三、綜合題
46、有關(guān)甲企業(yè)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)如下:
(1)甲企業(yè) A 在產(chǎn)品經(jīng)核實(shí)為 50 件,每件完工程度為 70%,每件產(chǎn)成品鋼材的消耗定額為 500 公斤,每公斤平均單價(jià) 3 元,每件產(chǎn)成品工時(shí)定額 100 小時(shí),工資及其他薪酬每小時(shí) 2 元,其他費(fèi)用每小時(shí)定額 4 元(假設(shè)此種產(chǎn)品不存在變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn))。
(2)甲企業(yè)對(duì)其庫存的 B 材料進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。該材料分兩批購進(jìn),第一批購進(jìn)時(shí)間為上年8 月,數(shù)量 2000 噸,單價(jià) 5000 元/噸;第二批購進(jìn)時(shí)間為本年 6 月,數(shù)量 620 噸,單價(jià)5000 元/噸。本年 7 月 1 日進(jìn)行價(jià)值評(píng)估,經(jīng)核實(shí),去年購進(jìn)的該材料尚存 320 噸,本年6 月購進(jìn)的尚未使用。B 材料的市場(chǎng)價(jià)格為 4500 元/噸。
(3)甲企業(yè)的 C 低值易耗品,原價(jià)是 1000 元,預(yù)計(jì)使用 1 年,現(xiàn)在已經(jīng)使用了 10 個(gè)月,該低值易耗品現(xiàn)行市價(jià)為 2100 元。
(4)甲企業(yè)產(chǎn)成品實(shí)有數(shù)量 100 臺(tái),每臺(tái)實(shí)際成本 60 元,根據(jù)會(huì)計(jì)核算資料,生產(chǎn)該產(chǎn)品的材料費(fèi)用與工資、其他費(fèi)用的比例為 60 : 40,根據(jù)目前價(jià)格變動(dòng)情況和其他相關(guān)資料,確定材料綜合調(diào)整系數(shù)為 1.31,工資、費(fèi)用綜合調(diào)整系數(shù)為 1.25。
<1>、分別計(jì)算甲企業(yè)的在產(chǎn)品、材料、低值易耗品和產(chǎn)成品的評(píng)估值。
正確答案:A 在產(chǎn)品原材料(鋼材)成本=50×500×3×70%=52500(元)
工資及其他薪酬=50×100×2×70%=7000(元)
其他費(fèi)用=50×100×4×70%=14000(元)
A 在產(chǎn)品的評(píng)估價(jià)值=52500+7000+14000=73500 (元)
對(duì)于 B 材料,需評(píng)估 B 材料的數(shù)量是 620+320=940(噸)
B 材料的評(píng)估值=940×4500=4230000(元)
C 低值易耗品評(píng)估值=2100×(1-10/12)=350(元)
產(chǎn)成品評(píng)估值=100×60×( 60%×1.31+40%×1.25)=7716(元)
47、某公司擬轉(zhuǎn)讓 8 公頃的杉木成熟林,要求對(duì)其林木資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)資產(chǎn)清査該小班面積 8 公頃,蓄積量 1200 立方米。其地利系數(shù)為 0.80。
參照案例 A:某公司 3 年前花 250 000 元向鄰村購買年齡、平均胸徑、平均樹高都與該小班相近的杉木成熟林 7 公頃,蓄積量 1000 立方米,其地利系數(shù)為 1.10。目前,木材銷售價(jià)格由 3 年前的元 600/立方米上漲為現(xiàn)在的 800 元/立方米。
參照案例 B:附近林場(chǎng) 2 年前花 177780 元向鄰村購買年齡、樹高相近、平均胸徑為 20 厘米的杉木成熟林 6 公頃,其蓄積量為 1000 立方米,地利系數(shù)為 0.90。2 年前杉原木材銷售價(jià)格為 750 元/ 立方米。
參照案例 C:某個(gè)體戶近期花 120 000 元購買了年齡、平均直徑、樹高都與該小班相近的成熟林 3 公頃,蓄積量 600 立方米,地利系數(shù)為 1.03。
<1>、根據(jù)題中資料,應(yīng)用何種方法評(píng)估?如何操作?
正確答案:根據(jù)題中資料,應(yīng)采用市場(chǎng)成交價(jià)比較法評(píng)估。市場(chǎng)成交價(jià)比較法是是將相同或類似的森林資源資產(chǎn)的現(xiàn)行市場(chǎng)成交價(jià)格作為比較基礎(chǔ),估算擬評(píng)估森林資源資產(chǎn)評(píng)估值的方法。對(duì)同一評(píng)估對(duì)象應(yīng)選取三個(gè)以上參照交易案例,并從評(píng)估資料、評(píng)估參數(shù)指標(biāo)等的代表性、適宜性、準(zhǔn)確性方面,客觀分析參照交易案例,對(duì)各估算結(jié)果進(jìn)行分析判斷后,可采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法、中位數(shù)法、眾數(shù)法、綜合分析法等方法確 定評(píng)估結(jié)果,并在評(píng)估報(bào)告中披露所采用的方法和理由。
<2>、計(jì)算該杉木成熟林評(píng)估值。
正確答案:根據(jù)參照案例 A 可得:
K=0.80÷1. 10=0. 727
Kb=800÷600=1. 333
G=250 000÷1000=250
E1=K×Kb × G=0. 727×1. 333×250=242.272
根據(jù)參照案例 B 可得:
K=0.80÷0. 90=0. 889
Kb=800÷ 750=1.067
G=177780÷1000=177. 78
E2=K×Kb× G=0. 889× 1. 067× 177.78=168.635
根據(jù)參照案例 C 可得:
K=0.80÷ 1.03=0.776
Kb=800÷800 =1
G=120 000÷ 600=200
E3=K× K b× G=0 .776×1×200=155. 2
<3>、評(píng)估結(jié)論
正確答案:根據(jù)市場(chǎng)成交價(jià)比較法的評(píng)估要求,用算術(shù)平均數(shù)得出評(píng)估結(jié)果:?jiǎn)挝恍罘e林木評(píng)估值 E =(242. 272 +168.635+155.2)÷3 =188.702(元/ 立方米)總評(píng)估值 E 總= E×M =188. 702×1 200 =226 442. 4 元。
【答疑編號(hào) 12431796,點(diǎn)擊提問】
48、某評(píng)估項(xiàng)目背景如下,為評(píng)估某寫字樓 2011 年 5 月 1 日的市場(chǎng)價(jià)值,在該寫字樓附近選取了三個(gè)與其相似的寫字樓的交易實(shí)例為可比實(shí)例。人民幣匯率中間價(jià),2011 年 3 月1 日為 1 美元對(duì)人民幣 6.5706 元,2011 年 5 月 1 日為 1 美元對(duì)人民幣 6.4990 元;該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格 2011 年 1 月 1 日至 2011 年 3 月 1 日平均每月比上月上漲1%,2011 年 3 月 1 日至 2011 年 5 月 1 日平均每月比上月下降 0.5 %。交易日期、交易情況、房地產(chǎn)狀況的修正和調(diào)整,見下表。并采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均求取最終比準(zhǔn)價(jià)格。
可比實(shí)例交易日期、交易情況、房地產(chǎn)狀況表
可比實(shí)例 1 可比實(shí)例 2 可比實(shí)例 3
成交價(jià)格 8000 元人民幣/m2 1300 美元/m2 8800 元人民幣/m2
成交日期 2011 年 1 月 1 日 2011 年 3 月 1 日 2011 年 4 月 1 日
交易狀況 +2% +3% -3%
房地產(chǎn)狀況 -8% -5% +6%
<1>、請(qǐng)利用上述資料測(cè)算該寫字樓 2011 年 5 月 1 日的市場(chǎng)價(jià)值。
正確答案:該寫字樓 2011 年 5 月 1 日的市場(chǎng)價(jià)值測(cè)算如下:
(1)測(cè)算公式:
比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)
(2)求取比準(zhǔn)價(jià)格 V1:
V1=8000/(1+2%)×(1+1%)2×(1-0.5%)2/(1-8%)
=8609.76(元人民幣/m2)
(3)求取比準(zhǔn)價(jià)格 V2:
V2=1300×6.5706/(1+3%)×(1-0.5%)2/(1-5%)
=8642.39(元人民幣/m2)
(4)求取比準(zhǔn)價(jià)格 V3:
V3=8800/(1-3%)×(1-0.5%)/(1+6%)
=8515.85(元人民幣/m2)
(5)將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的測(cè)算結(jié)果,則該寫字樓 2011 年 5 月 1 日的市場(chǎng)價(jià)值為:評(píng)估對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值(單價(jià))=(8609.76+8642.39+8515.85)/3=8589.33(元人民幣/m2)。