三、綜合題
1.被評估房地產(chǎn)A是一幢1000平方米的商業(yè)用房，評估人員經(jīng)調(diào)查了解到，房地產(chǎn)A的土地使用權(quán)是在2004年5月31日取得的，出讓年限為法定最高年限。2006年5月底開發(fā)建設(shè)完工并投入運(yùn)營，房地產(chǎn)A投入使用之初，該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)擁有人將其出租給他人使用，租期為5年(租期到2011年5月31日結(jié)束)，租賃合同規(guī)定，使用人在5年租用期間，租金是按合同第一年規(guī)定租金每年每平方米110元為基準(zhǔn)，每年增加l0元，房地產(chǎn)使用中發(fā)生的費(fèi)用由承租人承擔(dān)，合同同時(shí)規(guī)定，如果房地產(chǎn)A的產(chǎn)權(quán)擁有人提前中止租賃合同需要支付違約金5萬元。評估人員還了解到，評估基準(zhǔn)日(2008年5月31日)市場上同類商業(yè)用房的正常租金(與評估對象A租金口徑一致)保持在每年每平方米150元水平上，經(jīng)評估人員預(yù)測，評估基準(zhǔn)日后的前3年的市場租金水平將在評估基準(zhǔn)日市場租金水平的基礎(chǔ)上每年遞增1%，評估基準(zhǔn)日3年后的市場租金水平基本維持在評估基準(zhǔn)日后第3年的租金水平上，假設(shè)房地產(chǎn)A折現(xiàn)率和資本化率均為l0%。
要求：
評估房地產(chǎn)A的最佳轉(zhuǎn)讓價(jià)值(寫出評估過程，給出得出評估結(jié)論的理由或根據(jù))。
2.某房地產(chǎn)的總使用面積為1萬平方米，以前年度的年租金是7元/平方米，預(yù)計(jì)年租金為7元/平方米。以前每年度的房屋空置導(dǎo)致的租金損失費(fèi)為年租金總收入的4%，預(yù)計(jì)年房屋空置導(dǎo)致的租金損失為年預(yù)期租金總收入的5%，房產(chǎn)稅為年預(yù)期租金總收入的12%(以預(yù)期實(shí)際租金為征稅基礎(chǔ)，需要考慮空置率，正式考試可能不會告訴計(jì)稅基礎(chǔ))，管理費(fèi)、修繕費(fèi)為年預(yù)期租金總收入的6%(不考慮空置率)，房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)為0.3萬元/年。預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)尚可以使用10年。折現(xiàn)率為12%。
要求：
(1)求該房地產(chǎn)的年租金總收入。
(2)求該房地產(chǎn)的年出租費(fèi)用。
(3)求該房地產(chǎn)的年純收益。
(4)計(jì)算該房地產(chǎn)的評估值。
3.有一宗七通一平的待開發(fā)建筑用地，面積為1000平方米，使用期限為50年，容積率為5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)用為3500元/平方米，專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的10%，建筑費(fèi)用和專業(yè)費(fèi)用在整個(gè)建設(shè)期內(nèi)均勻投入，寫字樓建成后擬對外出租，租金水平預(yù)計(jì)為2元/平方米.日，管理費(fèi)用為年租金的2%，維修費(fèi)用為建筑費(fèi)用的1.5%，保險(xiǎn)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的0.2%，稅金為年租金的17.5%，貸款利率為6%，房地產(chǎn)綜合還原利率為7%，開發(fā)商要求的利潤率為地價(jià)和開發(fā)成本(建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用)之和的20%,試評估該宗地地價(jià)。
4.Ⅰ.評估對象情況
待評估房地產(chǎn)為一寫字樓，建筑面積l0 000平方米，剩余使剛年限為40年，
適用資本化率為6%，評估基準(zhǔn)日為2006年6月30日。
�、�.參照物的情況及其說明
(1)現(xiàn)收集A、B、C、D四個(gè)房地產(chǎn)交易案例，均為與待估房地產(chǎn)在同一供
需圈內(nèi)的可比寫字樓。評估對象與各參照物比較因素的對比情況見下表：
(2)表中數(shù)據(jù)說明
表中各參照物的交易情況、區(qū)位狀況、實(shí)物狀況的數(shù)據(jù)均是以待估房地產(chǎn)為基準(zhǔn)確定的差異率。其中交易情況中“+”表示案例交易價(jià)格偏高，“-”表示案例交易價(jià)格偏低，區(qū)位狀況及實(shí)物狀況中“+”表示交易案例條件優(yōu)于被評估對象，“一”表示交易案例條件比被評估對象差。
�、�.其他相關(guān)數(shù)據(jù)
(1)從2004年至2006年待估房地產(chǎn)所在區(qū)域內(nèi)的同類寫字樓價(jià)格每年遞增5%;
(2)容積率修正系數(shù)取值，當(dāng)容積率為3時(shí)，容積率修正系數(shù)為l00。容積率每增加0.1，容積率修正系數(shù)增加l。
要求：
根據(jù)上述資料運(yùn)用市場法評估該房地產(chǎn)的價(jià)值。
注：(1)以根據(jù)各交易案例修正后得出的單位建筑面積價(jià)格的算術(shù)平均值作為待估對象單位建筑面積的最終價(jià)格。
(2)土地年限修正系數(shù)計(jì)算結(jié)果保留四位小數(shù)，其他各步驟計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)。
，我們將會及時(shí)處理。