2018年自考《房地產(chǎn)投資分析》模擬試題及答案

　　一、簡答題(共10題，每題5分，共50分)

　　1、如何理解房地產(chǎn)直接投資和間接投資的含義

　　房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程并參與有關(guān)的管理工作，包括從購地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式。

　　房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為。房地產(chǎn)的間接投資者不需直接參與有關(guān)投資管理工作。具體投資形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票;購買房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押貸款證券等。

　　2、簡述房地產(chǎn)市場低效率的原因

　　市場效率，是指市場傳遞產(chǎn)品和價格的信息的功能。獲得反映市場價格最新信息的時間通�？梢杂檬袌鲂�率來衡量。相對于某些市場而言(如證券市場)，房地產(chǎn)市場是一個低效率的市場。房地產(chǎn)市場低效率的原因:

　　1.在房地產(chǎn)市場上，每一個交易物都是彼此獨立的。

　　2.房地產(chǎn)產(chǎn)品異質(zhì)。

　　3.房地產(chǎn)交易過程較為復雜。

　　4.尋找成交伙伴也有較大的難度，并需耗費大量時間。

　　5.有關(guān)房地產(chǎn)市場價格的刊物較少。

　　3、簡述房地產(chǎn)市場預測的方法

　　1.直觀判斷法

　　這是定性預測方法的統(tǒng)稱。這種方法適用范圍廣、成本低、費時少，但受預測者的主觀因素影響大，較難提供以準確數(shù)據(jù)為依據(jù)的預測值，在數(shù)據(jù)資料較少或不準的情況下，多采用此法。定性預測方法主要包括集體判斷法、專家意見法。

　　2.歷史引伸法

　　這是定量預測方法的統(tǒng)稱。在占有若干統(tǒng)計資料、預測對象的未來受突發(fā)性因素影響較小的情況下，選用適當?shù)臄?shù)學模型進行定量預測，可以得到比較滿意的預測效果。但是，由于所選擇和建立的數(shù)學模型不可能把所有因素都考慮進去，因此定量預測的結(jié)果出現(xiàn)誤差也在所難免。此種方法包括簡單平均數(shù)法、移動平均數(shù)法、加權(quán)移動平均數(shù)法、趨勢預測法、指數(shù)平滑法和季節(jié)指數(shù)法等。

　　4、簡述區(qū)位和位置的含義

　　區(qū)位是指特定地塊所處的空間位置及其相鄰地塊間的相互關(guān)系。區(qū)位，從大的方面來說，指項目所在區(qū)域;從小的方面來說，指的是項目開發(fā)場地。

　　狹義的位置指的是某一具體投資項目的場地在城市中的地理位置。

　　廣義的位置，除了其地理位置外，往往還包括該位置所處的社會、經(jīng)濟、自然環(huán)境或背景，還應包括在該位置進行房地產(chǎn)開發(fā)投資所需支付的成本高低和所面臨的競爭關(guān)系。

　　5、簡述零售商業(yè)項目項目對區(qū)位的要求

　　商業(yè)項目的區(qū)位選擇，應該有利于實現(xiàn)它的最大利潤。所以它的選擇原則有以下幾條：

　　1.最短時間原則

　　2.區(qū)位易達性原則

　　3.接近購買力原則

　　4.滿足消費心理原則

　　5.接近CBD原則

　　6.簡述建筑安裝工程費的估算

　　建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設(shè)備采購費用、安裝工程費用和室內(nèi)裝飾家具費等。

　　建筑安裝工程費用估算可以采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法、概預算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗進行估算。

　　7、簡述項目盈利能力分析的主要指標

　　項目盈利能力分析的主要指標包括項目投資財務內(nèi)部收益率和財務凈現(xiàn)值、項目資本金財務內(nèi)部收益率、投資回收期、總投資收益率、項目資本金凈利潤率等，可根據(jù)項目的特點及財務分析的目的、要求等選用。

　　8、簡述單變量敏感性分析的步驟

　　1.確定分析指標。

　　2.選擇需要分析的變量。

　　3.研究并確定各變量的變動范圍，并列示各變量不同的變化幅度(如±5%、±10%等)或不同取值的幾種狀態(tài)。

　　4.通過分析各變量變動對經(jīng)濟評價指標的影響程度，建立相應模型與數(shù)量關(guān)系，確定敏感性因素，敏感因素是指對經(jīng)濟評價指標產(chǎn)生較大影響的因素。

　　9、簡述風險規(guī)避和控制的主要方法

　　1.風險回避

　　本方法的要點是：在預期收益相同的情況下，選擇風險小的房地產(chǎn)項目。

　　2.風險預控

　　風險的客觀存在使投資者不得不尋找更為積極的辦法來預防風險。而做好市場研究是這種積極的辦法之一。

　　3.風險組合

　　風險組合意味著通過多項目投資來分散風險。

　　4.風險轉(zhuǎn)移

　　風險轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)投資者以某種方式將風險損失轉(zhuǎn)給他人承擔。

　　10、簡述投資方案的類型

　　1.互斥方案

　　互斥方案是在若干個方案中，選擇其中任何一個方案則其它方案就必須被排斥的一組方案。

　　2.獨立方案

　　獨立方案是指一組相互獨立、互不排斥的方案。在獨立方案中，選擇某一方案并不排斥選擇另一方案。

　　3.混合方案

　　混合方案是指兼有互斥方案和獨立方案兩種關(guān)系的混合情況。