【例題1·單選題】某一待估宗地剩余使用年限為25年，土地資本化率為10%，所選的參照物剩余使用年限為20年，則土地使用年限修正系數(shù)為( )。
A.0.92 B.1.07
C.1.09 D.0.94
『正確答案』B
『答案解析』〔1-(1+10%)-25〕/〔1-(1+10%)-20〕=(1-0.0923)/(1-0.1486)=1.066
【例題2·單選題】運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，交易日期修正的主要目的是將參照物價(jià)格修正為( )的價(jià)格。
A.評(píng)估時(shí)期 B.參照物交易時(shí)
C.評(píng)估基準(zhǔn)日 D.未來(lái)預(yù)期
『正確答案』C
【例題3·單選題】基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估一商業(yè)用地的價(jià)值，實(shí)際轉(zhuǎn)讓年限為36年，若資本化率為9%，則土地年限修正系數(shù)為( )。
A.0.992 B.0.937
C.0.986 D.1.067
『正確答案』C
『答案解析』土地使用年期修正的公式，使用基準(zhǔn)地價(jià)修正法需要修正年限時(shí)候，基準(zhǔn)地價(jià)的使用年限一定要采用法定最高出讓年限，但是一般的市場(chǎng)法，應(yīng)該采用參照物和評(píng)估土地的各自的剩余使用年限。
(三)多選題
【例題1·多選題】以替代原則為理論基礎(chǔ)的房地產(chǎn)評(píng)估方法有( )。
A.成本法 B.收益法
C.基準(zhǔn)地價(jià)修正法 D.市場(chǎng)法
E.剩余法
『正確答案』CD
『答案解析』市場(chǎng)法的基本原理就是替代原理,基準(zhǔn)地價(jià)修正法本質(zhì)上就是市場(chǎng)法的一種,所以其理論基礎(chǔ)也是替代原理。
【例題2·多選題】(2018年協(xié)會(huì)機(jī)考模擬題)在運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估建(構(gòu))筑物價(jià)值時(shí)，對(duì)可比實(shí)例的選取要求包括( )。
A.可比實(shí)例是估價(jià)對(duì)象的類似建(構(gòu))筑物
B.可比實(shí)例成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格
C.可比實(shí)例成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近
D.可比實(shí)例成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)必須相同
E.可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的付款方式必須一致
『正確答案』ABC
『答案解析』C正確，肯定D就不正確;付款方式不一致，可以通過(guò)建立統(tǒng)一比較基礎(chǔ)來(lái)解決，所以E不正確。
【例題1·單選題】用成本法評(píng)估土地時(shí)，土地取得費(fèi)的計(jì)息期應(yīng)為( )。
A.整個(gè)開發(fā)期
B.整個(gè)銷售期
C.整個(gè)開發(fā)期和銷售期
D.整個(gè)開發(fā)期和銷售期的一半
『正確答案』C
『答案解析』土地取得費(fèi)利息：以整個(gè)土地取得費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期和銷售期。土地開發(fā)費(fèi)利息：如果土地開發(fā)費(fèi)是均勻投入的，以整個(gè)土地開發(fā)費(fèi)(或資金投入)為基數(shù)，計(jì)息期按土地開發(fā)期限的一半計(jì)算。
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