第四章　投資性房地產(chǎn)

　　本章考點(diǎn)一覽表：

　　【例題·單選題】下列項(xiàng)目中，企業(yè)應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)核算的是(　　)。

　　A.租入后再轉(zhuǎn)租的房屋

　　B.持有準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的商品房

　　C.企業(yè)按市場(chǎng)價(jià)格出租給本單位職工居住的房屋

　　D.已出租的土地使用權(quán)

　　【答案】D

　　【解析】選項(xiàng)A不屬于企業(yè)資產(chǎn);選項(xiàng)B屬于存貨;選項(xiàng)C屬于企業(yè)固定資產(chǎn)。

　　【例題·單選題】甲公司2017年1月31日外購(gòu)一棟房產(chǎn)，將其作為固定資產(chǎn)核算，入賬成本為3 000萬元，預(yù)計(jì)使用20年，預(yù)計(jì)凈殘值為零，采用年限平均法計(jì)提折舊，至轉(zhuǎn)換日固定資產(chǎn)未計(jì)提減值準(zhǔn)備。2018年2月28日將該房產(chǎn)對(duì)外出租，當(dāng)日該房產(chǎn)的公允價(jià)值為3 100萬元，甲公司采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不考慮所得稅率相關(guān)因素。則下列會(huì)計(jì)處理正確的是(　　)。

　　A.計(jì)入投資性房地產(chǎn)入賬成本為3 000萬元

　　B.計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益的金額為100萬元

　　C.計(jì)入投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊的金額為162.5萬元

　　D.計(jì)入其他綜合收益的金額為262.5萬元

　　【答案】D

　　【解析】至轉(zhuǎn)換日固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值=3 000-3 000/20/12×13=2 837.5(萬元)，轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入其他綜合收益，計(jì)入其他綜合收益的金額=3 100-2 837.5=262.5(萬元)。

　　甲公司應(yīng)在轉(zhuǎn)換日編制的會(huì)計(jì)分錄如下：

　　借：投資性房地產(chǎn)—成本　　　　　　　　　　　　3 100

　　累計(jì)折舊　　　　　　　　　　　　　　　　　162.5

　　貸：固定資產(chǎn)　　　　　　　　　　　　　　　　　3 000

　　其他綜合收益　　　　　　　　　　　　　　　262.5

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　　【例題·單選題】2018年1月1日，甲公司將其持有的一處投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，轉(zhuǎn)換當(dāng)天該投資性房地產(chǎn)的賬面原值5 000萬元，已計(jì)提折舊 2 000萬元。轉(zhuǎn)換當(dāng)天該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為 4 500萬元。甲公司按凈利潤(rùn)的10%計(jì)提盈余公積，適用的企業(yè)所得稅稅率為25%，則轉(zhuǎn)換日甲公司應(yīng)計(jì)入“利潤(rùn)分配—未分配利潤(rùn)”科目的金額為(　　)萬元。

　　A.1 046.25

　　B.1 057.5

　　C.1 550

　　D.1 012.5

　　【答案】D

　　【解析】甲公司應(yīng)編制的會(huì)計(jì)分錄為：

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本　　　　　　　　　　　4 500

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　　　　　　　　　　　2 000

　　貸：投資性房地產(chǎn)　　　　　　　　　　　　　　　5 000

　　遞延所得稅負(fù)債　　　　　　　　　　　　　　　375

　　利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)　　　　　　　　　1 012.5

　　盈余公積　　　　　　　　　　　　　　　　　112.5

　　【例題·單選題】甲公司2018年2月28日購(gòu)入一棟辦公樓用于對(duì)外出租，支付購(gòu)買價(jià)款5 000萬元，增值稅550萬元，支付契稅200萬元。甲公司預(yù)計(jì)該辦公樓可以使用20年，預(yù)計(jì)凈殘值率為5%，采用年限平均法計(jì)提折舊。2018年12月31日辦公樓的可收回金額為5 100萬元，假定不考慮其他因素，下列各項(xiàng)說法中正確的是(　　)。

　　A.購(gòu)入辦公樓應(yīng)作為固定資產(chǎn)核算

　　B.辦公樓折舊金額計(jì)入管理費(fèi)用

　　C.當(dāng)年應(yīng)計(jì)提的折舊金額為205.83萬元

　　D.辦公樓在12月31日的賬面價(jià)值為5 100萬元

　　【答案】C

　　【解析】購(gòu)入辦公樓作為投資性房地產(chǎn)核算，選項(xiàng)A錯(cuò)誤;辦公樓的折舊金額計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本，選項(xiàng)B錯(cuò)誤;當(dāng)年應(yīng)計(jì)提的折舊金額=(5 000+200)×(1-5%)/20/12×10=205.83(萬元)，選項(xiàng)C正確;資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值=5 200-205.83=4 994.17(萬元)，可收回金額大于其賬面價(jià)值，應(yīng)按賬面價(jià)值計(jì)量，選項(xiàng)D錯(cuò)誤。

　　【例題·單選題】A公司2018年1月1日將閑置的一棟廠房租賃給B公司，租賃期為4年，年租金為122.1萬元(含稅，稅率為11%)，廠房原值1 200萬元，已計(jì)提折舊300萬元，已計(jì)提減值準(zhǔn)備20萬元。轉(zhuǎn)換當(dāng)日該廠房的可收回金額為 1 000萬元。A公司采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。則2018年1月1日“投資性房地產(chǎn)”科目的入賬金額(　　)。

　　A.1 000

　　B.880

　　C.1 200

　　D.980

　　【答案】C

　　【解析】將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的入賬金額為原固定資產(chǎn)的原值，即1 200萬元。

　　【例題·單選題】某公司將一棟房產(chǎn)作為投資性房地產(chǎn)核算，并采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2018年12月31日其成本為2 500萬元，已計(jì)提折舊500萬元，已計(jì)提減值準(zhǔn)備200萬元，當(dāng)日該房產(chǎn)的公允價(jià)值為3 000萬元。2018年12月31日該公司將后續(xù)計(jì)量模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量，不考慮所得稅等其他因素，則下列會(huì)計(jì)處理正確的是(　　)。

　　A.投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值與當(dāng)日公允價(jià)值的差額計(jì)入其他綜合收益

　　B.投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值與當(dāng)日公允價(jià)值的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益

　　C.投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值與當(dāng)日公允價(jià)值的差額計(jì)入留存收益

　　D.投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值與當(dāng)日公允價(jià)值的差額計(jì)入投資收益

　　【答案】C

　　【解析】投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量由成本模式變更為公允價(jià)值模式計(jì)量屬于會(huì)計(jì)政策變更，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額應(yīng)調(diào)整期初留存收益(盈余公積和未分配利潤(rùn))。

　　【例題·單選題】A公司將原值為1 500萬元，已提折舊500萬元，已提減值準(zhǔn)備100萬元的一棟辦公樓對(duì)外出租，當(dāng)日該辦公樓的公允價(jià)值為2 000萬元，A公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。年末該辦公樓的公允價(jià)值為1 950萬元。租賃期滿A公司將辦公樓出售，取得處置價(jià)款2 100萬元(不含增值稅)，則出售時(shí)計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本的金額為(　　)萬元。

　　A. 2 000

　　B. 1 950

　　C. 900

　　D. 2 100

　　【答案】C

　　【解析】計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本的金額=1 950+50- 1 100=900(萬元)。

　　【例題·單選題】甲公司2016年1日1日將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日開發(fā)產(chǎn)品的成本為30 000萬元，計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備為 5 000萬元，轉(zhuǎn)換當(dāng)天該房產(chǎn)的公允價(jià)值為28 000萬元。2016年12月31日該房產(chǎn)的公允價(jià)值為30 000萬元。2017年12月31日該房產(chǎn)的公允價(jià)值為30 500萬元。2018年1月1日租賃期屆滿，甲公司將其出售，取得出售價(jià)款31 000萬元(不含稅)。不考慮其他因素，則出售該房產(chǎn)對(duì)當(dāng)期損益的影響金額為(　　)萬元。

　　A.1 000

　　B.6 000

　　C.3 500

　　D.3 000

　　【答案】C

　　【解析】甲公司應(yīng)編制的會(huì)計(jì)分錄為：

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　31 000

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　　　　　　　31 000

　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　　　　　　　　　　30 500

　　貸：投資性房地產(chǎn)　　　　　　　　　　　　　　　30 500

　　借：公允價(jià)值變動(dòng)損益　　　　　　　　　　　　　2 500

　　貸：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　　　　　　　　　　2 500

　　借：其他綜合收益　　　　　　　　　　　　　　　3 000

　　貸：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　　　　　　　　　　3 000

　　對(duì)當(dāng)月?lián)p益的影響金額=31 000-30 500+3 000=3 500(萬元)