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　　【例題】房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別的主要工作包括(　)。

　　A.測算風(fēng)險(xiǎn)概率

　　B.感知風(fēng)險(xiǎn)

　　C.估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)損失

　　D.分析風(fēng)險(xiǎn)

　　E.制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略

　　『正確答案』BD

　　『答案解析』本題考查房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別有關(guān)內(nèi)容。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別過程包含兩個環(huán)節(jié)：一是感知風(fēng)險(xiǎn)，即通過各種方法了解和認(rèn)識投資項(xiàng)目將面臨哪些客觀存在的風(fēng)險(xiǎn);二是分析風(fēng)險(xiǎn)，即在感知風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步分析引起風(fēng)險(xiǎn)事故的各種潛在因素，即造成風(fēng)險(xiǎn)事故的主要原因。

　　【例題】(2014年真題)下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是(　)。

　　A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

　　B.機(jī)會成本風(fēng)險(xiǎn)

　　C.持有期風(fēng)險(xiǎn)

　　D.政策風(fēng)險(xiǎn)

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類型。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指對市場內(nèi)所有房地產(chǎn)投資項(xiàng)目都產(chǎn)生影響的、投資者無法避免或消除的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括：通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)、市場周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、或然損失風(fēng)險(xiǎn)。

　　【例題】(2014年真題)關(guān)于房地產(chǎn)投資方案風(fēng)險(xiǎn)測度評價(jià)的說法，正確的是(　)。

　　A.標(biāo)準(zhǔn)差越小的方案，風(fēng)險(xiǎn)越大

　　B.期望值越大的方案，風(fēng)險(xiǎn)越大

　　C.變異系數(shù)越大的方案，風(fēng)險(xiǎn)越大

　　D.概率值越大的方案，風(fēng)險(xiǎn)越大

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的測度。投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率值越大，風(fēng)險(xiǎn)越小;標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險(xiǎn)越小;變異系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小。所以只有選項(xiàng)C說法正確。

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　　【例題】(2014年真題)對互斥型房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行直接比選時(shí)，比較方案之間必須具備的可比性條件有(　)。

　　A.各方案均為房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目

　　B.各方案有相同的投資收益率

　　C.各方案費(fèi)用和效益的計(jì)算口徑一致

　　D.各方案有相同的計(jì)算期

　　E.各方案現(xiàn)金流量有相同的時(shí)間單位

　　『正確答案』CDE

　　『答案解析』本題考查房地產(chǎn)投資方案的可比性條件�；コ庑头桨高M(jìn)行比選時(shí)，必須的條件有：被比較方案的費(fèi)用及效益計(jì)算口徑一致;被比較方案具有相同的計(jì)算周期;被比較方案的現(xiàn)金流量具有相同的時(shí)間單位。如果以上條件不能滿足，必須經(jīng)過一定轉(zhuǎn)化后方能進(jìn)行比較。

　　【例題】(2016年真題)用凈現(xiàn)值法對甲、乙、丙三個投資方案進(jìn)行比選的結(jié)果是甲方案最優(yōu)、乙方按次優(yōu)、丙方案最差，用凈現(xiàn)值率法對這三個方案進(jìn)行比選的結(jié)果是(　)。

　　A.甲方案一定最優(yōu)

　　B.乙方按一定最優(yōu)

　　C.丙方案一定最差

　　D.甲乙丙都有可能是最優(yōu)方案

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查凈現(xiàn)值率比較法。采用凈現(xiàn)值率法對方案比選的結(jié)果與采用凈現(xiàn)值法的結(jié)果不一致。這是因?yàn)閮衄F(xiàn)值率法是從單位投資收益的角度進(jìn)行方案比選，而凈現(xiàn)值法是從投資總額收益的角度進(jìn)行方案比選。兩種方法評價(jià)的角度不同，因此評價(jià)的結(jié)論可能不同。

　　【例題】若投資資金是強(qiáng)制約束條件，在進(jìn)行投資方案比選時(shí)，宜采用的比選方法是(　)。

　　A.凈現(xiàn)值比較法

　　B.凈將來值比較法

　　C.凈年值比較法

　　D.凈現(xiàn)值率比較法

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查計(jì)算期相同的互斥型方案比選。凈現(xiàn)值率比較法說明了投資方案單位投資所獲得的凈效益。用凈現(xiàn)值率進(jìn)行比較時(shí)，以凈現(xiàn)值率較大的方案為優(yōu)。在投資資金受到強(qiáng)制約束的情況下，一般宜采用凈現(xiàn)值率法。

　　【例題】(2014年真題)下列用于互斥型房地產(chǎn)投資方案比選的方法中，可直接用于計(jì)算期不同方案比選的是(　)。

　　A.凈現(xiàn)值法

　　B.凈年值法

　　C.凈將來值法

　　D.凈現(xiàn)值率法

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查計(jì)算期不同的互斥型方案必選。計(jì)算期不同的互斥型方案的必選方法有年值法和現(xiàn)值法，其中年值法包括凈年值法和費(fèi)用年值法，現(xiàn)值法包括最小公倍數(shù)法和年值折現(xiàn)法。所以本題選B。

　　【例題】(2013年真題)當(dāng)各投資方案計(jì)算期不同時(shí)，進(jìn)行投資方案比選宜采用的方法是(　)。

　　A.差額凈現(xiàn)值法

　　B.凈現(xiàn)值法

　　C.凈將來值法

　　D.年值法

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查計(jì)算期不同的互斥型方案比選方法。ABC屬于計(jì)算期相同的互斥型方案比選方法。D屬于計(jì)算期不同的互斥型方案比選方法。

　　【例題】(2014年真題·案例分析題)張某完全靠500萬元的自有資金進(jìn)行房地產(chǎn)置業(yè)投資。經(jīng)市場調(diào)研，有甲、乙、丙三個投資方案可供選擇。各方案的初始投資年凈經(jīng)營收入和凈轉(zhuǎn)售收入見下表，計(jì)算期均為10年。張某的目標(biāo)收益率為10%。

　　單位：萬元

　　1.進(jìn)行方案比選時(shí)，甲、乙、丙三個投資方案之間的關(guān)系為(　)。

　　A.現(xiàn)金流相關(guān)方案

　　B.互斥方案

　　C.混合方案

　　D.互補(bǔ)方案

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查投資方案的類型。由于受資金約束，只能選擇一個方案，即互斥方案。

　　2.用凈現(xiàn)值率法進(jìn)行方案比較，甲、乙、丙三個投資方案從優(yōu)到劣的排列順序?yàn)?　)。

　　A.甲、乙、丙

　　B.甲、丙、乙

　　C.丙、乙、甲

　　D.乙、丙、甲

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查計(jì)算期相同的互斥方案比選。

　　3.在計(jì)算期內(nèi)，甲、乙、丙三個投資方案經(jīng)營期間的投資收益率高低關(guān)系正確的為(　)。

　　A.甲大于乙，乙大于丙

　　B.乙大于甲，甲大于丙

　　C.乙等于丙，丙大于甲

　　D.甲等于乙，乙大于丙

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查收益率的計(jì)算。三個方案的經(jīng)營期間均為前9年。投資收益率=年息稅前利潤÷項(xiàng)目總投資×100%，甲的投資收益率=40÷300×100%=13.33%;乙的投資收益率60÷400×100%=15%;丙的投資收益率75÷500×100%=15%。

　　4.在計(jì)算期內(nèi)，甲、乙、丙三個投資方案的現(xiàn)金流出應(yīng)包括(　)。

　　A.初始投資

　　B.經(jīng)營成本

　　C.還本付息

　　D.經(jīng)營稅金

　　『正確答案』ABD

　　『答案解析』本題考查現(xiàn)金流量的內(nèi)容。張某的投資不涉及貸款，沒有涉及還本付息的現(xiàn)金流出，其他都包含。