四、綜合題

　　1、某市甲開發(fā)商新開一處樓盤。甲開發(fā)商在樓盤尚未竣工并未取得預售許可證以前，即開始向社會公眾進行預售。

　　張某有一學齡前孫子，因受甲售樓廣告的影響，對正在預售的樓盤的兒童樂園、游泳池、籃球場等公共設施非常感興趣，看中了一套建筑面積為140平方米的商品房。雖然該商品房的價格明顯高于周圍樓盤，但張某認為該小區(qū)的設施對其孫子成長十分有利，故欣然向銀行辦理貸款手續(xù)，購買了該商品房。

　　該商品房交房時，張某發(fā)現(xiàn)該小區(qū)并沒有售樓廣告所宣傳的兒童樂園、游泳池、籃球場等公共設施，隨即與甲交涉，要求其承擔違約責任。但甲認為廣告只是要約邀請，難免有夸張和虛幻之處，拒絕承擔違約責任。

　　此后不久，張又發(fā)現(xiàn)其購買的商品房的實際建筑面積只有135平方米，當即要求退房，也遭甲拒絕。張即向法院提起訴訟。

　　經查，在張某向法院起訴前，甲已取得該商品房的預售許可證。

　　2017年4月，張某將上述房子出租給李某，并與之簽訂了為期2年的租賃合同。2017年8月，張某又將該房子出賣給陳某。

　　要求：根據以上事實和有關法律規(guī)定，請分別回答下列問題。

　　<1> 、張某與甲開發(fā)商簽訂的商品房預售合同是否有效?為什么?

　　<2> 、張某因小區(qū)沒有售樓廣告所宣傳的兒童樂園、游泳池、籃球場等公共設施而要求開發(fā)商承擔違約責任有沒有法律依據?為什么?

　　<3> 、張某因其購買的商品房的實際面積只有135平方米而要求退房，能不能得到法律支持?為什么?

　　<4> 、如甲還有其他行為構成了售房欺詐，受害者最多可以要求甲承擔多少賠償金?

　　<5> 、如張某與甲的售樓合同解除了，則貸款合同應當如何處理?

　　<6> 、張某將上述房子出賣給陳某時，其與李某的租賃合同是否有效?為什么?

　　<7> 、張某出售上述房子時，作為承租人的李某享有什么權利?