二、法律特征

　　1、出讓土地使用權(quán)變更 土地使用者通過出讓方式獲得的土地使用權(quán)可以在使用年限內(nèi)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動，其合法收益 受到國家法律保護(hù)。

　　2、出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈予。 出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須符合下列條件：

　　(1)未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

　　2)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)符合：

　　1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;

　　2)按照出 讓合同進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的 25%以上。

　　3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng) 當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

　　(3)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，土地使用權(quán)或房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的 權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

　　(4)土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者 已使用年限后的剩余年限。

　　(5)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓;地上建筑物、其他附著物所有權(quán)作為不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 時，共使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。

　　(6)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地行政主管部門和 城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)。

　　3.出讓土地使用權(quán)的出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用， 由承租人向出租人支付租金的行為。 出讓土地使用權(quán)的出租必須符合列條件：

　　(1)未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。

　　(2)土地使用權(quán)出租，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同。

　　(3)土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。

　　(4)土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物出租，出租人應(yīng)當(dāng)辦理登記。

　　4.出讓土地使用權(quán)的抵押

　　(1)出讓土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押，地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的 土地使用權(quán)隨之抵押。

　　(2)抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同，抵押合同不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

　　(3)土地使用權(quán)抵押，其地上建筑物、其他附著物抵押，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。

　　(二)國家作價出資(人股)和授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)的變更

　　1.作價出資(人股)土地使用權(quán)的變更國有企業(yè)改革中以作價出資(人股)方式處置的，土地使用權(quán)在使用年期內(nèi)可依法 轉(zhuǎn)讓、作價出資、租賃或抵押，改變用途的應(yīng)補繳不同用途的土地出讓金差價。

　　2.授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)的變更

　　(三)國家租賃國有土地使用權(quán)的變更

　　(1)國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)

　　(2)承租人將承租的土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃 關(guān)系，第三人取得土地的他項權(quán)利。

　　(3)承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同 經(jīng)更名后繼續(xù)有效。

　　(四)繳納土地增值稅

　　以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，應(yīng)繳納土地增值稅

　　題目：關(guān)于土地使用權(quán)出租變更，下列說法錯誤的是( A 承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押必須依法登記

　　B.承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人，承租土 地使用權(quán)由第三人獲得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效

　　C.國有土地的承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部 門同意或根據(jù)租賃合同約定，可以將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、或抵押

　　D.承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)由第三人持有

　　答案：(D ) )。