【例題1·多選題】房地合估模式下，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中的開(kāi)發(fā)成本主要包括( )
A.土地取得費(fèi)
B.前期工程費(fèi)
C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)
D.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)
E.開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)
『正確答案』BCDE
『答案解析』開(kāi)發(fā)成本主要包括勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、房屋建筑物安裝工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)等。
【例題2·多選題】運(yùn)用成本法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，其適用范圍主要是( )。
A.新開(kāi)發(fā)地 B.學(xué)校用地
C.公園用地 D.商業(yè)用地
E.機(jī)場(chǎng)用地建筑物
『正確答案』ABCE
『答案解析』關(guān)注各種方法的適用范圍。成本法與其他評(píng)估方法相比具有特殊用途，一般適用于不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不成熟，成交實(shí)例不多，無(wú)法利用市場(chǎng)法、收益法等方法進(jìn)行評(píng)估的情況。對(duì)于既無(wú)收益又很少有交易情況的政府辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書(shū)館、軍隊(duì)營(yíng)房、機(jī)場(chǎng)、博物館、紀(jì)念館、公園、新開(kāi)發(fā)地等特殊性的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估比較適用。
【例題1·單選題】根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，用于體育用途的國(guó)有土地使用權(quán)出讓最高年限為( )。
A.30年 B.40年
C.50年 D.70年
『正確答案』C
『答案解析』土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地七十年;工業(yè)用地五十年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年;綜合或者其他用地五十年。
【例題2·單選題】某一宗土地用于住宅開(kāi)發(fā)時(shí)的價(jià)值為300萬(wàn)元，用于商業(yè)大樓開(kāi)發(fā)時(shí)的價(jià)值為500萬(wàn)元，用于工業(yè)廠房開(kāi)發(fā)時(shí)的價(jià)值為280萬(wàn)元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)。該宗土地的價(jià)值應(yīng)評(píng)估為( )。
A.500萬(wàn)元 B.300萬(wàn)元
C.280萬(wàn)元 D.360萬(wàn)元
『正確答案』B
『答案解析』最佳使用和合法原則的運(yùn)用。該宗土地的價(jià)值應(yīng)評(píng)估為用于住宅開(kāi)發(fā)時(shí)的價(jià)值300萬(wàn)元。
【例題3·單選題】某宗土地1000平方米，國(guó)家規(guī)定容積率為5，建筑密度小于或等于60% ，下列建設(shè)方案比較起來(lái)最可行的方案是( )。
A. 建筑物建筑總面積為 5000平方米，底層建筑面積為700平方米
B. 建筑物建筑總面積為 1500平方米，底層建筑面積為300平方米
C. 建筑物建筑總面積為 4800平方米，底層建筑面積為600平方米
D. 建筑物建筑總面積為 7000平方米，底層建筑面積為400平方米
『正確答案』C
『答案解析』容積率=建筑總面積/土地總面積;建筑密度=建筑物底層建筑面積/土地總面積，綜合比較，C方案最可行。A不滿足建筑密度的要求，B沒(méi)有充分利用土地，D超過(guò)了國(guó)家規(guī)定的容積率。
【例題4·單選題】單位建筑面積地價(jià)是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格，稱為( )。
A.單位價(jià)格 B.土地使用權(quán)價(jià)格
C.總價(jià)格 D.樓面地價(jià)
『正確答案』D
『答案解析』樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。
樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積
容積率指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率
容積率=建筑總面積/土地總面積
樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率
【例題5·單選題】對(duì)于已經(jīng)完工或接近完工，只是尚未交付使用的在建工程可按( )評(píng)估。
A.成本法 B.形象進(jìn)度法
C.假設(shè)開(kāi)發(fā)法 D.工作量法
『正確答案』B
『答案解析』整個(gè)建設(shè)工程已經(jīng)完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象進(jìn)度法進(jìn)行評(píng)估。
對(duì)于實(shí)際完成工程量較少的在建工程，采用成本法或假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。
屬于停建的在建工程，要查明停建的原因，確因工程的產(chǎn)、供、銷(xiāo)及工程技術(shù)等原因而停建的，要考慮在建工程的功能性及經(jīng)濟(jì)性貶值，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)調(diào)整。
【例題6·單選題】基準(zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類(lèi)用地和綜合( )的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。
A.用地 B.土地級(jí)別
C.土地 D.公共用地
『正確答案』B
『答案解析』基準(zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類(lèi)用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。
【例題7·單選題】(2018年協(xié)會(huì)機(jī)考模擬題)某建筑項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)總建設(shè)用地面積20 000平方米，總建筑面積50 000平方米，首層建筑面積10 000平方米，該建筑項(xiàng)目的容積率為( )。
A. 0.50
B. 2.50
C. 0.40
D. 2.00
『正確答案』B
『答案解析』容積率=建筑總面積/土地總面積=50 000/20 000=2.5。
【例題8·單選題】(2018年協(xié)會(huì)機(jī)考模擬題)市場(chǎng)法是不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中最常用的基本方法之一，是通過(guò)對(duì)可比交易價(jià)格的一系列因素進(jìn)行修正得出被估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。其中，計(jì)算交易日期修正系數(shù)的公式中，分母通常設(shè)定為100，“100”的含義是( )。
A. 表示可比實(shí)例交易時(shí)的價(jià)格指數(shù)
B. 表示以評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格指數(shù)為基準(zhǔn)而確定可比實(shí)例交易時(shí)的價(jià)格指數(shù)
C. 表示評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格指數(shù)
D. 表示以可比實(shí)例交易時(shí)的價(jià)格指數(shù)為基準(zhǔn)而確定評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格指數(shù)
『正確答案』D
『答案解析』交易日期修正系數(shù)中的分母100表示以可比實(shí)例交易時(shí)的價(jià)格指數(shù)為基準(zhǔn)而確定評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格指數(shù)。參見(jiàn)教材108頁(yè)。
【例題9·單選題】(2018年協(xié)會(huì)機(jī)考模擬題)下列建筑物中，通常不適用收益法評(píng)估的是( )。
A.政府辦公樓
B.綜合寫(xiě)字樓
C.百貨商場(chǎng)
D.星級(jí)酒店
『正確答案』A
『答案解析』收益法適用于經(jīng)營(yíng)性且有穩(wěn)定收益的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，如商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、旅館、公寓等，對(duì)于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等非經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估大多不適用。
【例題10·單選題】(2018年協(xié)會(huì)機(jī)考模擬題)下列關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)特點(diǎn)的說(shuō)法中，正確的是( )。
A. 基準(zhǔn)地價(jià)等同于宗地地價(jià)
B. 基準(zhǔn)地價(jià)是實(shí)際交易價(jià)格
C. 基準(zhǔn)地價(jià)通常由資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)測(cè)算并發(fā)布
D. 基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性價(jià)格
『正確答案』D
『答案解析』基準(zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類(lèi)用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。所以AB不正確�；鶞�(zhǔn)地價(jià)通常由政府測(cè)算并發(fā)布，所以C不正確。
(二)多選題
【例題1·多選題】不動(dòng)產(chǎn)的自然特性包括( )等。
A.數(shù)量有限性 B.不可移動(dòng)性
C.耐久性 D.利用的多方向性
E.可壟斷性
『正確答案』ABC
『答案解析』不動(dòng)產(chǎn)的自然特性包括不可移動(dòng)性(不同于其他財(cái)產(chǎn)的主要之處);數(shù)量有限性(土地總量固定有限，但是經(jīng)濟(jì)供給有彈性);耐久性。社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性包括價(jià)值量大、用途多樣性、涉及廣泛性、物與權(quán)的不可分離性、權(quán)益受限性、難以變現(xiàn)性、保值增值性和資產(chǎn)組合性等方面。
【例題2·多選題】在我國(guó)城市不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)上，進(jìn)行評(píng)估的對(duì)象有( )。
A.房屋所有權(quán) B.房屋使用權(quán)
C.房屋租用權(quán) D.土地使用權(quán)
E.土地所有權(quán)
『正確答案』ABCD
『答案解析』土地所有權(quán)歸國(guó)家，不得進(jìn)入市場(chǎng)交易。但是房屋所有權(quán)是可以交易的，還有土地的抵押權(quán)和租賃權(quán)也可以交易、評(píng)估的。
【例題3·多選題】基準(zhǔn)地價(jià)的特征主要是( )。
A.是區(qū)域性價(jià)格 B.是平均價(jià)格
C.是單位土地面積價(jià)格 D.是宗地價(jià)格
E.不是交易價(jià)格
『正確答案』ABCE
『答案解析』基準(zhǔn)地價(jià)一般具有下列特點(diǎn)：(1)基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性價(jià)格。(2)基準(zhǔn)地價(jià)是平均價(jià)格，反映的是不同等級(jí)、不同區(qū)域的土地使用權(quán)的平均價(jià)格，不能把基準(zhǔn)地價(jià)等同于宗地地價(jià)。(3)基準(zhǔn)地價(jià)一般都要覆蓋整個(gè)城市建成區(qū)。(4)基準(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià)。(5)基準(zhǔn)地價(jià)不是交易價(jià)格，基準(zhǔn)地價(jià)是由政府組織評(píng)估測(cè)算、論證并公布的價(jià)格，是評(píng)估出的特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，具有一定的現(xiàn)時(shí)性。
【例題4·多選題】下列價(jià)格中屬于按不動(dòng)產(chǎn)實(shí)物形態(tài)劃分的價(jià)格是( )
A.樓面地價(jià) B.土地價(jià)格
C.建筑物價(jià)格 D.房地合一價(jià)格
E.土地單價(jià)
『正確答案』BCD
『答案解析』按物質(zhì)實(shí)體形態(tài)，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格可以分為土地價(jià)格、房屋建筑物價(jià)格、房地合一價(jià)格。
【例題5·多選題】影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的外部因素主要包括( )。
A.經(jīng)濟(jì)因素 B.社會(huì)因素
C.地理位置因素 D.行政因素
E.心理因素
『正確答案』AB
『答案解析』不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的外部因素包括：政治因素、政策因素、經(jīng)濟(jì)因素與社會(huì)因素。
【例題6·多選題】下列因素中屬于影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格區(qū)位因素的是( )。
A.位置 B.環(huán)境
C.交通便捷 D.生活設(shè)施
E.地形地勢(shì)
『正確答案』ABCD
『答案解析』包括位置、坐落、臨街狀況、方位、距離、交通、配套、景觀、環(huán)境。
【例題7·多選題】(2018年協(xié)會(huì)機(jī)考模擬題)影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的因素可分為建筑物的自身因素、外部因素以及交易因素等，其中建筑物自身因素包括( )。
A. 權(quán)益因素
B. 心理因素
C. 區(qū)位因素
D. 政策因素
E. 實(shí)物因素
『正確答案』ACE
『答案解析』ACE屬于建筑物的自身因素;政策因素屬于外部因素;心理因素屬于交易因素。
，我們將會(huì)及時(shí)處理。