試估算該宗土地目前的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。

　　5.某路線(xiàn)價(jià)區(qū)段，標(biāo)準(zhǔn)深度為16～18米，路線(xiàn)價(jià)為1200元/平方米，待估宗地為一臨街矩形地塊，臨街寬度為15米，臨街最深為20米，具體情況和該路線(xiàn)價(jià)區(qū)臨街地深度指數(shù)見(jiàn)下表：

　　試寫(xiě)出評(píng)估該宗地所運(yùn)用的計(jì)算公式，并計(jì)算出評(píng)估結(jié)果。

　　6.某建筑項(xiàng)目需建筑混合結(jié)構(gòu)倉(cāng)庫(kù)1000平方米，建筑工程總預(yù)算造價(jià)為400000元，設(shè)備安裝工程預(yù)算為90000元。評(píng)估是該倉(cāng)庫(kù)正在建設(shè)中，其中建筑工程的基礎(chǔ)工程已完工，主體結(jié)構(gòu)工程完成了30%，設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。評(píng)估人員依據(jù)一般在建工程各部位占單位預(yù)算的比重，即工程造價(jià)構(gòu)成(見(jiàn)下表)對(duì)在建工程進(jìn)行評(píng)估。試評(píng)估上述該在建工程的價(jià)格。

　　參考答案：

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1. B　　2. C　　3. C

　　解題思路：127×25%+142×40%+151×35%=141.4(萬(wàn)元)

　　4. B　　解題思路：180×(500/165)+150×(1000/120)=1795.45(萬(wàn)元)

　　5. B　　解題思路：80×(1+3%)×(1+2%)×(1+3%)=86.57(萬(wàn)元)

　　6. C　　解題思路：15%+50%×60%=45%

　　7. B　　解題思路：房地產(chǎn)全年凈收益=12×3000-8000=28000(元);　　土地凈收益=1200×200×8%=19200(元)　　建筑物年純收益=28000-19200=8800(元)

　　8. B　　解題思路：3000/2=1500(元/平方米)

　　9.A　　10. C　　解題思路：70/(8%-1%)=1000(萬(wàn)元)

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1.ABC2.BCD3.AD4.ABCE5.CDE　　6.ABCDE7.ACDE8.ACD9.ACE10.BCE

　　三、判斷題

　　1.錯(cuò)2.錯(cuò)3.錯(cuò)4.錯(cuò)5.錯(cuò)6.錯(cuò)7.錯(cuò)8.對(duì)9.對(duì)10.錯(cuò)

　　四、計(jì)算題

　　1.解：(1)估算每平方米土地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用

　　拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用：50000÷667=75元/平方米

　　其他費(fèi)用：30000÷667=45元/平方米

　　土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用：150，000，000÷1，000，000=150元/平方米

　　每平方米土地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用合計(jì)為：75+45+150=270元/平方米

　　(2)計(jì)算利息：

　　第一期利息：270×3/4×10%×2×0.5=20.25(元)

　　第二期利息：270×1/4×9%×1×0.5=3.0375(元)

　　每平方米土地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用應(yīng)承擔(dān)的利息費(fèi)用為23.29元。

　　(注:由于第一年投入總投資的3/4，開(kāi)發(fā)期為2年，利率10%，該筆資金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。第二年同理。)

　　(3)計(jì)算利潤(rùn)：270×10%=27(元)

　　(4)計(jì)算土地成本：270+23.29+27=320.29(元/平方米)

　　(5)計(jì)算待估土地公平市場(chǎng)價(jià)值：

　　320.29×(1+10%)=352.32(元/平方米)

　　每平方米土地公平市場(chǎng)價(jià)值為352.32元/平方米，近似等于每平方米352元。

　　2、 解：

　　(1)計(jì)算公式為：

　　(2)計(jì)算過(guò)程：

　　前五年的租金收益分別為：R1=8(萬(wàn)元)

　　R2=8×(1+2%)=8.16(萬(wàn)元)

　　R3=8×(1+2%)2=8.32(萬(wàn)元)

　　R4=8×(1+2%)3=8.49(萬(wàn)元)

　　R5=8×(1+2%)4=8.66(萬(wàn)元)

　　后五年的租金收益均為：R=15(萬(wàn)元)

　　折現(xiàn)率為：r=10%

　　(3)將(2)中的數(shù)據(jù)代入(1)中的公式中，求得P=66.75(萬(wàn)元)

　　3.解：

　　(1)進(jìn)行交易情況修正。從評(píng)估人員的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易沒(méi)有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無(wú)需修正。

　　(2)進(jìn)行交易時(shí)間修正。

　　交易實(shí)例A交易時(shí)間修正系數(shù)=107/100=1.07

　　交易實(shí)例B交易時(shí)間修正系數(shù)=105/100=1.05

　　交易實(shí)例C交易時(shí)間修正系數(shù)=104/100=1.04

　　(注： 由于地價(jià)每月上漲1%，故從交易實(shí)例A成交日期1996年10月至評(píng)估基準(zhǔn)日1997年5月地價(jià)共上漲了7%;交易實(shí)例B從成交期1996年12月至評(píng)估基準(zhǔn)日1997年5月地價(jià)共上漲5%;交易實(shí)例C從成交期1997年1月至評(píng)估基準(zhǔn)日1997年5月地價(jià)共上漲了4%。)

　　(3)進(jìn)行區(qū)域因素修正。

　　交易實(shí)例A與待估對(duì)象處于同一地區(qū)，無(wú)需做區(qū)域因素調(diào)整。

　　交易實(shí)例B區(qū)域因素修正系數(shù)=100/86=1.163

　　交易實(shí)例C區(qū)域因素修正系數(shù)=100/93=1.075

　　(注：式中86由表2中加總獲得，同理93也由表2縱向加總獲得。)

　　(4)進(jìn)行個(gè)別因素修正。

　　關(guān)于面積因素修正。由于待估對(duì)象的面積大于3個(gè)交易實(shí)例地塊，就商業(yè)用地而言，面積較大便于充分利用，待估地塊面積因素對(duì)價(jià)格的影響較各交易實(shí)例高3%。

　　土地使用權(quán)年限因修正。除交易實(shí)例B與待評(píng)估地塊的剩余使用年限相同外，交易實(shí)例A與C均需作使用年限因素修正，修正系數(shù)計(jì)算如下(假定折現(xiàn)率為8%)：

　　交易實(shí)例A及C使用年限修正系數(shù)=[1—1/(1+8%)30]÷[1—1/(1+8%)35]=0.9659

　　交易實(shí)例A的個(gè)別修正系數(shù)=1.03×0.9659=0.995

　　交易實(shí)例B的個(gè)別修正系數(shù)=1.03