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　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1 【正確答案】 A

　　【試題解析】 杜能的農(nóng)業(yè)區(qū)位理論所要解決的主要問(wèn)題歸為一點(diǎn)，就是如何通過(guò)合理布局使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)達(dá)到節(jié)約運(yùn)費(fèi)，從而最大限度地增加利潤(rùn)。B項(xiàng)是工業(yè)區(qū)位理淪的核心;CD兩項(xiàng)分別是城市空間結(jié)構(gòu)理論中扇形理論和同心圓理論的核心。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論

　　2 【正確答案】 B

　　【試題解析】 通常情況下，一般商品的需求量隨著商品價(jià)格的上升而減少，隨商品價(jià)格的降低而增加，即人們對(duì)某種商品的需求量與該商品的價(jià)格呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論

　　3 【正確答案】 A

　　【試題解析】 建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限是指一次出讓簽約的最高年限，國(guó)務(wù)院規(guī)定商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地使用權(quán)出讓的最高年限為40年。則該酒店的土地使用權(quán)最高年限不高于37年(40-3)。

　　【知識(shí)模塊】 建設(shè)用地使用制度

　　4 【正確答案】 C

　　【試題解析】 國(guó)務(wù)院規(guī)定，工業(yè)用地最高出讓年限為50年，開(kāi)發(fā)期為5年，則剩余的土地使用年限為：50-5=45(年)。

　　【知識(shí)模塊】 建設(shè)用地使用制度

　　5 【正確答案】 B

　　【試題解析】 評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，人數(shù)為5人以上的單數(shù)，因此成員至少為5人。

　　【知識(shí)模塊】 建設(shè)用地使用制度

　　6 【正確答案】 A

　　【試題解析】 土地使用權(quán)出讓，招標(biāo)、拍賣、掛牌公告包括的內(nèi)容有：

　　①出讓人的名稱和地址;

　�、诔鲎屪诘氐拿娣e、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用期限、規(guī)劃指標(biāo)要求;

　�、弁稑�(biāo)人、競(jìng)買人的資格要求及申請(qǐng)取得投標(biāo)、競(jìng)買資格的辦法;

　�、芩魅≌袠�(biāo)、拍賣、掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式;

　　⑤招標(biāo)、拍賣、掛牌時(shí)間、地點(diǎn)，投標(biāo)掛牌期限，投標(biāo)和競(jìng)價(jià)方式等;

　�、薮_定中標(biāo)人、競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法;

　�、咄稑�(biāo)、競(jìng)買保證金;

　�、嗥渌�需要公告的事項(xiàng)。

　　【知識(shí)模塊】 建設(shè)用地使用制度

　　7 【正確答案】 B

　　【試題解析】 A項(xiàng)，拍賣出讓可以設(shè)定底價(jià)也可以不設(shè)定;C項(xiàng)，競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣;D項(xiàng)，拍賣主持人在拍賣中可根據(jù)競(jìng)買人競(jìng)價(jià)情況調(diào)整拍賣增價(jià)幅度。

　　【知識(shí)模塊】 建設(shè)用地使用制度

　　8 【正確答案】 A

　　【試題解析】 省、自治區(qū)、直轄市人民政府國(guó)土資源行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門擬定協(xié)議出讓最低價(jià)，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后下達(dá)，市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門執(zhí)行。市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門編制建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃，并經(jīng)過(guò)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。

　　【知識(shí)模塊】 建設(shè)用地使用制度

　　9 【正確答案】 B

　　【試題解析】 郵寄詢問(wèn)法是通過(guò)向選定的樣本對(duì)象寄送調(diào)查問(wèn)卷，以獲得收件人對(duì)有關(guān)問(wèn)題看法的一種詢問(wèn)法。目前，由于電話、電子郵件和傳真等的廣泛使用，郵寄詢問(wèn)法的使用頻率逐漸下降，并且由于回答率不易控制，在其他調(diào)研方法可行時(shí)不宜選用。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

　　10 【正確答案】 C

　　【試題解析】 在可行性研究中，一般建設(shè)項(xiàng)目的計(jì)算期包括建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期。但房地產(chǎn)投資項(xiàng)目有所不同，出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)曰，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)屬于短期投資，因此只有建設(shè)期而沒(méi)有經(jīng)營(yíng)期;經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資既有建設(shè)期也有經(jīng)營(yíng)期;房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，一般來(lái)說(shuō)不存在建設(shè)期，只有經(jīng)營(yíng)期和持有期，但購(gòu)買處于預(yù)售階段期房的除外。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

　　11 【正確答案】 C

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

　　12 【正確答案】 A

　　【試題解析】 并不是任何情況下都需要編制資產(chǎn)負(fù)債表。在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，不需要編制資產(chǎn)負(fù)債表。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

　　13 【正確答案】 B

　　【試題解析】 動(dòng)態(tài)盈利性指標(biāo)主要包括：①財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值;②財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率;③動(dòng)態(tài)投資同收期。B項(xiàng)屬于靜態(tài)盈利性指標(biāo)。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

　　14 【正確答案】 B

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案比選

　　15 【正確答案】 A

　　【試題解析】 目前在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)的形式基本上有職能型、項(xiàng)目型和矩陣型三種。職能型組織結(jié)構(gòu)方式適用于小型、簡(jiǎn)單而歷時(shí)短的項(xiàng)目;項(xiàng)目型適用于大型復(fù)雜而歷時(shí)長(zhǎng)的項(xiàng)目;矩陣型組織結(jié)構(gòu)方式適用范圍較廣，可以適用于同時(shí)承擔(dān)多項(xiàng)目管理的企業(yè)，也可適用于分解為許多自成體系、獨(dú)立實(shí)施的子項(xiàng)目的大型、復(fù)雜的項(xiàng)目。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理

　　16 【正確答案】 B

　　【試題解析】 產(chǎn)品觀念認(rèn)為，消費(fèi)者總足歡迎質(zhì)量高、性能好、價(jià)格合理的房地產(chǎn)產(chǎn)品，只要提高產(chǎn)品質(zhì)量，做到物美價(jià)廉，就一定會(huì)客戶盈門，而無(wú)須花力氣推銷。產(chǎn)晶觀念本質(zhì)上是開(kāi)發(fā)什么房地產(chǎn)產(chǎn)品就銷售什么房地產(chǎn)產(chǎn)品，但它比生產(chǎn)觀念多了一層競(jìng)爭(zhēng)色彩。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷

　　17 【正確答案】 A

　　【試題解析】 直接調(diào)整價(jià)格是指房屋價(jià)格的直接上升或下降。根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格確定的基本原理，直接調(diào)『整價(jià)格的途徑有：①調(diào)整基價(jià);②調(diào)整差價(jià)系數(shù)。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷

　　18 【正確答案】 B

　　【試題解析】 無(wú)論采用何種面積計(jì)價(jià)，一宗房地產(chǎn)的總價(jià)是相同的。設(shè)建筑面積價(jià)格為x，根據(jù)下列公式：建筑面積下的單價(jià)×建筑面積=套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)×套內(nèi)建筑面積，可得100x=80×4000，解得：x=3200，即該商品住宅的建筑面積為3200元/平方米。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)估價(jià)

　　19 【正確答案】 A

　　【試題解析】 房地產(chǎn)狀況凋整可以分為：①區(qū)位狀況調(diào)整，即對(duì)位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施等進(jìn)行的調(diào)整;②實(shí)物狀況調(diào)整，即對(duì)土地(面積大小、形狀、地勢(shì)、地質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、場(chǎng)地平整程度)和建筑物(建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施、裝飾裝修等)進(jìn)行的調(diào)整;③權(quán)益狀況調(diào)整，即對(duì)土地使用期限、城市規(guī)劃限制條件(如容積率)等進(jìn)行的調(diào)整。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)估價(jià)

　　20 【正確答案】 C

　　【試題解析】 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，是從估價(jià)角度出發(fā)的，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會(huì)計(jì)上的折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)估價(jià)

　　21 【正確答案】 A

　　【知識(shí)模塊】 物業(yè)管理

　　22 【正確答案】 D

　　【試題解析】 可變利率抵押貸款方式的貸款利率隨市場(chǎng)利率指標(biāo)的變化而調(diào)整，貸款機(jī)構(gòu)利用該特點(diǎn)，向借款人轉(zhuǎn)移了利率風(fēng)險(xiǎn)。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)金融

　　23 【正確答案】 B

　　【試題解析】 保險(xiǎn)人依照有關(guān)規(guī)定的約定對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的的損失負(fù)責(zé)賠償?shù)那闆r包括：①火災(zāi)、爆炸;②雷擊、暴雨、洪水、暴風(fēng)、冰雹、泥石流、滑坡、地?cái)嗤蝗凰��?③飛行物體及其他空中運(yùn)行的物體墜落，以及外來(lái)建筑物和其他同定物體的倒塌，由于下列原因造成保險(xiǎn)標(biāo)的的損失，保險(xiǎn)人不負(fù)責(zé)賠償：戰(zhàn)爭(zhēng)、敵對(duì)行為、軍事行動(dòng)、武裝沖突、罷工、暴動(dòng);被保險(xiǎn)人及其代表的故意行為或縱容所斂;核反應(yīng)，核輻射和放射性污染;地震。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)金融

　　24 【正確答案】 C

　　【試題解析】 企業(yè)所得稅收入總額中，不征稅收入包括：財(cái)政撥款、依法收取并納入財(cái)政管理的行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金以及國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他不征稅收入，

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)稅收

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　25 【正確答案】 B,C,D,E

　　【試題解析】 韋伯工業(yè)區(qū)位理論的假設(shè)條件是：

　�、傺芯康膶�(duì)象是一個(gè)均質(zhì)的國(guó)家或特定的地區(qū);

　　②工業(yè)原料、燃料產(chǎn)地分布在特定地點(diǎn)，并假設(shè)該地點(diǎn)為已知;

　�、酃�業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)地點(diǎn)和范圍為已知，且需求量不變;

　　④勞動(dòng)力供給亦為已知，勞動(dòng)力不能流動(dòng)，且在工資率固定情況下，勞動(dòng)力的供給是充裕的;

　�、葸\(yùn)費(fèi)是重量和距離的函數(shù);

　�、迌H就同一產(chǎn)品討論其生產(chǎn)與銷售問(wèn)題。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論

　　26 【正確答案】 D,E

　　【試題解析】 《城市房地產(chǎn)管理法》第十八條規(guī)定：“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。”在建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同解除中，較為多見(jiàn)的是當(dāng)事人雙方違約。

　　【知識(shí)模塊】 建設(shè)用地使用制度

　　27 【正確答案】 C,D,E

　　【試題解析】 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同簡(jiǎn)稱建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或出讓合同，是指國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓人和受讓人之間就出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及如何行使建設(shè)用地使用權(quán)等問(wèn)題所達(dá)成的明確相互問(wèn)權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中的出讓人是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門。

　　【知識(shí)模塊】 建設(shè)用地使用制度

　　28 【正確答案】 A,B

　　【試題解析】 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)終止的原因有：①因土地滅失而終止，主要是由于非人力和自然力量，如地震等，造成原土地性質(zhì)的徹底改變或原土地面貌的徹底改變;②由于土地使用者拋棄而終止，由于政治、經(jīng)濟(jì)、行政等原因，土地使用者拋棄使用的土地，致使土地使用合同失去意義或無(wú)法履行，也造成土地使用權(quán)的終止。

　　【知識(shí)模塊】 建設(shè)用地使用制度

　　29 【正確答案】 A,B,C

　　【試題解析】 調(diào)研計(jì)劃是市場(chǎng)調(diào)研工作的指導(dǎo)綱領(lǐng)。調(diào)研計(jì)劃是關(guān)于資料搜集、樣本選擇、資料分析、研究預(yù)算及時(shí)間進(jìn)度安排等方面的計(jì)劃方案。

　　一般來(lái)說(shuō)，調(diào)研計(jì)劃包括：

　　①確定調(diào)研目標(biāo)和內(nèi)容;

　�、诖_定資料搜集方法;

　　③制定調(diào)研時(shí)間進(jìn)度;

　�、苤贫ㄕ{(diào)研經(jīng)費(fèi)預(yù)算。DE兩項(xiàng)屬于調(diào)研準(zhǔn)備階段的工作。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

　　30 【正確答案】 A,B,C,D

　　【試題解析】 調(diào)研報(bào)告的語(yǔ)言應(yīng)力求嚴(yán)謹(jǐn)，在調(diào)研報(bào)告中既不能使用如“可能”、“大概”、“也許”等含糊詞語(yǔ)，還要注意在選擇使用表示強(qiáng)度的形容詞或副詞時(shí)，要把握詞語(yǔ)的程度差異。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

　　31 【正確答案】 A,B

　　【試題解析】 主觀概率與客觀概率都具有兩個(gè)重要特性：①所有可能發(fā)生的事件Ei中每一個(gè)事件發(fā)生的概率值P(Ei)應(yīng)大于或等于0、小于或等于1;②各種可能發(fā)生的概率總和必須等于1。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析

　　32 【正確答案】 A,C,E

　　【試題解析】 資料搜集分為文字資料和數(shù)據(jù)資料兩大類;在可行性研究報(bào)告的實(shí)際編制過(guò)程中，有些：步驟是結(jié)合在一起的，而不是截然分開(kāi)的，這需要報(bào)告編制人員在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行認(rèn)真的調(diào)查研究和對(duì)項(xiàng)目的充分認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)上合理編制。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案比選

　　33 【正確答案】 A,B,C

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理

　　34 【正確答案】 A,D,E

　　【試題解析】 房地產(chǎn)促銷是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)旨在擴(kuò)大其房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售所進(jìn)行的向目標(biāo)客戶傳遞房地產(chǎn)產(chǎn)品信息、激發(fā)潛在客戶購(gòu)買欲望、促成潛在客戶購(gòu)買行為的全部活動(dòng)的總稱。促銷活動(dòng)實(shí)質(zhì)上是一種溝通活動(dòng)、激勵(lì)活動(dòng)。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷

　　35 【正確答案】 A,C,D,E

　　【試題解析】 運(yùn)用收益法估價(jià)的步驟主要有：①搜集并驗(yàn)證可用于預(yù)測(cè)被估價(jià)房地產(chǎn)未來(lái)凈收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料，例如被估價(jià)房地產(chǎn)及其類似房地產(chǎn)過(guò)去和現(xiàn)在的收入、費(fèi)用等數(shù)據(jù)資料;②預(yù)測(cè)被估價(jià)房地產(chǎn)的未來(lái)凈收益;③求取報(bào)酬率;④選用適宜的收益法公式計(jì)算收益價(jià)格。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)估價(jià)

　　36 【正確答案】 A,B,C

　　【知識(shí)模塊】 物業(yè)管理

　　37 【正確答案】 A,C,D

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)金融

　　38 【正確答案】 A,B,D,E

　　【試題解析】 進(jìn)行房屋保險(xiǎn)時(shí)，先要確定保險(xiǎn)金額，原則上要求保險(xiǎn)金額與房屋實(shí)際價(jià)值相等。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)金融

　　三、案例分析

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)金融

　　39 【正確答案】 C

　　【試題解析】 重復(fù)保險(xiǎn)后，發(fā)生災(zāi)害事故而遭受損失，被保險(xiǎn)人從多個(gè)保險(xiǎn)公司那里獲得的賠償總值不能超過(guò)該保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值。本題中，實(shí)際價(jià)值為目前的評(píng)估價(jià)值為110萬(wàn)元，所以最多獲得的損失賠償為110萬(wàn)元。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)金融

　　40 【正確答案】 B

　　【試題解析】 采用分?jǐn)偡绞劫r付，可以按保險(xiǎn)金額比例分?jǐn)�。甲保險(xiǎn)公司賠償額為：110×90÷(90+50)=71(萬(wàn)元)。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)金融

　　41 【正確答案】 A,C,D

　　【試題解析】 房地產(chǎn)保險(xiǎn)的除外責(zé)任包括：戰(zhàn)爭(zhēng)、敵對(duì)行為、軍事行動(dòng)、武裝沖突、罷工、暴動(dòng);被保險(xiǎn)人及其代表的故意行為或縱容所致;核反應(yīng)、核輻射和放射性污染;地震。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)金融

　　42 【正確答案】 D

　　【試題解析】 被保險(xiǎn)房屋發(fā)生保險(xiǎn)事故是由“第三者”而造成的，保險(xiǎn)人可以先按合同向被保險(xiǎn)人賠償，然后代表被保險(xiǎn)人向“第三者”行使索賠權(quán)，這種權(quán)利稱為代位求償權(quán)。

　　【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)金融