17某物業(yè)項(xiàng)目位于沿海城市，總建筑面積達(dá)80余萬(wàn)m2，屬中高層、高層住宅物業(yè)，項(xiàng)目分三 期建設(shè)，是當(dāng)?shù)刈畲蟮淖≌�建設(shè)項(xiàng)目，也是該市的重點(diǎn)工程倍受當(dāng)?shù)鼐用窈驼�府關(guān)注。整個(gè)小區(qū)的建設(shè)申報(bào)了國(guó)家安居示范工程小區(qū)，建設(shè)單位為把這個(gè)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)好，在項(xiàng)目的立項(xiàng)階段就選聘了一家具有豐富經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并由其負(fù)責(zé)該項(xiàng)目物業(yè)管理的早期介入工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，參與了多次論證會(huì)，就規(guī)劃方案提出了多項(xiàng)建議，并得到建設(shè)單位的采納，受到建設(shè)單位和業(yè)主的好評(píng)。

　　問(wèn)題

　　1.通過(guò)案例分析早期介入的必要性。

　　2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介入的作用有哪些?

　　3.列舉物業(yè)服務(wù)企業(yè)在可行性研究階段早期介入的主要內(nèi)容。

　　4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段早期介入的內(nèi)容有哪些?

　　本題共26分

　　解析:

　　1.在開發(fā)建設(shè)工作的早期，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)早期介人活動(dòng)，將長(zhǎng)期積累的物業(yè)管理知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用于規(guī)赳設(shè)計(jì)，并且在建設(shè)、施工、銷售階段同步跟進(jìn)配合，協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理建設(shè)銷售過(guò)程中存在的問(wèn)題，不僅能從源頭上堵住漏洞，避免或減少上述階段問(wèn)題的發(fā)生，減少房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的糾紛，使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)得以順利進(jìn)行，而且可以在物業(yè)開發(fā)建設(shè)初期把不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少，使物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開展，業(yè)主利益得到保障。

　　2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介入的作用有：優(yōu)化設(shè)計(jì);有助于提高工程質(zhì)量;有利于了解物業(yè)情 況;為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備;有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益。

　　3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在可行性研究階段早期介入的主要內(nèi)容包括：

　　(1)根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式。

　　(2)根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容。

　　(3)根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

　　(4)根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　(5)設(shè)計(jì)與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價(jià)格比的物業(yè)管理框架性方案。

　　4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段早期介入的內(nèi)容有：

　　(1)就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議。

　　(2)就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議。

　　(3)提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見。

　　(4)就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所等公共配套建筑、設(shè)施、場(chǎng)地的設(shè)置、要求等提出意見。

　　18某高層住宅小區(qū)入住3年，前期物業(yè)管理由開發(fā)建設(shè)單位委托的A物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。該小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立后，決定選聘B物業(yè)管理公司承擔(dān)該小區(qū)的物業(yè)管理工作。業(yè)主委員會(huì)以書面形式通知A、B物業(yè)管理公司辦理交接驗(yàn)收。B物業(yè)管理公司在交接時(shí)，發(fā)現(xiàn)小區(qū)部分屋面漏水，A物業(yè)管理公司解釋屬保修期，應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位解決。于是，A、B兩物業(yè)管理公司未將該問(wèn)題列入移交工作范圍。

　　問(wèn)題

　　1.本案例中，A物業(yè)管理公司的解釋是否正確?說(shuō)明理由。

　　2.A、B兩物業(yè)管理公司未將部分屋面漏水列入移交工作范圍的做法是否正確?說(shuō)明理由。

　　3.B物業(yè)管理公司在辦理交接手續(xù)時(shí)應(yīng)注意哪些問(wèn)題?

　　4.A、B兩物業(yè)管理公司在移交工作中應(yīng)注意哪些問(wèn)題? 本題共26分

　　解析:

　　1.A物業(yè)管理公司的解釋恰當(dāng)。

　　理由：物業(yè)管理公司承接管理的物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備等部分的保修事務(wù)都應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)。

　　2.A、B兩物業(yè)管理公司未將部分屋面漏水列入移交工作范圍的做法不正確。

　　理由：如承接的部分物業(yè)項(xiàng)目還在保修期內(nèi)，承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議，明確具體的保修項(xiàng)目、負(fù)責(zé)保修的單位及聯(lián)絡(luò)方式、保修方面遺留問(wèn)題的處理情況， 并在必要時(shí)提供原施工或采購(gòu)合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。

　　3.B物業(yè)管理公司在辦理交接手續(xù)時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題有：

　　(1)對(duì)物業(yè)及共用配套設(shè)施設(shè)備的使用現(xiàn)狀作出評(píng)價(jià)，真實(shí)客觀地反映房屋的完好程度。

　　(2)各類管理資產(chǎn)和各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)辦理移交，對(duì)未結(jié)清的費(fèi)用應(yīng)明確收取、支付方式。

　　(3)確認(rèn)原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出或留下人員名單。

　　(4)提出遺留問(wèn)題的處理方案。

　　4.A、B兩物業(yè)管理公司在移交工作中應(yīng)注意的問(wèn)題如下。

　　(1)明確交接主體和次序。物業(yè)管理工作移交是A物業(yè)管理公司將物業(yè)管理工作移交給B物業(yè)管理公司的業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位之后，再由業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)管理工作移交給準(zhǔn)備接管的8物業(yè)管理公司。

　　(2)各項(xiàng)費(fèi)用和資產(chǎn)的移交、共用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管、承接時(shí)的物業(yè)管理運(yùn)作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，承接單位應(yīng)盡量分析全面，考慮周全，以利交接和今后工作的開展。