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　　資產(chǎn)評(píng)估師考試《資產(chǎn)評(píng)估》基礎(chǔ)階段備考綜合題

　　1、有一宗土地，出讓年期為40年。資本化率為6%，預(yù)計(jì)未來前5年的純收益分別為30萬元、32萬元、35萬元、33萬元和38萬元，第6-40年每年純收益大約穩(wěn)定保持在40萬元左右。

　　要求：試用收益法評(píng)估該宗地的價(jià)值。

　　2、有一待估宗地需評(píng)估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的四宗土地A、B、C、D的具體情況如下：

　　上表中成交價(jià)的單位為：元/平方米，該城市地價(jià)指數(shù)如下表

　　另據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為：當(dāng)容積率在 1-1.5之間時(shí)，容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加5%;超過1.5時(shí)，超出部分的容積率每增長(zhǎng)0.1，單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加3%。

　　該類土地的折現(xiàn)率為8%。

　　表內(nèi)交易情況中正號(hào)表示案例價(jià)格高于正常交易價(jià)格，負(fù)號(hào)表示低于正常交易價(jià)格，對(duì)于區(qū)域因素，個(gè)別因素的修正，都是案例宗地與待估宗地比較，表中負(fù)號(hào)表示案例宗地條件比待估宗地差，正號(hào)表示案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。

　　試根據(jù)以上條件，回答下列問題:

　　(1) 為什么要進(jìn)行交易情況修正?

　　(2) 在上述可比案例，已知有一個(gè)是收購(gòu)鄰近房地產(chǎn)，一個(gè)是急于出售，根據(jù)表中提供的信息，請(qǐng)問這兩種情況分別應(yīng)該是A、B、C、D中的哪一個(gè)?

　　(3) 根據(jù)所提供條件，評(píng)估該宗土地2004年8月1日的價(jià)值。

　　(若需計(jì)算平均值，為簡(jiǎn)化計(jì)算，要求用算術(shù)平均值)

　　3、有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2 000平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為兩年，建筑費(fèi)用為3000元/平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為9 000元/平方米，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的2.5%，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的6.5%，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為10%。

　　試估算該宗地目前的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。