3.業(yè)主委員會(huì)對欠費(fèi)業(yè)主的督促義務(wù)

　　按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。應(yīng)當(dāng)是業(yè)主自覺履行的義務(wù)。但現(xiàn)實(shí)中，業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納服務(wù)費(fèi)用的情況客觀存在，有些物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)的情況甚至比較普遍。

　　為維護(hù)業(yè)主的共同利益，《物權(quán)法》第八十三條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、賠償損失。為維護(hù)物業(yè)管理活動(dòng)的交易秩序，《條例》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》均明確規(guī)定：對于欠費(fèi)業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。需要強(qiáng)調(diào)的是，業(yè)主委員會(huì)督促欠費(fèi)業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)，并不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過司法途徑追索的前置條件。業(yè)主欠交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，必然影響物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，因此，業(yè)主欠費(fèi)行為不僅侵害了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，而且也損害了其他交費(fèi)業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主委員會(huì)有責(zé)任也有義務(wù)代表交費(fèi)業(yè)主，督促欠費(fèi)業(yè)主限期交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。對拒不交費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)依法追索，但不得采取停水、停電等違法措施脅迫業(yè)主交費(fèi)。依法追索的方式，就是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于解決爭議條款的約定，通過仲裁或者向人民法院起訴解決。

　　(三)代收代交費(fèi)用

　　通常情況下，業(yè)主和供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位之間，是一種合同關(guān)系。作為合同當(dāng)事人，業(yè)主和供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定和合同的約定，行使合同權(quán)利和履行合同義務(wù)。向業(yè)主收取相應(yīng)的水、電、氣、熱、通訊、有線電視費(fèi)，是供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業(yè)單位的權(quán)利。物業(yè)服務(wù)企業(yè)并不是合同的當(dāng)事人，沒有義務(wù)向公用事業(yè)單位支付這些費(fèi)用，也沒有權(quán)利向業(yè)主收取這些費(fèi)用。

　　在物業(yè)管理實(shí)踐中，一些供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位往往利用自身的壟斷經(jīng)營地位，強(qiáng)迫物業(yè)服務(wù)企業(yè)代其收繳本應(yīng)當(dāng)由其自行收繳的費(fèi)用，而且不支付任何報(bào)酬。更有甚者，在業(yè)主拒交相關(guān)費(fèi)用或者水、電等分戶表和小區(qū)總表數(shù)額不等時(shí)，供水、供電等部門經(jīng)常要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的差額費(fèi)用。

　　客觀上說，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位逐一向每一個(gè)業(yè)主收費(fèi)，的確會(huì)導(dǎo)致交易成本增高，對當(dāng)事人雙方均無益處。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為管理服務(wù)人，對物業(yè)及業(yè)主的情況較這些單位更為熟悉。

　　如果由物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的委托，代其向業(yè)主收取相關(guān)費(fèi)用，可以節(jié)省當(dāng)事人的時(shí)問和支出費(fèi)用，提高辦事效率。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的委托，代收有關(guān)費(fèi)用。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)的，兩者之間是一種委托合同關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)根據(jù)自身經(jīng)營狀況，決定是否接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位委托，這些單位無權(quán)強(qiáng)制要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用。

　　在實(shí)踐中，有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)在代供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位收費(fèi)時(shí)，還以手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)等名目向業(yè)主收取額外費(fèi)用，引起業(yè)主的不滿。實(shí)際上，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位和業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間存在三個(gè)合同關(guān)系：業(yè)主與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位之間是水、電、氣、熱、通訊和有線電視的供用合同關(guān)系;業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系;物業(yè)服務(wù)企業(yè)和供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位之間是委托合同關(guān)系。按照供用合同關(guān)系，業(yè)主應(yīng)當(dāng)支付水、電、氣、熱、通訊、有線電視費(fèi);按照物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，業(yè)主應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;按照委托合同關(guān)系，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)支付委托代收費(fèi)用�？梢�，就代收費(fèi)用而言，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)向供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位收取報(bào)酬，但向業(yè)主收取費(fèi)用，并無法律和合同依據(jù)。

　　根據(jù)上述情況，《條例》為保護(hù)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，維護(hù)市場交易原則和企業(yè)經(jīng)營規(guī)則，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)用，作出明確規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用�！薄段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》進(jìn)一步明確：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的�？上蛭�托單位收取手續(xù)費(fèi)�！逼渲校�“最終用戶”是指水、電、氣、熱、通訊、有線電視的最終使用人，即業(yè)主或者非業(yè)主使用人�！笆掷m(xù)費(fèi)”是指公用事業(yè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照市場原則與委托合同的約定，在平等、自愿、協(xié)商、等價(jià)有償?shù)幕�礎(chǔ)上，由公用事業(yè)單位支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的代理費(fèi)。