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　　【例題】已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購買投資為5000萬元，流動(dòng)資金為500萬元，投資者的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為700萬元，年平均稅后利潤(rùn)為500萬元，則項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為(　)。

　　A.10.0%

　　B.14.0%

　　C.25.0%

　　D.35.0%

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查資本金利潤(rùn)率的計(jì)算。

　　【例題】(2016年真題)在同一個(gè)房地產(chǎn)投資方案中，資本金利潤(rùn)率(R)和資本金凈利潤(rùn)率(r)的關(guān)系是(　)。

　　A.R>r

　　B.R

　　C.R=r

　　D.無法判斷兩者的大小

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查靜態(tài)盈利性指標(biāo)及其計(jì)算。資本金利潤(rùn)率=年稅前利潤(rùn)或年平均稅前利潤(rùn)/資本金×100%。資本金凈利潤(rùn)率=年凈利潤(rùn)或年平均凈利潤(rùn)/資本金×100%。因此，資本金利潤(rùn)率>資本金凈利潤(rùn)率。

　　【例題】對(duì)于相同的兩個(gè)房地產(chǎn)投資方案，某動(dòng)態(tài)投資回收期(Pb)與靜態(tài)投資回收期(Pb')之間的關(guān)系是(　)。

　　A.Pb

　　B.Pb≤Pb'

　　C.Pb=Pb'

　　D.Pb>Pb'

　　『正確答案』D

　　『答案解析』由于動(dòng)態(tài)的有折現(xiàn)，所以同一項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期一定大于靜態(tài)投資回收期。

　　【例題】張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項(xiàng)成本費(fèi)用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元。則張某的這項(xiàng)投資在第4年的利息備付率是(　)。

　　A.1.07

　　B.1.47

　　C.2.07

　　D.3.33

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查利息備付率的計(jì)算。

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　　【例題】(2013年真題)對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行線性盈虧平衡分析時(shí)，應(yīng)把總成本分解為(　)兩部分。

　　A.固定成本和變動(dòng)成本

　　B.會(huì)計(jì)成本和經(jīng)濟(jì)成本

　　C.顯性成本和隱性成本

　　D.私人成本和社會(huì)成本

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查盈虧平衡分析基本原理。對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行線性盈虧平衡分析時(shí)，應(yīng)把總成本分為固定成本和變動(dòng)成本。

　　【例題】(2012年真題)下列線性盈虧平衡表達(dá)式中，用產(chǎn)品單價(jià)表示盈虧平衡點(diǎn)的是(　)。

　　A.CF/P-V-T

　　B.P·CF/P-V-T

　　C.CF/Q+V+T

　　D.P-T-CF/Q

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算。用產(chǎn)品單價(jià)表示的盈虧平衡點(diǎn)BEP(P)為：BEP(P)= CF/Q+V+T。

　　【例題】(2014年真題)在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析中，用(　)表示的盈虧平衡點(diǎn)越高，說明風(fēng)險(xiǎn)越小。

　　A.銷售量

　　B.銷售單價(jià)

　　C.銷售額

　　D.單位產(chǎn)品變動(dòng)成本

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查盈虧平衡的評(píng)價(jià)原則。盈虧平衡點(diǎn)的值不論是用產(chǎn)量表示，還是用生產(chǎn)能力利用率表示;不論是用產(chǎn)品單價(jià)表示，還是用銷售額表示，都是越低越好[BEP(V)除外]。

　　【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為10000㎡，規(guī)劃容積率≤4，預(yù)計(jì)開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項(xiàng)目的固定成本為5000萬元，預(yù)計(jì)平均銷售單價(jià)為4500元/㎡，則使項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡的單位變動(dòng)成本為(　)元/㎡。

　　A.2350.00

　　B.2937.50

　　C.3250.00

　　D.4062.50

　　『正確答案』A

　　『答案解析』總建筑面積=10000×4=40000

　　可銷售面積=40000×80%=32000

　　銷售單價(jià)×銷售量=固定成本+單位可變成本×銷售量

　　設(shè)單位變動(dòng)成本為x

　　0.45×32000=5000+40000x

　　x=0.235(萬元)

　　本題的難點(diǎn)在于，計(jì)算銷售收入要用可銷售面積，而計(jì)算變動(dòng)成本要用建筑面積;另外要注意單位一致。

　　【例題】(2016年真題)某房地產(chǎn)投資方案財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的三個(gè)不確定因素E1、E2、E3的敏感性分別為-1.8、2.6和-1.2，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值對(duì)這三個(gè)不確定因素的敏感度從高到低的順序是(　)。

　　A.E1、E2、E3

　　B.E3、E2、E1

　　C.E2、E1、E3

　　D.E1、E3、E2

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查單因素敏感性分析方法。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值對(duì)某一因素的敏感度系數(shù)的絕對(duì)值越大，表明財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值對(duì)該因素敏感度越高。