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　　一、單項選擇題

　　1 【正確答案】 C

　　【試題解析】 在“杜能圈”中，第一圈為自由農(nóng)作區(qū)，是距市場最近的一圈，主要生產(chǎn)易腐難運的農(nóng)產(chǎn)品。A項為第二圈，即林業(yè)區(qū);B項為第三圈，即谷物輪作區(qū);D項為第四圈草田輪作區(qū)的一部分。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟基本理論

　　2 【正確答案】 B

　　【試題解析】 地租的本質(zhì)是超額報酬或收益。在房地產(chǎn)經(jīng)濟中，地租通常是指土地所有者向土地使用者讓渡土地使用權所獲得的收入。馬克思主義地租理論認為，地租是土地所有者憑借土地所有權不勞而獲的收入，是土地所有權借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟基本理論

　　3 【正確答案】 D

　　【試題解析】 目前，建設用地使用權出讓合同的內(nèi)容具體包括：

　　①土地的位置、面積、界址等土地自然狀況;

　�、谕恋赜猛炯笆褂闷谙�;

　�、劢ㄔO規(guī)劃設計條件;

　�、軇庸ら_發(fā)期限;

　�、莩鲎尳痤~及支付方式;

　�、揲_發(fā)進度與分期投資額度;

　�、哌`約責任;

　�、嚯p方認為應當約定的其他條款。

　　【知識模塊】 建設用地使用制度

　　4 【正確答案】 C

　　【試題解析】 《物權法》第一百三十八條的規(guī)定，出讓合同一般包括下列條款：

　�、佼斒氯说拿�稱和住所;

　�、谕恋亟缰贰⒚娣e等;

　�、劢ㄖ�物、構筑物及其附屬設施占用的空間;

　�、芡恋赜猛�;

　�、菔褂闷谙�;

　�、蕹鲎尳鸬荣M用及其支付方式;

　�、呓鉀Q爭議的方法。

　　【知識模塊】 建設用地使用制度

　　5 【正確答案】 B

　　【試題解析】 建設用地使用權轉(zhuǎn)讓價格明顯低于出場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權。建設用地使用權轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。

　　【知識模塊】 建設用地使用制度

　　6 【正確答案】 B

　　【試題解析】 劃撥建設用地使用權轉(zhuǎn)讓有兩種規(guī)定：①報有批準權的人民政府審批準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓人辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金;②可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應將所獲得的收益中的土地收益上繳國家。

　　【知識模塊】 建設用地使用制度

　　7 【正確答案】 A

　　【試題解析】 成片開發(fā)土地的，由于其投資額較大，所以《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，只有形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件，方可分片轉(zhuǎn)讓。

　　【知識模塊】 建設用地使用制度

　　8 【正確答案】 C

　　【試題解析】 國有建設用地有償使用方式，除了國有建設用地使用權出讓，還有國有建設用地租賃、圍有建設用地使用權作價出資(入股)或授權經(jīng)營。

　　【知識模塊】 建設用地使用制度

　　9 【正確答案】 A

　　【試題解析】 經(jīng)理詢問法主要適用于對重大客戶、公司型或機構型客戶的調(diào)研中，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果開發(fā)辦公樓，在確定市場需求時就要求助于這種類型的調(diào)研。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)市場調(diào)研

　　10 【正確答案】 A

　　【試題解析】 已知iC=12%，利用公式，則該項目的財務凈現(xiàn)值為：

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價

　　11 【正確答案】 C

　　【試題解析】 該項目的財務內(nèi)部收益率為：FIRR=i1+[FNPV1/(FNPV1+|FNPV2|)]×(i2-i1)=16%+19/(9+14)]×(17%-16%)=16.39%。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價

　　12 【正確答案】 D

　　【試題解析】 計算出投資項目的財務內(nèi)部收益率后，可通過與基準收益率或目標收益率iC進行比較來判斷方案或項目是否可行，其判斷準則是：①當FIRR≥iC時，則方案或項目在經(jīng)濟上可以接受;②當FIRR

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價

　　13 【正確答案】 B

　　【試題解析】 由于3000(P/A，10%，n-1)<10000≤3000(P/A，10%，n)，即：(P/A，10%，n-1)<3.3333≤(P/A，10%，n)。而(P/A，10%，4)=3.1699，(P/A，10%，5)=3.7908，則，動態(tài)投資收期Pt=

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價

　　14 【正確答案】 A

　　【試題解析】 動態(tài)投資同收期是把投資項目各期的凈現(xiàn)金流量按基準收益率或目標收益率折現(xiàn)之后，再來推算投資同收期。其優(yōu)點是指標容易理解，計算也比較簡便，在一定程度上顯示了資本的周轉(zhuǎn)速度。B項為財務內(nèi)部收益率指標的優(yōu)點;CD兩項為財務凈現(xiàn)值指標的優(yōu)點。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價

　　15 【正確答案】 C

　　【試題解析】 由于房地產(chǎn)投資項目投資規(guī)模大、投資類型多、投資時間長、不確定因素復雜，因此，房地產(chǎn)投資決策必須是建立在對投資項目進行科學、詳細的可行性研究基礎之上的，明確投資項目的建設地址、規(guī)模、建設內(nèi)容與方案等技術上是否可行，法律上是否允許等。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目方案比選

　　16 【正確答案】 C

　　【試題解析】 矩陣型項目組織適用范圍較廣，可以適用于同時承擔多項目管理的企業(yè)，也可適用于可分解為許多自成體系、獨立實施的子項目的大型、復雜的項目。矩陣結(jié)構是目前比較典型和理想的開發(fā)項目組織形式。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理

　　17 【正確答案】 B

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷

　　18 【正確答案】 B

　　【試題解析】 價格下調(diào)說明產(chǎn)品有這樣或那樣的缺陷，不為買家所看好，或者是經(jīng)濟低迷，整個市場不景氣，預示著還有下降的可能。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商通常不會直接宣布其樓盤價格下調(diào)，而是通過其他方式間接讓客戶感受價格下調(diào)的優(yōu)惠，以維護其正面形象。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷

　　19 【正確答案】 B

　　【試題解析】 可比實例的成交價格是實際發(fā)生的，它可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評估的被估價房地產(chǎn)的價值是客觀合理的，所以，如果可比實例的成交價格是不正常的，則應將它修正為正常的。這種對可比實例成交價格進行的修正，稱為交易情況修正。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)估價

　　20 【正確答案】 C

　　【試題解析】 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法主要有百分率法和差額法。其中，百分率法進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式為：可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格：K房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：可比實例在被估價房地產(chǎn)狀況下的價格;差額法進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式為：可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格±房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額：可比實例在被估價房地產(chǎn)狀況下的價格。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)估價

　　21 【正確答案】 D

　　【試題解析】 累加法是將報酬率視為包含無風險報酬率和風險報酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報酬率的方法。其中，無風鹼報酬率(安全利率)是無風險投資的報酬率，是資金的機會成本，是估算報酬率的基礎。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)估價

　　22 【正確答案】 B

　　【試題解析】 《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)建設單位制定臨時管理規(guī)約的時間為物業(yè)銷售之前。這是因為一旦有業(yè)主入住，就會涉及有關物業(yè)使用、維護、管理等方面的要求。因此，業(yè)主需要提前知曉臨時管理規(guī)約的內(nèi)容，以便能從入住時起就遵守規(guī)約的要求。另外，在實踐中，物業(yè)建設單位一般將臨時管理規(guī)約作為房屋買賣合同的附件，或者在房屋買賣合同中明確要求物業(yè)買受人應當遵守臨時管理規(guī)約，通過上述兩種方式讓物業(yè)買受人作出遵守臨時管理規(guī)約的承諾，這在客觀上要求臨時管理規(guī)約應當在物業(yè)銷售之前制定。

　　【知識模塊】 物業(yè)管理

　　23 【正確答案】 B

　　【試題解析】 可變利率抵押貸款利率每次調(diào)整上限通常為2%，在整個貸款期限內(nèi)貸款利率的調(diào)整上限為5%～6%，調(diào)整下限則可以由借貸雙方協(xié)商確定。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

　　24 【正確答案】 B

　　【試題解析】 保險代位求償權又稱保險代位權，是指保險人享有的，代位行使被保險人對造成保險標的損害負有賠償責任的第三方之索賠求償權的權利。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

　　25 【正確答案】 D

　　【試題解析】 我國稅收體系訂可以按照中央稅、地方稅和中央地方共享稅來劃分。在該體系中涉及房地產(chǎn)的地方稅有耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、契稅、土地增值稅等，中央地方共享稅有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅和印花稅等。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)稅收

　　二、多項選擇題

　　26 【正確答案】 A,B,C,E

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟基本理論

　　27 【正確答案】 D,E

　　【試題解析】 按城市職能，可以將城市分為具有綜合職能的城市和以某種職能為主的城市，例如工業(yè)城市、交通樞紐城市、商貿(mào)城市、旅游城市等。還可進一步細分為各種各樣功能的城市，如工業(yè)類城市還可細分為化工、冶金、紡織等專業(yè)性城市。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟基本理論

　　28 【正確答案】 A,B

　　【試題解析】 競買人的最高應價或者報價未達到底價時，主持人應當終止拍賣。拍賣主持人在拍賣中可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整拍賣增價幅度。

　　【知識模塊】 建設用地使用制度

　　29 【正確答案】 B,C,D,E

　　【試題解析】 已作抵押的建設用地使用權由抵押人占用與管理，抵押權人有權按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督與檢查抵押建設用地使用權的管理情況。

　　【知識模塊】 建設用地使用制度

　　30 【正確答案】 A,E

　　【試題解析】 由于無法控制調(diào)研對象，使因特網(wǎng)詢問法的效果大打折扣，極有可能獲得的是有偏的數(shù)據(jù)，只能反映經(jīng)常上網(wǎng)人群的情況。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)市場調(diào)研

　　31 【正確答案】 A,B,C

　　【試題解析】 房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風險是指對市場內(nèi)所有房地產(chǎn)投資項目都產(chǎn)生影響的、投資者無法避免或消除的風險，主要包括：通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現(xiàn)風險、利率風險、政策風險、政治風險和或然損失風險。房地產(chǎn)投資的非系統(tǒng)風險包括：收益現(xiàn)金流風險、資本價值風險、比較風險、時間風險和持有期風險。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

　　32 【正確答案】 A,C,D,E

　　【試題解析】 B項，在房地產(chǎn)投資項目可行性研究的過程中，既要對投資項目本身的現(xiàn)金流量進行分析研究，也要對項目所處的環(huán)境(經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境、政治環(huán)境、技術環(huán)境、資源環(huán)境、金融環(huán)境、國際環(huán)境等)進行分析預測。其中，政治環(huán)境是一個重要影響因素，不可忽視。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目方案比選

　　33 【正確答案】 B,C,D

　　【試題解析】 現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)建設過程中常見的合同類型有：

　�、倏們r合同�？們r合同要投標人按照招標文件的要求，對建設項目報一個總價，合同履行后，工程款的結(jié)算以總價作為依據(jù)。工程量的風險、物價上漲的風險由承包人承擔;

　�、趩蝺r合同。單價合同是整個合同期間執(zhí)行同一合同單價，而工程量按照實際完成的數(shù)量進行計算的合同，工程量清單計價模式即是單價合同的基礎;

　�、鄢杀炯映杲鸷贤�。這種合同是承包商向承包人支付工程項目的實際成本，并按照實現(xiàn)約定的某一方式支付一定酬金的合同。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理

　　34 【正確答案】 B,C,D,E

　　【試題解析】 房地產(chǎn)價格策略是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)開發(fā)經(jīng)營總目標的要求，圍繞房地產(chǎn)價格制定而確定的定價目標，以及為了實現(xiàn)預定的定價目標，在房地產(chǎn)價格確定和調(diào)整中所使用的房地產(chǎn)定價原則、方法和技巧。房地產(chǎn)價格策略的內(nèi)容一般包括：①房地產(chǎn)定價的目標和原則;②房地產(chǎn)定價的基本方法;③房地產(chǎn)定價策略;④房地產(chǎn)價格調(diào)整策略。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷

　　35 【正確答案】 A,B,D

　　【試題解析】 建筑物的重新購建價格可以采用市場法、成本法求取，也可以通過政府或者其授權的部門、機構公布的房屋重置價格、房地產(chǎn)市場價格扣除其中包含的土地價格來求取。具體的求取方法有單位比較法、分部分項法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)估價

　　36 【正確答案】 A,C,D,E

　　【試題解析】 資格預審文件一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業(yè)資質(zhì)文件、業(yè)績、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。

　　【知識模塊】 物業(yè)管理

　　37 【正確答案】 A,B,C,D

　　【試題解析】 《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第八條規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得設定抵押：①權屬有爭議的房地產(chǎn);②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);③列人文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物;④已依法公告列入拆遷范嗣的房地產(chǎn);⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

　　38 【正確答案】 A,C,D,E

　　【試題解析】 保險公司從企業(yè)經(jīng)營管理和自身經(jīng)濟利益出發(fā)，在房地產(chǎn)保險條款制定、費率確定、賠款處理、安全防范以及提供防災咨詢服務、建立防災基金等方面，積極引導和督促被保險人提高風險意識，加強風險管理和對保險房產(chǎn)的維護，有利于社會增強防災救災能力，減少災害損失。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

　　三、案例分析

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

　　39 【正確答案】 C

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

　　40 【正確答案】 B,C,D

　　【試題解析】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行促銷活動的基本方式，有人員促銷和非人員促銷兩類。非人員促銷又包括廣告、活動推廣、營業(yè)推廣和公共關系推廣等方式。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

　　41 【正確答案】 B,C,D

　　【試題解析】 該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選用的是低開高走的價格策略，這種策略的關鍵是要確定好起步價、調(diào)價頻率和調(diào)價幅度三個因素。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

　　42 【正確答案】 B,C

　　【試題解析】 確定均價后，再根據(jù)每套房的情況，比如樓層、朝向等確定調(diào)整差價系數(shù)。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

　　43 【正確答案】 C

　　【試題解析】 房屋總價=100×4500÷10000=45(萬元);7成按揭貸款，貸款額為45×70%=31.5(萬元);還款期為10×12=120(期)，將數(shù)據(jù)代入下列公式得，每月本息付款額為：

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)金融