生效

　　(5)該小區(qū)業(yè)主大會(huì)的做法______。

　　A、違約 　　　　 B、不違約

　　15、某物業(yè)小區(qū)電線老化，電泵長(zhǎng)期運(yùn)行電線著火，蔓延到泵房外的停車棚。損失共計(jì)十萬(wàn)余元。業(yè)主認(rèn)為，由于物業(yè)公司長(zhǎng)期疏于管理，沒(méi)有及時(shí)檢查并更換老化的電線，致使這次火災(zāi)事故，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部的損失責(zé)任。

　　根據(jù)本案，請(qǐng)回答：

　　(1)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修和養(yǎng)護(hù)的情況是_____。

　　A、業(yè)主裝修拆除承重墻 B、物業(yè)存在安全隱患

　　C、危及公共利益 　　　 D、危及他人合法權(quán)益

　　(2)物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護(hù)。如果出現(xiàn)必須維修養(yǎng)護(hù)的情形時(shí)，那么_____。

　　A、業(yè)主或者物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)

　　B、不及時(shí)養(yǎng)護(hù)的，由房管部門督促限期改正

　　C、仍不及時(shí)養(yǎng)護(hù)的，由房管部門組織代為實(shí)施

　　D、費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)

　　(3)本案由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任，這是因?yàn)開(kāi)_____。

　　A、物業(yè)公司沒(méi)有做到經(jīng)常檢查

　　B、物業(yè)公司沒(méi)有及時(shí)更換老化電線

　　C、物業(yè)公司沒(méi)有安全生產(chǎn)意識(shí)

　　D、物業(yè)公司沒(méi)有控制電泵開(kāi)啟時(shí)間

　　16、某小區(qū)某幢八樓業(yè)主鄭某在裝修時(shí)，未告知物業(yè)管理處，物業(yè)管理處也沒(méi)有及時(shí)巡查發(fā)現(xiàn)。施工中鄭某要求施工隊(duì)移動(dòng)原浴缸預(yù)留位置，敲鑿樓地面，致使浴缸安裝后嚴(yán)重漏水，七摟浴室無(wú)法使用。遂引起糾紛。

　　(1)混凝土澆成的樓板屬于_____。

　　A、專有部分 　　 B、部分共有部分

　　C、全體共用部分 D、全體公用部分

　　(2)裝修住宅，應(yīng)當(dāng)做到以下要求_____。

　　A、業(yè)主事先告知物業(yè)公司

　　B、物業(yè)公司將禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主

　　C、發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為，應(yīng)當(dāng)勸阻制止，

　　D、勸阻制止無(wú)效的，及時(shí)報(bào)告業(yè)委會(huì)和房地局

　　E、勸阻制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)在24小時(shí)內(nèi)及時(shí)報(bào)告業(yè)委會(huì)和房地局

　　(3)本市規(guī)定，以下_____行為屬物業(yè)使用中的禁止行為

　　A、損壞房屋承重結(jié)構(gòu) B、擅自改建物業(yè)共用部分

　　C、損壞共用設(shè)施設(shè)備 D、不按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)

　　(4)案例中鄭某的違章裝修行為，摟下七摟業(yè)主可以依法向人民法院提起訴訟，提出_____的要求.

　　A、消除危險(xiǎn)　　　　 C、支付違約金

　　B、恢復(fù)原狀　　　　 D、賠償損失

　　17、2002年11月，某物業(yè)公司受托管理兩幢高層住宅。2004年11月合同期滿，物業(yè)公司不愿續(xù)簽合同。在公布維修資金收支帳目時(shí)，業(yè)委會(huì)要求把商品房和售后房分開(kāi)公布，目的是反映商品房和售后房分?jǐn)偟木S修資金是否公平、合理。并提出有關(guān)維修資金使用的憑證、帳目，及業(yè)主分戶清冊(cè)等交還業(yè)主委員會(huì)。為此，還專門請(qǐng)來(lái)了房地辦的主任督促處理此事。

　　分析本案，回答下列問(wèn)題：

　　(1)物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)將_____移交給業(yè)主委員會(huì)。

　　A、物業(yè)管理用房 　　 B、物業(yè)檔案資料

　　C、物業(yè)公司財(cái)務(wù)帳目 D、物業(yè)公司檔案資料

　　(2)房地辦事處的行為屬于行政行為，不能干涉物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)雙方事務(wù)。______

　　A、正確 　　　 B、不正確

　　(3)物業(yè)管理企業(yè)每半年向全體業(yè)主公布的維修資金帳目?jī)?nèi)容有_____。

　　A、維修資金交納、使用和結(jié)存金額

　　B、物業(yè)維修、更新費(fèi)用按戶分?jǐn)偳闆r

　　C、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)在維修資金中。列支的項(xiàng)目和費(fèi)用及按戶分?jǐn)偳闆r

　　D、使用維修資金的支付憑證

　　(4)如業(yè)主委員會(huì)委托中介機(jī)構(gòu)對(duì)維修資金進(jìn)行財(cái)務(wù)管理并代理記帳的，應(yīng)該_____。

　　A、業(yè)主委員會(huì)和中介機(jī)構(gòu)簽訂書面委托代理記帳合同

　　B、和物業(yè)管理企業(yè)變更物業(yè)服務(wù)合同

　　C、對(duì)維修資金管理有疑問(wèn)的，可以請(qǐng)社會(huì)中介機(jī)構(gòu)從新審核

　　D、本案業(yè)主委員會(huì)也可以請(qǐng)房地辦事處主任進(jìn)行裁決

　　18、某小區(qū)1號(hào)樓101室業(yè)主李某通過(guò)二手房交易買下了隔壁102的住

　　宅。在裝修中，李某讓工程隊(duì)把兩套房屋中間的墻敲掉并在天井搭建了洗衣房。物業(yè)公司半年后得知此事，要求李某整改，恢復(fù)原狀。李某不服。物業(yè)公司遂將李某告上了法庭。

　　分析本案，請(qǐng)回答：

　　(1)該業(yè)主違反了《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》中的哪些禁止行為_(kāi)_____。

　　A、損壞房屋承重結(jié)構(gòu) B、違法搭建建筑物、構(gòu)筑物

　　C、破壞房屋外貌 　　 D、占用物業(yè)共用部分

　　(2)住宅裝修的管理規(guī)定有_____。

　　A、業(yè)主裝修事先告知物業(yè)管理企業(yè)

　　B、物業(yè)管理企業(yè)要將裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主

　　C、發(fā)現(xiàn)業(yè)主違規(guī)，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻制止

　　D、勸阻制止無(wú)效，應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)報(bào)告業(yè)委會(huì)和有關(guān)部門

　　(3)李某的行為違反了業(yè)主公約，_____可以向法院提起民事訴訟。

　　A、相關(guān)業(yè)主 B、相關(guān)使用人

　　C、業(yè)主大會(huì) D、物業(yè)管理企業(yè)

　　(4)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，上海規(guī)定可由房管部門作以下處罰_____。

　　A、立即改正，恢復(fù)原狀

　　B、可處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款

　　C、可處10萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款

　　D、情節(jié)嚴(yán)重的，可處10萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款

　　19、2004年5月，某小區(qū)開(kāi)發(fā)商通過(guò)招投標(biāo)選聘一物業(yè)公司進(jìn)行管理。陳某在2004年11月入住該小區(qū)后發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司未盡職責(zé)，以后入住的一些業(yè)主也意見(jiàn)很大。為此，陳某等業(yè)主以業(yè)主未能參與物業(yè)公司招投標(biāo)工作，此物業(yè)公司為開(kāi)發(fā)商選中為由，對(duì)物業(yè)公司的工作持不合作態(tài)度，并出重新招標(biāo)。

　　分析本案，回答下列問(wèn)題：

　　(1)陳某在物業(yè)管理活動(dòng)中享有以下權(quán)利_____。

　　A、接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)

　　B、就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議

　　C、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同

　　D、參與物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)

　　(2)陳某在物業(yè)管理活動(dòng)中履行_____義務(wù)。

　　A、遵守《業(yè)主公約》

　　B、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)章制度

　　C、按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)

　　D、不能妨礙物業(yè)公司管理服務(wù)工作

　　(3)前期物業(yè)管理的招標(biāo)可以由陳某等業(yè)主和開(kāi)發(fā)商一起依法組織實(shí)施。_____

　　A、正確 　　　 B、不正確

　　(4)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)的權(quán)利應(yīng)通過(guò)業(yè)主委員會(huì)的工作來(lái)實(shí)現(xiàn)。_____

　　A、正確 　　　 B、不正確

　　20、業(yè)主張某于2004年11月購(gòu)買了本市某商品住宅一套，并在銷售合同中約定前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2004年11月該住宅出售單位書面通知張某辦理入住手續(xù)。假如張某直到2005年6月才前往物業(yè)公司辦進(jìn)戶。物業(yè)公司要求張某繳納2004年11月至2005年6月的管理費(fèi)。張某覺(jué)得6月份之前自己并未入住，不該交費(fèi)用的。分析本案，回答下列問(wèn)題：

　　(1)國(guó)家和本市規(guī)定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則是_____;

　　A、合理、公開(kāi)、收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)

　　B、合理、公開(kāi)、收費(fèi)與經(jīng)濟(jì)能力相適應(yīng)

　　C、合理、公開(kāi)、質(zhì)價(jià)相符

　　D、合理、公平、質(zhì)價(jià)相符

　　(2)你認(rèn)為物業(yè)公司的做法_____;

　　A、正確 　　　 B、錯(cuò)誤

　　(3)業(yè)主張某的物業(yè)管理費(fèi)開(kāi)始起算時(shí)間是______;

　　A、2004年12月 B、2004年11月

　　C、2005年6月 D、2005年7月

　　(4)假如張某購(gòu)買的是二手房，那么應(yīng)當(dāng)從_____起支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

　　A、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的次月

　　B、辦理入住手續(xù)的次月

　　C、辦理入住手續(xù)的當(dāng)月

　　D、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的當(dāng)月