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　　【正確答案】：宗地的價(jià)值P=30/(1+6%)+32/(1+6%)^2+35/(1+6%)^3+33/(1+6%)^4+38/(1+6%)^5+40/6%×(1+6%)^5×[1-1/(1+6%)^35]

　　=28.3019+28.4799+29.3867+26.1391+28.3958+433.3599=574.06(萬元)。

　　【答案解析】：

　　【該題針對(duì)“[新]收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　2、

　　【正確答案】：1、房地產(chǎn)的自然和經(jīng)濟(jì)特性，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)不能成為完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，而是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)價(jià)格的形成往往具有個(gè)別性，因此運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，需要對(duì)選取的交易實(shí)例進(jìn)行交易情況修正，將交易中由于個(gè)別因素所產(chǎn)生的價(jià)格偏差予以剔除，使其成為正常價(jià)格。房地產(chǎn)交易中的特殊情況較為復(fù)雜，主要有以下幾種：

　　(1)有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易，如親友之間、有利害關(guān)系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會(huì)以低于市價(jià)的價(jià)格進(jìn)行交易;

　　(2)交易時(shí)有特別的動(dòng)機(jī)，這以急于脫售或急于購(gòu)買最為典型。如有人為了擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)面積，收買鄰近的建筑用地，往往會(huì)使交易價(jià)格抬高。

　　(3)買方或賣方不了解市場(chǎng)行情，往往使房地產(chǎn)交易價(jià)格偏高或偏低。

　　(4)其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。

　　(5)特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等。

　　分析了交易情況的特殊性，就要將特殊情況的交易修正到正常交易。通過交易情況修正，即將可比實(shí)例價(jià)格修正為正常交易情況下的價(jià)格。

　　2、在上述可比案例中，B是收購(gòu)鄰近房地產(chǎn)，因?yàn)榻灰浊闆r需要修正7%，說明其交易價(jià)格較正常交易價(jià)格高，D是急于出售房地產(chǎn)，因?yàn)榻灰浊闆r需要修正-5%，說明其交易價(jià)格較正常交易價(jià)格低。

　　3、(1)容積率修正，建立容積率地價(jià)指數(shù)表。

　　(2)土地使用權(quán)年限因素修正。

　　除交易實(shí)例B與待評(píng)估地塊的剩余使用年限相同外，交易實(shí)例A、C和D均需作使用年限因素修正，修正系數(shù)計(jì)算如下

　　交易實(shí)例A及C使用年限修正系數(shù)：〔1-(1+8%)^-30〕/〔1-(1+8%)^-38〕=0.9517

　　D使用年限修正系數(shù)：〔1-(1+8%)^-30〕/〔1-(1+8%)^-35〕=0.9660

　　(3)案例修正計(jì)算

　　(4)評(píng)估結(jié)果

　　案例C的值為異常值，應(yīng)予剔除。其他結(jié)果較為接近，取其平均值作為評(píng)估結(jié)果。

　　因此，待估宗地的評(píng)估值為：

　　=(713.86+717.47+713.06) ÷3=714.80(元/平方米)

　　【答案解析】：

　　【該題針對(duì)“[新]市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　3、

　　【正確答案】：(1)確定評(píng)估方法

　　現(xiàn)已知樓價(jià)的預(yù)測(cè)值和各項(xiàng)開發(fā)成本及費(fèi)用，可用剩余法評(píng)估，計(jì)算公式為：

　　地價(jià)=樓價(jià)—建筑費(fèi)—專業(yè)費(fèi)—利息—銷售稅費(fèi)—利潤(rùn)

　　(2)計(jì)算樓價(jià)

　　樓價(jià)=2 000×2.5×9 000=45 000 000(元)

　　提示：容積率=建筑物面積/土地面積

　　(3)計(jì)算建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)

　　建筑費(fèi)=3 000×2 000×2.5=15 000 000(元)

　　專業(yè)費(fèi)=建筑費(fèi)×10%=15 000 000×10%=1 500 000(元)

　　(4)計(jì)算銷售費(fèi)用和稅費(fèi)

　　銷售費(fèi)用=45 000 000×2.5%=1 125 000(元)

　　銷售稅費(fèi)=45 000 000×6.5%=2 925 000(元)

　　(5)計(jì)算利潤(rùn)

　　利潤(rùn)=(地價(jià)+建筑物+專業(yè)費(fèi))×10%

　　=(地價(jià)+16 500 000)×10%

　　(6)計(jì)算利息

　　利息=地價(jià)×[(1+6%)^2—1]+(15000000+1500000)×[(1+6%)^1—1]

　　=0.1236×地價(jià)+990000

　　提示：建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，所以，計(jì)息期按照建設(shè)期的一半計(jì)算

　　(7)求取地價(jià)

　　地價(jià)=樓價(jià)—建筑費(fèi)—專業(yè)費(fèi)—利息—銷售稅費(fèi)—利潤(rùn)

　　地價(jià)=45 000 000-16 500 000-1 125 000-2 925 000-0.1×地價(jià)-1 650 000-0.1236×地價(jià)-990 000

　　地價(jià)=21 810 000/1.2236

　　=17 824 452(元)

　　(8)評(píng)估結(jié)果

　　單位地價(jià)=17 824 452/2 000

　　=8 912(元/平方米)

　　樓面地價(jià)=8 912÷2.5=3 565(元/平方米)

　　【答案解析】：

　　【該題針對(duì)“[新]假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】