3、
【正確答案】 ABC
【答案解析】 本題考查的是在建工程評估概述。選項(xiàng)DE屬于預(yù)備費(fèi)。工程建設(shè)其他費(fèi)用包括：土地使用費(fèi)、與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的其他費(fèi)用和與未來生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的其他費(fèi)用。參見教材P180。
【該題針對“在建工程評估概述”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】
4、
【正確答案】 ABCD
【答案解析】 廣義上的建筑物包括建筑物和構(gòu)筑物。選項(xiàng)ABC屬于建筑物;選項(xiàng)D屬于構(gòu)筑物。
【該題針對“建(構(gòu))筑物的基本概念、特點(diǎn)及分類”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】
5、
【正確答案】 ABCD
【答案解析】 《不動產(chǎn)登記暫行條例》第一章第二條第二款規(guī)定“本條例所稱不動產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物”。
【該題針對“建(構(gòu))筑物的基本概念、特點(diǎn)及分類”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】
6、
【正確答案】 BE
【答案解析】 選項(xiàng)A錯(cuò)誤，耐久性又稱不可隱匿性;選項(xiàng)C錯(cuò)誤，耐久性是建(構(gòu))筑物的基礎(chǔ)特性;選項(xiàng)D錯(cuò)誤，耐久性同時(shí)體現(xiàn)在自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。
【該題針對“建(構(gòu))筑物的基本概念、特點(diǎn)及分類”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】
7、
【正確答案】 ABCD
【答案解析】 公共所有權(quán)表現(xiàn)為政府力量執(zhí)行的征收權(quán)、征稅權(quán)、警察權(quán)和充公權(quán)。
【該題針對“建(構(gòu))筑物的基本概念、特點(diǎn)及分類”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】
8、
【正確答案】 ABC
【答案解析】 選項(xiàng)D屬于商業(yè)房地產(chǎn);選項(xiàng)E屬于農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)。
【該題針對“影響建(構(gòu))筑物價(jià)格的因素”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】
9、
【正確答案】 DE
【答案解析】 選項(xiàng)ABC屬于交易因素，選項(xiàng)D屬于外部因素;選項(xiàng)E屬于自身因素。
【該題針對“影響建(構(gòu))筑物價(jià)格的因素”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】
10、
【正確答案】 AB
【答案解析】 收益法根據(jù)資本化類型的不同，分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。
三、綜合題
1、
【正確答案】 該房地產(chǎn)的收益價(jià)值P=20/(1+10%)+22/(1+10%)2+25/(1+10%)3+28/(1+10%)4+30/(1+10%)5+35/10%×[1-1/(1+10%)38-5]/(1+10%)5=300.86萬元。
【該題針對“收益法”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】
四、綜合題
1、
【正確答案】 V=A/Y[1-1/(1+Y)n]
根據(jù)題意已知：
A=(100-75)× 500×12=150000(元)
Y=10%
n =10-3=7(年)
將上述數(shù)字代入公式中計(jì)算如下：
V=150000/10%[1-1/(1+10%)7]
=73.03(萬元)
【該題針對“收益法”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】
五、綜合題
1、
【正確答案】 該寫字樓2011年5 月1 日的市場價(jià)值測算如下：
(1)測算公式：
比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)
(2)求取比準(zhǔn)價(jià)格V1：
V1=8000/(1+2%)×(1+1%)2×(1-0.5%)2/(1-8%)
=8609.76(元人民幣/m2)
(3)求取比準(zhǔn)價(jià)格V2：
V2=1300×6.5706/(1+3%)×(1-0.5%)2/(1+5%)
=8642.39(元人民幣/m2)
(4)求取比準(zhǔn)價(jià)格V3：
V3=8800/(1-3%)×(1-0.5%)2/(1+6%)
=8515.85(元人民幣/m2)
(5)將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的測算結(jié)果，則該寫字樓2011年5月1日的市場價(jià)值為：
評估對象市場價(jià)值(單價(jià))=(8609.76+8642.39+8515.85)/3
=8589.33(元人民幣/m2)。
六、綜合題
1、
【正確答案】 (1)開發(fā)完成后的熟地總價(jià)值=800×2000000×60%=9.6(億元)
(2)該成片荒地取得稅費(fèi)總額= V×4 %=0.04V(億元)
(3)建設(shè)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用總額=2.5×2=5(億元)
(4)投資利息總額=(V+0.04V)×[(1+8%)3-1]+5×[(1+8%)1.5-1]=0.27V+0.612(億元)
(5)轉(zhuǎn)讓開發(fā)完成后的熟地的稅費(fèi)總額=9 .6×6 %=0.576(億元)
(6)開發(fā)利潤總額=(V+V×4%)×10%×3+5×10%×1.5=0.312V+0.75(億元)
(7)V=9.6-0.04V-5-(0.27V+0.612)-0.576-(0.312V+0.75)
V=1.641(億元)
故：
該成片荒地總價(jià)= 1 .641(億元)
該成片荒地單價(jià)=164100000/2000000=82.05(元/m2)
【該題針對“剩余法”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】
，我們將會及時(shí)處理。