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　　【例題】(2012年真題)同一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目由不同的投資者經(jīng)營，其經(jīng)濟(jì)效益往往不同。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資具有(　)的特點(diǎn)。

　　A.投資品種多樣性

　　B.投資價(jià)值附加性

　　C.投資區(qū)域差異性

　　D.投資收益?zhèn)�別性

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)。投資收益的個(gè)別性：在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益既有在客觀因素影響下的客觀收益，又有在主觀因素影響下的實(shí)際收益。在同一區(qū)域范圍內(nèi)同類型的房地產(chǎn)投資，因投資者不同，實(shí)際投資收益有所不同。即使是同一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，也會(huì)因投資者不同而導(dǎo)致其實(shí)際收益的不同。

　　【例題】(2013年真題)從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生資金時(shí)間價(jià)值的原因有(　)。

　　A.投資收益

　　B.通貨膨脹

　　C.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

　　D.市場競爭

　　E.企業(yè)品牌

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考查資金時(shí)間價(jià)值的產(chǎn)生原因。從投資者的角度看，主要是基于以下方面：

　�、偻顿Y收益率;

　　②通貨膨脹率;

　�、蹠r(shí)間風(fēng)險(xiǎn)因素。

　　【例題】(2016年真題)用期末慣例法計(jì)算現(xiàn)金流量時(shí)，如果現(xiàn)金流入或現(xiàn)金流出不是發(fā)生在計(jì)息期的期初或期末，通常是將其代數(shù)和看成是在(　)發(fā)生。

　　A.本計(jì)息期初

　　B.上一計(jì)息期末

　　C.本計(jì)息期末

　　D.下一計(jì)息期末

　　『正確答案』C

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　　『答案解析』本題考查現(xiàn)金流量圖。如果現(xiàn)金流入或現(xiàn)金流出不是發(fā)生在計(jì)息期的期初或期末，而是發(fā)生在計(jì)息期的期間，為了簡化計(jì)算，通常是將其代數(shù)和看成是在計(jì)息期末發(fā)生，這種處理方法稱為期末慣例法。

　　【例題】某設(shè)備估計(jì)尚可使用5年，為此準(zhǔn)備5年后進(jìn)行設(shè)備更新，所需資金估計(jì)為30萬元，若存款利率為5%，從現(xiàn)在開始每期末均等地存款，則應(yīng)存款(　)萬元。已知(A/F，5%，5)=0.18097。

　　A.6.426

　　B.5.429

　　C.4.846

　　D.5.868

　　『正確答案』B

　　『答案解析』F～A

　　A=F(A/F，i，n)

　　=30×(A/F，5%，5)

　　=30×0.18097

　　=5.429

　　【例題】(2016年真題)某家庭預(yù)計(jì)在今后10年內(nèi)的月收入為12000元，如果其中的30%用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為6%，年存款利率為2%，年通貨膨脹率為3%，該家庭有償還能力的10年期按月等額還款的最大抵押貸款申請(qǐng)額是(　)萬元。

　　A.32.43

　　B.37.28

　　C.39.12

　　D.40.75

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查等額分付現(xiàn)值公式。

　　【例題】(2017年真題)等額分付資本回收系數(shù)記為(　)。

　　A.(F/A，i，n)

　　B.(A/F，i，n)

　　C.(P/A，i，n)

　　D.(A/P，i，n)

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查等額分付類型的等值計(jì)算。等額分付資本回收系數(shù)記為(A/P，i，n)。

　　【例題】某物業(yè)10年租金收入的終值為20萬元，年租金增長率為6%，租金在每年末支付，若年利率為6%，則第5年年末的租金是(　)元。

　　A.14945

　　B.15841

　　C.26764

　　D.28370

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查特殊變額分付類型的等值計(jì)算。

　　【例題】(2017年真題)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)費(fèi)用包括(　)。

　　A.管理費(fèi)用

　　B.材料費(fèi)用

　　C.銷售費(fèi)用

　　D.財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　E.人工費(fèi)用

　　『正確答案』ACD

　　『答案解析』本題考查出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量。出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流出中，開發(fā)費(fèi)用包括：管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

　　【例題】(2017年真題)在房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流出中，投資人的抵押貸款償還表現(xiàn)為在還款期內(nèi)每期的(　)。

　　A.貸款金額

　　B.計(jì)息金額

　　C.還本付息額

　　D.貸款余額

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量。在房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流出中，投資人從金融機(jī)構(gòu)取得的抵押貸款部分表現(xiàn)為在還款期內(nèi)每期的還本付息額。