物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理

　　(一)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的明碼標(biāo)價(jià)

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)及物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平和誠實(shí)信用的原則，遵守國家價(jià)格法律、法規(guī)、規(guī)章和政策。

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容包括：物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、收費(fèi)對(duì)象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格管理形式、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話等。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)同時(shí)標(biāo)明基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、浮動(dòng)幅度以及實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)等發(fā)生變化時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)前一個(gè)月，將所標(biāo)示的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整，并應(yīng)標(biāo)示新標(biāo)準(zhǔn)開始實(shí)行的日期。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)，可采取公示欄、公示牌、收費(fèi)表、收費(fèi)清單、收費(fèi)手冊(cè)、多媒體終端查詢等方式實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等有關(guān)費(fèi)用的，也應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主委托提供的物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在雙方約定后應(yīng)當(dāng)以適當(dāng)?shù)姆绞较驑I(yè)主進(jìn)行明示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)應(yīng)當(dāng)做到價(jià)目齊全，內(nèi)容真實(shí)，標(biāo)示醒目，字跡清晰。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得利用虛假的或者使人誤解的標(biāo)價(jià)內(nèi)容、標(biāo)價(jià)方式進(jìn)行價(jià)格欺詐。不得在標(biāo)價(jià)之外，收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)進(jìn)行管理，政府價(jià)格主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的情況實(shí)施監(jiān)督檢查。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)或者利用標(biāo)價(jià)進(jìn)行價(jià)格欺詐的行為，由政府價(jià)格主管部門依照《價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》、《關(guān)于商品和服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定》、《禁止價(jià)格欺詐行為的規(guī)定》進(jìn)行處罰。

　　(二)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納和督促

　　1.非業(yè)主使用人的交費(fèi)責(zé)任

　　業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是業(yè)主最基本的義務(wù)。在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主委托，對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理，為業(yè)主提供服務(wù)，因此，業(yè)主理所當(dāng)然應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)服務(wù)費(fèi)用。在現(xiàn)實(shí)生活中，業(yè)主擁有的物業(yè)，不一定為業(yè)主所占有和使用。當(dāng)業(yè)主將其物業(yè)出租給他人或者出借給他人使用時(shí)，業(yè)主可以和物業(yè)使用人約定，由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。實(shí)際上，這種情況下，物業(yè)使用人是代業(yè)主履行物業(yè)服務(wù)合同的義務(wù)。鑒于物業(yè)使用人實(shí)際占有和使用物業(yè)，是真正享受物業(yè)服務(wù)的人，《條例》規(guī)定業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定。同時(shí)，考慮到業(yè)主畢竟是交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的第一責(zé)任人，業(yè)主的身份相對(duì)固定，而物業(yè)使用人并不是物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人，而且相對(duì)容易變化，為了保障全體業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，《條例》進(jìn)一步規(guī)定，即使存在由物業(yè)使用人交費(fèi)的約定，業(yè)主仍然負(fù)連帶交納責(zé)任。所謂連帶交納責(zé)任，是指當(dāng)物業(yè)使用人不履行或者不完全履行與業(yè)主關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納的約定時(shí)，業(yè)主仍負(fù)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以直接請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　2.建設(shè)單位的交費(fèi)責(zé)任

　　作為商品房出售的新建物業(yè)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋的出售和交付需要一個(gè)過程。在銷售物業(yè)之前，建設(shè)單位是唯一的業(yè)主。如果建設(shè)單位聘請(qǐng)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。在物業(yè)全部出售并交付給業(yè)主之前，建設(shè)單位仍然需要就沒有售出的物業(yè)以及沒有交付給業(yè)主的物業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;已經(jīng)出售并交付給業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主交納。由于已竣工沒有售出物業(yè)的產(chǎn)權(quán)仍然屬于建設(shè)單位，作為產(chǎn)權(quán)人當(dāng)然有義務(wù)交納服務(wù)費(fèi)用;對(duì)于沒有交付給物業(yè)買受人的物業(yè)而言，物業(yè)的實(shí)際占有人還是建設(shè)單位，物業(yè)的產(chǎn)權(quán)也還沒有轉(zhuǎn)移給買受人，買受人也沒有享受到相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，所以也應(yīng)由建設(shè)單位交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。因此，《條例》第四十二條規(guī)定：“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納�！�