二、法律特征

　　(一)集體土地所有權(quán)、使用權(quán)主體

　　集體土地所有權(quán)主體，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第十條規(guī)定有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體、村農(nóng)民集體和組農(nóng)民集體 三種，屬于不同主體所有的土地由不同的集體經(jīng)濟組織經(jīng)營管理。

　　集體土地使用權(quán)主體一般為本集體經(jīng)濟組織成員。具體為：

　　(1)集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的主體一般要求為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)村居民。此外，回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職、 職工和軍人，回鄉(xiāng)定居的華僑也可以申請宅基地。

　　(2)集體農(nóng)用土地使用權(quán)的主體一般為本集體經(jīng)濟組織的成員，如為本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人，則必須經(jīng)村 民會議 2/3 以上成員或者 2/3 以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)。

　　(3)集體所有的“四荒”土地使用權(quán)主體可以為本集體組織成員，也可以為其他社會單位和個人。在同等條件下，本集 體經(jīng)濟組織內(nèi)的農(nóng)民享有優(yōu)先權(quán)。如果“四荒”土地使用權(quán)承包、租賃或拍賣的對象是本集體經(jīng)濟組織以外的單位和 個人，必須經(jīng)村民會議 2/3 以上成員或者 2/3 以上的村民代表的同意。

　　(二)國家為了公共利益的需要可以征用集體土地

　　在我國土地所有權(quán)不得買賣。但國家進行經(jīng)濟、文化、國防建設(shè)以及興辦社會公益事業(yè)，可以征用集體土地。凡符合 國家有關(guān)規(guī)定征用土地的，被征地集體不得妨礙或阻撓。

　　(三)集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地應(yīng)依法按標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格審批

　　(1)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)，進行鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè) 建設(shè)，也可以經(jīng)批準(zhǔn)與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)。

　　(2)農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn);農(nóng)村村民建造住宅應(yīng) 當(dāng)盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地;農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

　　(3)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)，應(yīng)當(dāng)符合村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地 利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，并持有關(guān)批準(zhǔn)文件，由縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)。

　　(四)農(nóng)民集體土地使用權(quán)不锝出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè) 農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

　　(五)集體“四荒”土地使用權(quán)可以繼承、轉(zhuǎn)讓(租)、抵押或參股聯(lián)營

　　(1)集體“四荒”土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織要與治理開發(fā)者簽訂合同或協(xié)議，合同 或協(xié)議經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)生效后執(zhí)行。

　　(2)集體“四荒”土地使用權(quán)可以通過承包、租賃、拍賣等方式取得，其期限最長不得超過五十年。

　　(3)權(quán)利期限內(nèi)，集體“四荒”土地使用權(quán)人依法享有繼承、轉(zhuǎn)讓(租)、抵押或參股聯(lián)營的權(quán)利。