(二)單選題
【例題1.單選題】假定土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，土地價(jià)值為1000萬元，建筑物價(jià)值為5000萬元，不動(dòng)產(chǎn)的綜合資本化率應(yīng)為( )。
A.7%
B.7.50%
C.7.67%
D.14%
『正確答案』C
『答案解析』參見教材120頁，公式變形可得：
(L+B)×r=L×r1+B×r2
所以：r=[B/(L+B)]×r2+[L/(L+B)]×r1=5000/(5000+1000)×8%+1000/(5000+1000)×6%=7.67%
(三)多選題
【例題1.多選題】下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估收益法中收益額的說法正確的有( )。
A.不動(dòng)產(chǎn)的收益額應(yīng)該是凈收益，指歸屬于不動(dòng)產(chǎn)的總收入除去各種付現(xiàn)費(fèi)用后的收益
B.凈收益不應(yīng)該是實(shí)際凈收益，而應(yīng)該是客觀凈收益，只有客觀凈收益才能作為評(píng)估的依據(jù)
C.凈收益=客觀總收益-客觀總費(fèi)用QQ群151856011首發(fā)
D.總費(fèi)用也應(yīng)該是客觀費(fèi)用，需要剔除不正常的費(fèi)用
E.總費(fèi)用包括折舊費(fèi)等非付現(xiàn)支出
『正確答案』ABCD
『答案解析』實(shí)際凈收益指在現(xiàn)狀下被估不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益�？陀^凈收益指不動(dòng)產(chǎn)在正常的市場(chǎng)條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對(duì)未來收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)期。計(jì)算凈收益的總費(fèi)用只能夠包括付現(xiàn)成本，所以E不正確。
【例題2·多選題】(2018年協(xié)會(huì)機(jī)考模擬題)運(yùn)用收益法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值時(shí)，下列關(guān)于確定收益、費(fèi)用和凈收益的說法中，正確的有( )。
A.總收益通常以客觀收益為基礎(chǔ)計(jì)算
B.非正常支出應(yīng)從總費(fèi)用中剔除，選擇正常支出作為費(fèi)用
C.總費(fèi)用通常包括折舊費(fèi)、管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等
D.凈收益由總收益扣減總費(fèi)用求得
E.有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金
『正確答案』ABDE
『答案解析』總費(fèi)用通常包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等，不包括折舊，所以C不正確。
【例題1·單選題】某一待估宗地剩余使用年限為25年，土地資本化率為10%，所選的參照物剩余使用年限為20年，則土地使用年限修正系數(shù)為( )。
A.0.92 B.1.07
C.1.09 D.0.94
『正確答案』B
『答案解析』〔1-(1+10%)-25〕/〔1-(1+10%)-20〕=(1-0.0923)/(1-0.1486)=1.066
【例題2·單選題】運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值時(shí)，交易日期修正的主要目的是將參照物價(jià)格修正為( )的價(jià)格。
A.評(píng)估時(shí)期 B.參照物交易時(shí)
C.評(píng)估基準(zhǔn)日 D.未來預(yù)期
『正確答案』C
『答案解析』交易日期修正是需要根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)率，將交易實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格修正為評(píng)估基準(zhǔn)日的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格。
【例題3·單選題】基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估一商業(yè)用地的價(jià)值，實(shí)際轉(zhuǎn)讓年限為36年，若資本化率為9%，則土地年限修正系數(shù)為( )。
A.0.992
B. 0.937
C.0.986
D.1.067
『正確答案』C
『答案解析』土地使用年期修正的公式，使用基準(zhǔn)地價(jià)修正法需要修正年限時(shí)候，基準(zhǔn)地價(jià)的使用年限一定要采用法定最高出讓年限，但是一般的市場(chǎng)法，應(yīng)該采用參照物和評(píng)估土地的各自的剩余使用年限�！�1-(1+9%)-36〕/〔1-(1+9%)-40〕=(1-0.04494)/(1-0.03184)=0.986。
(三) 多選題
【例題1·多選題】以替代原則為理論基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估方法有( )。
A.成本法
B.收益法
C.基準(zhǔn)地價(jià)修正法
D.市場(chǎng)法
E.剩余法
『正確答案』CD
『答案解析』市場(chǎng)法的基本原理就是替代原理,基準(zhǔn)地價(jià)修正法本質(zhì)上就是市場(chǎng)法的一種,所以其理論基礎(chǔ)也是替代原理。
【例題2·多選題】(2018年協(xié)會(huì)機(jī)考模擬題)在運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值時(shí)，對(duì)可比實(shí)例的選取要求包括( )。
A.可比實(shí)例是估價(jià)對(duì)象的類似不動(dòng)產(chǎn)
B. 可比實(shí)例成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格
C. 可比實(shí)例成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近
D. 可比實(shí)例成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)必須相同
E. 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的付款方式必須一致
『正確答案』ABC
『答案解析』選項(xiàng)C與D為互斥選項(xiàng)，C正確，D不正確;付款方式不一致，可以通過建立統(tǒng)一比較基礎(chǔ)來解決，所以E不正確。
【例題1·單選題】用成本法評(píng)估土地時(shí)，土地取得費(fèi)的計(jì)息期應(yīng)為( )。
A.整個(gè)開發(fā)期
B.整個(gè)銷售期
C.整個(gè)開發(fā)期和銷售期
D.整個(gè)開發(fā)期和銷售期的一半
『正確答案』C
『答案解析』土地取得費(fèi)用在土地開發(fā)動(dòng)工前要全部付清，在開發(fā)完成銷售后方 能收回，因此，計(jì)息期應(yīng)為整個(gè)開發(fā)期和銷售期。土地開發(fā)費(fèi)用在開發(fā)過程中逐步投入，銷售后收回。若土地開發(fā)費(fèi)是均勻投入，則計(jì)息期為開發(fā)期的一半。
【例題2·單選題】根據(jù)我國土地管理法的有關(guān)規(guī)定，國家征用耕地需支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用一般包括( )。
A.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)
B.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和青苗補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開發(fā)基金
C.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)
D.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)
『正確答案』A
『答案解析』具體內(nèi)容包括：土地補(bǔ)償費(fèi)，青苗補(bǔ)償費(fèi)和被征用土地上的房屋、水井、樹木等附著物補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)，耕地占用稅或城鎮(zhèn)土地使用稅，土地登記費(fèi)及征地管理費(fèi)，征地動(dòng)遷費(fèi)，水利水電工程、水庫淹沒處理補(bǔ)償費(fèi)等。
【例題3.單選題】某建筑物建成于1990年1月，為磚混結(jié)構(gòu)一等，耐用年限為50年，殘值率為2%。該建筑物2000年1月的重置成本為500萬元，2000年1月的評(píng)估值接近( )。
A.400 萬元 B.392萬元
C.402萬元 D.390萬元
『正確答案』C
『答案解析』500-10×[500×(1-2%)/50]=402萬元
【例題4.單選題】開發(fā)對(duì)象為某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的一宗土地，面積為10000平方米，土地開發(fā)費(fèi)為每平方米250元，土地開發(fā)周期為兩年，土地開發(fā)費(fèi)每年均勻投入，第一年投入資金占總開發(fā)費(fèi)用的40%，銀行貸款年利率為6%，則該宗土地開發(fā)費(fèi)利息為( )。
A.12.41萬元 B.13.57萬元
C.15.73萬元 D.16.84萬元
『正確答案』B
『答案解析』10000×250×{40%×[(1+6%)^1.5-1]+60%×[(1+6%)^0.5-1]}= 135681.32(元)
，我們將會(huì)及時(shí)處理。