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　　一、單項選擇題

　　1 【正確答案】 A

　　【試題解析】 韋伯認為，生產(chǎn)集聚是一般集中因素，社會集聚則是特殊集中因素。前者是集聚的固定內(nèi)在因素，而后者則是偶然的外在因素。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟基本理論

　　2 【正確答案】 A

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟基本理論

　　3 【正確答案】 A

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)市場調(diào)研

　　4 【正確答案】 B

　　【試題解析】 出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目中土地取得成本主要包括：①土地使用權出讓金;②城市基礎設施建設費;③征地拆遷補償安置費;④土地使用權取得稅費。B項屬于開發(fā)成本。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價

　　5 【正確答案】 C

　　【試題解析】 經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目是房地產(chǎn)開發(fā)商將開發(fā)建設完成后的房地產(chǎn)出租或自行經(jīng)營，房地產(chǎn)開發(fā)商擁有房地產(chǎn)的所有權，其投資實際上轉換成了項目的同定資產(chǎn)。經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流出主要由固定資產(chǎn)投資和經(jīng)營成本兩大部分組成。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價

　　6 【正確答案】 B

　　【試題解析】 從現(xiàn)金流入來看，購買型房地產(chǎn)置業(yè)投資項目與經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目基本相同，主要包括租金收入、自營收入和轉讓收入;出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流入主要以房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入實現(xiàn)。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價

　　7 【正確答案】 D

　　【試題解析】 按照投資基礎的不同，現(xiàn)金流量表可分為項目投資現(xiàn)金流量表、項目資本金現(xiàn)金流量表和投資各方現(xiàn)金流量表。其中，編制項目投資現(xiàn)金流量表目的是考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案進行比較建立共同基礎。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價

　　8 【正確答案】 D

　　【試題解析】 利用最小公倍數(shù)法有效地解決了計算期不同的方案之間凈現(xiàn)值的可比性問題。但這種方法所依賴的方案重復實施的假定不是在任何情況下都適用。對于某些不可再生資源開發(fā)項目，方案可重復實施的假定不成立，這時就不能用最小公倍數(shù)法確定計算期;有時最小公倍數(shù)法求得的計算期過長，甚至遠遠超過所需的項目壽命期或計算期的上限，這就降低了所計算方案經(jīng)濟效果指標的可靠性和真實性，因此也不適合用最小公倍數(shù)法。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目方案比選

　　9 【正確答案】 D

　　【試題解析】 總價合同要投標人按照招標文件的要求，對建設項目報一個總價，合同履行后，工程款的結算以總價作為依據(jù)。工程量的風險、物價上漲的風險由承包人承擔。因此，它只適用于工程規(guī)模小、工期短和風險不大的房地產(chǎn)項目。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理

　　10 【正確答案】 B

　　【試題解析】 路牌是戶外廣告的一種形式。戶外廣告具有長期性、圊定性、集中性效應，符合題中的要求。電視和廣播廣告的時間短，且分散;網(wǎng)絡廣告的效果難以測定。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷

　　11 【正確答案】 B

　　【試題解析】 穩(wěn)定價格策略是指在整個營銷期間，售價始終保持相對穩(wěn)定，既不大幅提價，也不大幅降價。穩(wěn)定價格策略一般：適用于房地產(chǎn)市場狀況穩(wěn)定的區(qū)域內(nèi)的銷售，或者是在房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售量小，項目銷售期短時采用。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷

　　12 【正確答案】 D

　　【試題解析】 市場法又稱比較法、市場比較法、交易實例比較法，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)(通常稱為可比實例)，然后將它們與被估價房地產(chǎn)進行比較，對它們的實際成交價格進行適當處理來求取被估價房地產(chǎn)價值的方法。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)估價

　　13 【正確答案】 B

　　【試題解析】 價格指數(shù)有定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)。其中，采用定基價格指數(shù)進行交易日期調(diào)整的公式為：可比實例在其成交日期的價格×估價時點時的價格指數(shù)÷成交日期時的價格指數(shù)=可比實例在估價時點的價格。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)估價

　　14 【正確答案】 A

　　【試題解析】 收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預期未來收益為導向來求取房地產(chǎn)的價值，通常把收益法測算出的價值簡稱為收益價格。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)估價

　　15 【正確答案】 C

　　【試題解析】 業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議的情況有：①20%以上業(yè)主提議;②發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理;③業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

　　【知識模塊】 物業(yè)管理

　　16 【正確答案】 D

　　【試題解析】 根據(jù)等額還款抵押貸款計算公式：，已知貸款本金p=20萬元，貸款月利率i=0.5%，貸款期數(shù)n=5，則每月應歸還的貸款本息為：

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

　　17 【正確答案】 A

　　【試題解析】 B項，房地產(chǎn)責任保險主要承保在房屋使用過程中產(chǎn)生的賠償責任;C項，綜合保險是將財產(chǎn)和責任組合在一張保險單上，具有綜合職能：D項，財產(chǎn)損失保險是指以各種有形資產(chǎn)及其栩關利益為保險標的，在約定條件下造成財產(chǎn)損失時由保險人提供風險保障的財產(chǎn)保險。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

　　18 【正確答案】 C

　　【試題解析】 下列行為屬于轉移土地、房屋權屬的行為，列入契稅的征稅對象：①國有土地使用權出讓;②土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權的轉移;③房屋買賣、贈與和交換。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)稅收

　　19 【正確答案】 A

　　【試題解析】 對于銷售不動產(chǎn)，營業(yè)稅稅率為5%，城市維護建設稅的計稅依據(jù)是納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。城市維護建設稅納稅人所在地為市區(qū)的，稅率為7%。則該企業(yè)應納城市維護建設稅稅額=600×5%×7%=2.1(萬元)。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)稅收

　　二、多項選擇題

　　20 【正確答案】 A,B,C

　　【試題解析】 城市土地一般共性有：①數(shù)量上的有限性;②位置上的固定性;③使用上的永續(xù)性等。DE兩項屬于城市土地的特殊性。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟基本理論

　　21 【正確答案】 B,C

　　【知識模塊】 建設用地使用制度

　　22 【正確答案】 A,B

　　【知識模塊】 建設用地使用制度

　　23 【正確答案】 B,C,D

　　【試題解析】 對房地產(chǎn)市場上競爭產(chǎn)品的調(diào)研主要包括：①競爭產(chǎn)品的區(qū)位、質(zhì)量、功能、服務等狀況;②競爭產(chǎn)品的市場定價及市場反應狀況;③競爭產(chǎn)品的市場占有率;④消費者對競爭產(chǎn)品的態(tài)度和接受情況等。AE兩項屬于對競爭企業(yè)的調(diào)研。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)市場調(diào)研

　　24 【正確答案】 A,B,D,E

　　【試題解析】 線性盈虧平衡分析需滿足的假設條件包括：

　�、倬�性盈虧平衡分析中項目的收益與成本都是產(chǎn)量的線性函數(shù);

　�、诋a(chǎn)量等于銷售量;

　�、郛a(chǎn)量變化，單位變動成本不變，從而總成本費用是產(chǎn)量的線性函數(shù);

　�、墚a(chǎn)量變化，產(chǎn)品售價不變，從而銷售收入是銷售量的線性函數(shù);

　�、菰谒�分析的產(chǎn)量范圍內(nèi)，總固定成本保持不變;

　�、薨磫我划a(chǎn)品計算，當生產(chǎn)多種產(chǎn)品時，應換算為單一產(chǎn)品，不同產(chǎn)品的生產(chǎn)負荷率的變化應保持一致;

　�、咚�采用的數(shù)據(jù)均為正常年份(即達到設計能力生產(chǎn)期)的數(shù)據(jù)。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

　　25 【正確答案】 A,E

　　【試題解析】 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資管理主要由兩個并行、各有側重又互相聯(lián)系和相互重疊的工作過程所構成，即投資規(guī)劃和投資控制。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設前期，以投資規(guī)劃為主;在房地產(chǎn)項目實施的中后期，投資控制占主導地位。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理

　　26 【正確答案】 A,C,D,E

　　【試題解析】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對營銷活動的管理應當實施動態(tài)控制。房地產(chǎn)市場營銷面臨的市場環(huán)境包括宏觀政治經(jīng)濟環(huán)境、客戶需求和競爭狀況三大方面，這三大方面處在不斷的發(fā)展變化之中，單個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法對其進行干預和控制。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷

　　27 【正確答案】 A,B,C,D

　　【試題解析】 企業(yè)進行活動推廣的時機有：①市場競爭特別激烈時;②新項目進入市場的速度必須加快時;③企業(yè)想加強廣告力度時配合廣告進行的活動時;④主要競爭對手積極舉辦活動推廣時;⑤企業(yè)想要獲得更多客戶或路徑等方而的情報時。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷

　　28 【正確答案】 A,B,C,D

　　【試題解析】 在搜集交易實例時應盡可能搜集較多的內(nèi)容，一般包括：①交易實例房地產(chǎn)的狀況;②交易雙方;③成交日期;④成交價格;⑤付款方式;⑥交易情況，如交易目的、交易方式、交易稅費負擔方式等。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)估價

　　29 【正確答案】 A,B,C,D

　　【試題解析】 假設開發(fā)法適用于評估具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價值，例如可供開發(fā)建設的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產(chǎn)開發(fā)項目)、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊的房地產(chǎn)(包括裝飾裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇)。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)估價

　　30 【正確答案】 A,B,C

　　【試題解析】 業(yè)主作為房屋的所有權人，應該履行下列義務：①遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;②遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;③執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;④按照國家有關規(guī)定繳納專項維修資金;⑤按時繳納物業(yè)服務費用;⑥法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。DE兩項屬于業(yè)主享有的權利。

　　【知識模塊】 物業(yè)管理

　　31 【正確答案】 A,C

　　【試題解析】 按不同的分類標準，房地產(chǎn)債券有不同的分類。其中，按其發(fā)行是否委托證券發(fā)行中介機構，公司債券可分為直接發(fā)行債券和間接發(fā)行債券。

　　【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

　　32 【正確答案】 A,B,D,E

　　【試題解析】 房地產(chǎn)稅收的特征除ABDE四項外，還包括稅源分布零散。