二、熟悉部分

　　出讓國有土地使用權(quán)設(shè)定登記

　　1、基本概念 指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

　　2、法律特征

　　(1)出讓的受讓主體廣泛。

　　(2)國有土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌方式。

　　(3)出讓國有土地使用權(quán)須有償取得 出讓金可一次性支付，或在確定的期限內(nèi)分期支付。

　　協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補償費用以及國家規(guī)定應(yīng)繳納的有關(guān)稅費之和。有基準(zhǔn)地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價的70%。低于最低價時國有土地使用權(quán)不得出讓。

　　(4)出讓國有土地使用權(quán)受使用期限限制 土地使用權(quán)出讓的最高年限由國務(wù)院規(guī)定，實際出讓年限則由當(dāng)事人雙方通過合同約定，合同約定的年限不得超過法律規(guī)定的最高年限即： 居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。 土地使用權(quán)出讓的合同期滿，除土地使用者申請續(xù)期并經(jīng)依法批準(zhǔn)外，國家將無償收回土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物。

　　(5)政府壟斷國有土地使用權(quán)的出讓，由市、縣人民政府負(fù)責(zé)，由土地行政主管部門具體實施。

　　(6)不符合有關(guān)規(guī)定的土地使用權(quán)不得登記 包含沒有支付全部土地使用權(quán)出讓金的;經(jīng)營性土地沒有按照招、拍、掛方式出讓的，;協(xié)議出讓地價明顯低于出讓低價的;對違反規(guī)劃改變土地用途的;未辦理土地使用權(quán)登記而設(shè)定抵押的，不得登記。

　　3、申請人 出讓國有土地使用權(quán)設(shè)定登記的申請人為出讓國有土地使用權(quán)的受讓方。

　　4、申請時限

　　(1)出讓國有土地使用權(quán)按出讓合同約定，受讓方一次支付全部出讓金的，在支付出讓金后30日內(nèi)，申請出讓國有土地使用權(quán)設(shè)定登記。

　　(2)出讓國有土地使用權(quán)成片開發(fā)按出讓合同約定一次出讓，受讓方分期付款，分期取得使用權(quán)的，在每期付款后30日內(nèi)，申請出讓國有土地使用權(quán)設(shè)定登記。

　　5.申請人應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明建設(shè)用地批準(zhǔn)書;《國有土地使用權(quán)出讓合同》;國有土地使用權(quán)出讓金全部繳納完畢的憑證;有關(guān)稅費的交納憑證;其他證明文件。

　　6、權(quán)屬審核

　　(1) 主要土地權(quán)屬證明要件是《國有土地使用出讓合同》;

　　(2) 出讓年限：如居住用地70年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，其他用地50年(掌握重點);

　　(3) 受讓人應(yīng)按出讓合同的約定支付出讓金。

　　國家作價出資(入股)國有土地使用權(quán)設(shè)定登記

　　(一)國家作價出資(入股)國有土地使用權(quán)設(shè)定登記

　　1、基本概念 國家作價出資(入股)國有土地使用權(quán)設(shè)定登記是對一宗地上新確認(rèn)的以作價出資或者入股方式取得的國有土地使用權(quán)進(jìn)行的土地登記。 國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價，出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，相關(guān)國家股股權(quán)由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管部門委托有資格的國有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。

　　2、法律特征

　　(1)依法審批，省級以上人民政府批準(zhǔn)(重點掌握) 經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)改制的企業(yè)，報國土資源部審批; 其他企業(yè)的土地資產(chǎn)處置方案應(yīng)報土地所在的省級以上土地行政主管部門審批。 同一企業(yè)涉及在兩個以上省(自治區(qū)、直轄市)審批土地資產(chǎn)處置的，企業(yè)可持有關(guān)省(自治區(qū)、直轄市)的處置批準(zhǔn)文件到國土資源部轉(zhuǎn)辦統(tǒng)一的公函。

　　(2)方式受范圍限制 可以采取國有土地使用權(quán)作價出資(入股)的行業(yè)、企業(yè)有： 自然壟斷的行業(yè)，重要公共產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)，支柱與高新產(chǎn)業(yè)中的骨干企業(yè);承擔(dān)國家計劃內(nèi)重點技術(shù)改造項目的國企; 國企被非國有資本購買、兼并、參股，原資產(chǎn)轉(zhuǎn)為國有股的企業(yè);

　　(3)須進(jìn)行地價評估、備案 股東以土地使用權(quán)作價出資入股，須進(jìn)行評估作價，核實財產(chǎn)，并折合為股份，嚴(yán)禁將國有資產(chǎn)低價折股、低價出售或者無償分給個人。 評估擬訂土地資產(chǎn)處置的方案、報告經(jīng)企業(yè)所在市、縣土地行政主管部門初審后，同時在省級以上土地行政主管部門備案。

　　(4)轉(zhuǎn)讓、作價出資、租賃或抵押 作價出資(入股)取得的土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以依法轉(zhuǎn)讓、作價出資、租賃或抵押，改變用途的應(yīng)補繳不同用途的土地出讓金差價。

　　(5)持股合同 土地行政主管部門應(yīng)與國有股權(quán)持股單位簽訂委托持股合同

　　3、申請人 國家作價出資(入股)國有土地使用權(quán)設(shè)定登記的申請人為改組后的新設(shè)企業(yè)。

　　4、申請時限 簽訂作價出資(入股)合同之日起30日內(nèi)。

　　5、申請人應(yīng)提交的土地權(quán)屬證明文件(重點掌握) 企業(yè)改制方案及批準(zhǔn)文件;土地資產(chǎn)處置方案及批準(zhǔn)文件;土地估價備案材料;土地使用權(quán)作價出資(入股)合同;土地行政主管部門與國有股權(quán)持股單位簽訂的委托持股合同。建設(shè)用地批準(zhǔn)書;原《國有土地使用權(quán)證》;其它證明文件。

　　6、權(quán)屬審核

　　(1)申請人必須與企業(yè)改制批準(zhǔn)文件和土地資產(chǎn)處置方案批準(zhǔn)文件等土地使用者一致;

　　(2)兩類企業(yè)土地資產(chǎn)處置方案應(yīng)報國土資源部批準(zhǔn);

　　(3)國家作價出資(入股)國有土地使用權(quán)的最高使用期限應(yīng)符合出讓國有土地使用權(quán)的最高使用期限;

　　國家租賃國有土地使用權(quán)設(shè)定登記

　　1、基本概念 國家租賃國有土地使用權(quán)設(shè)定登記是對一宗地上新確認(rèn)的以國家租賃方式取得國有土地使用權(quán)進(jìn)行的土地登記。 縣級以上人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)，需要支付租金的行為，土地租賃合同可隨租賃土地上的房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押轉(zhuǎn)讓。

　　2、法律特征

　　(1)國有土地租賃受的范圍(重點掌握) 原有建設(shè)用地，因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可以實行租賃。 新增建設(shè)用地，重點仍應(yīng)是推行和完善國有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補充。 經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地都必須實行出讓，不實行租賃。 企業(yè)改革中涉及國企改為有限、股份公司的，國企租賃經(jīng)營，非國企兼并國企的，對于已劃撥的土地使用權(quán)，采取出讓或者租賃的方式。

　　(2)國有土地租賃的期限 短租不超過5年;長期租賃由租賃合同約定，但最長不得超法定的同類用途土地出讓最高年期。

　　(3)國有土地租賃的租金與繳納方式 租金的確定，可以采用招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式。 租金不得低于出租底價和按國家規(guī)定的最低地價折算的最低租金標(biāo)準(zhǔn)。 協(xié)議出租的結(jié)果要報上級土地行政主管部門備案，并向社會公開披露。 短租年付或季付租金;長租合同確定支付時間、租金調(diào)整的時間間隔和調(diào)整方式。

　　(4)國有土地租賃權(quán)人的權(quán)利、義務(wù) 承租土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押 國有土地租賃權(quán)人有優(yōu)先受讓權(quán) 承租土地提前收回，可以獲得合理補償

　　(5)土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同 租賃期限六個月以上由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。內(nèi)容含出租雙方、宗地自然狀況、租金相關(guān)情況、權(quán)利義務(wù)等。

　　3、申請人 國家租賃國有土地使用權(quán)設(shè)定登記的申請人為承租人。

　　4、申請時限 簽訂租賃合同之日起30日內(nèi)。

　　5、申請人應(yīng)提交的土地權(quán)屬證明文件 國有土地租賃批準(zhǔn)文件;國有土地租賃合同;建設(shè)用地批準(zhǔn)書;原《國有土地使用證》;其它證明文件。

　　6、權(quán)屬審核(重點)

　　(1) 申請人必須與國有土地租賃批準(zhǔn)文件和國有土地使用權(quán)租賃合同中的土地使用者一致;

　　(2) 國有土地租賃合同應(yīng)由市、縣土地行政主管部門與承租人簽訂;

　　(3) 國家租賃國有土地使用權(quán)的最高使用期限應(yīng)符合出讓國有土地使用權(quán)的最高使用期限。短期租賃年限一般不超過5年;

　　(4) 國有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與地價標(biāo)準(zhǔn)相均衡