二、多選

　　1、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有( CD )。

　　A. 功能落后 B. 功能缺乏 C. 環(huán)境污染

　　D. 交通擁擠 E. 正常使用的磨損

　　2、下列關(guān)于重新購建價格的說法中，正確的有( ABCDE　)。

　　A. 重新購建價格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出

　　B. 重新購建價格是在估價時點(diǎn)的價格

　　C. 重新購建價格是客觀的價格

　　D. 建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格

　　E. 土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格

　　3、在運(yùn)用成本法時最主要的有( BE　)。

　　A. 區(qū)分計劃成本和實(shí)際成本 B. 區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本

　　C. 結(jié)合實(shí)際成本來確定評估價值 D. 結(jié)合實(shí)際開發(fā)利潤來確定評估價值

　　E. 結(jié)合市場供求分析來確定評估價值

　　三、判斷

　　1、重新購建價格，是指假設(shè)在估價時點(diǎn)重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出加上合理的利潤。(√)

　　2、在成本法中，只有貸款計算利息，而自有資金則無需計算利息。(×)

　　3、應(yīng)計息的項(xiàng)目包括取得土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)。(√)

　　4、開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別房地產(chǎn)開發(fā)商最終實(shí)際獲得的利潤，也不是個別房地產(chǎn)開發(fā)商所期望獲得的利潤。(√)

　　四、分析計算題

　　1、某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬元;裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年;設(shè)備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為多少萬元。

　　解：物質(zhì)折舊=(2000÷50×10)+10+(200÷5×4)+(250÷15×9)=620萬元

　　2、某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命50年，有效經(jīng)過年數(shù)為8年，經(jīng)調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元，管理費(fèi)用為建造成本的5%，銷售稅費(fèi)為60萬元，利息率為7.5%，開發(fā)利潤為120萬元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為18萬元;裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年;設(shè)備的重置價格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假設(shè)殘值均為零。試評估該建筑物的現(xiàn)值。

　　解：重置成本=(800+800×5%+60)×(1+7.5%)+120=1087.5萬元

　　折舊=(1087.5÷50×8)+18+(200÷5×2)+(110÷10×8)=360萬元

　　評估現(xiàn)值=1087.5-360=727.5萬元

　　3、估價對象為一寫字樓，土地總面積1000m2，于2001年9月底獲得50年使用權(quán)。寫字樓總建筑面積4500m2，建成于2004年9月底，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層高4.5m，沒有電梯，需評估該寫字樓2006年9月30日的價值。已知在估價時點(diǎn)征收相同區(qū)位條件的土地平均每畝需要65萬元的征地補(bǔ)償和安置等費(fèi)用，向政府交付土地使用權(quán)出讓金等為150元/m2，土地開發(fā)費(fèi)用、稅金和利潤等為120元/m2，以上合計為土地使用權(quán)年限為50年的熟地價格。

　　在估價時點(diǎn)不設(shè)電梯的層高4.5m的建筑物重新購建價格為1800元/m2，估價對象寫字樓門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬元;裝修的重新購建價格為140萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為5年：設(shè)備的重新購建價格為100萬元，經(jīng)濟(jì)壽命10年;建筑物的使用壽命長于土地使用年限。假設(shè)殘值率均為0。另調(diào)查，由于該寫字樓缺乏電梯，導(dǎo)致其出租率較低，僅為80%，月租金為38元/m2。而市場上類似的有電梯的寫字樓的出租率為85%，正常月租金為40元/m2。一般租賃經(jīng)營的正常運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的35%。如果在估價時點(diǎn)重置具有電梯的類似寫字樓則需電梯購置費(fèi)用60萬元，安裝費(fèi)用40萬元。同時，由于該寫字樓的層高比正常層商要高，使其能耗增加。經(jīng)測算正常情況下每年需要多消耗1萬元能源費(fèi)。同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為20萬元。試用成本法評估該寫字樓2006年9月30日的價值(土地報酬率為6%，房地產(chǎn)報酬率為10%)。