二、論述題(共2題，每題10分，共20分)

　　1、為什么要進行房地產(chǎn)投資分析

　　房地產(chǎn)投資的形式多種多樣，都牽涉到房地產(chǎn)投資決策問題。盡管它們表現(xiàn)形式各異，但它們都有一個共同的特點，即通過犧牲現(xiàn)在的某些利益換取預(yù)期收益 。

　　因為多種投資機會往往同時存在，其中誘人的投資機會又往往不只一個，而投資者可以利用的資源卻是有限的，所以投資者必須在確定的即期支出與不確定的未來收益之間做出慎重的選擇。這時，就需要有一種方法能夠?qū)Ω鞣N投資方案進行評估，幫助投資者在各種限制條件下，如可承受的風(fēng)險、所要求的投資收益率以及城市規(guī)劃的約束等，使投資獲得最大的效益。

　　投資的收益需要預(yù)測;收益獲得的時間不同需要校正;收益的置信程度即風(fēng)險需要考慮;面臨多種投資機會但資源有限。上述原因要求我們必須通過房地產(chǎn)投資分析才能做出正確決策。

　　2、試述財務(wù)凈現(xiàn)值的含義和評價

　　現(xiàn)值是指未來預(yù)期收益的現(xiàn)在價值。凈現(xiàn)值(NPV)是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準收益率ic(合適的貼現(xiàn)率)，將房地產(chǎn)投資項目在計算期內(nèi)的各年凈現(xiàn)金流量，折現(xiàn)到投資期初的現(xiàn)值之和。

　　凈現(xiàn)值指標是用來判別投資項目可行與否。凈現(xiàn)值評價標準的臨界值是零。

　　當(dāng)NPV>0 時，表明投資項目的預(yù)期收益率不僅可以達到基準收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平，而且尚有盈余(即大于貼現(xiàn)率);

　　當(dāng)NPV=0時，表明投資項目收益率恰好等于基準收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平;

　　當(dāng)NPV<0時，表明投資項目收益率達不到基準收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平(即小于貼現(xiàn)率)或最低可接受的回報率，甚至可能出現(xiàn)虧損。此時項目不可行，應(yīng)拒絕。

　　因此，只有NPV≥0時，投資項目在財務(wù)上才是可取的，值得進一步考慮。

　　三、計算題(共3題，每題10分，共30分)

　　1、已知某房地產(chǎn)公司2003年-2010年間各年的商品房銷售量如下表，試用趨勢直線法估計該公司2011年和2012年的商品房銷售量。

　　解：1、用公式Y(jié)= a+bX求取

　　2、列表計算

　　3、a= ∑Y/N =24160/8=3020

　　b= ∑XY/∑X2 =51880 / 168 =309

　　Y= a+bX =3020+309X

　　4、2011年銷售量=3020+309×9=580100平方米

　　2012年銷售量=3020+309×11=641900平方米

　　2、為確定某一住宅物業(yè)2011年10月30日的售價，調(diào)查搜集了附近5個類似物業(yè)的交易實例，如下表所示：

　　上表中 , 交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負值都是按直接比較所得結(jié)果。另據(jù)調(diào)查得知：從2009 年9月30日至2011 年10月30日該類住宅樓市場價格每月遞增1% 。試利用上述資料根據(jù)估價相關(guān)要求選取最合適的3個交易實例作為可比實例 ,并確定該住宅樓銷售單價 ( 時間修正采用逐期遞增或遞減的價格變動率 )。

　　解：1.選取可比實例。實例B誤差太大，實例D成交時間與估價時點相隔一年以上，故實例B和實例D不作為可比實例。選取實例A、C、E作為可比實例。

　　2.計算公式：比準價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×?xí)r間因素修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)

　　3.計算比準價格：

　　A=15100×(100/102)×(1+1%)9 ×(100/99)×(100/98)=16688(元/平方米)

　　C=15200×(100/100)×(1+1%)7×(100/102)×(100/101)=15819(元/平方米)

　　E=15000×(100/97)×(1+1%)3×(100/102)×(100/98)=15015(元/平方米)

　　4.將上述三個比準價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的計算結(jié)果，則有：

　　銷售單價=(16686+15819+15015)/3 =15840(元/平方米)