收益還原法應(yīng)用復(fù)習(xí)

　　1、利用收益還原法評(píng)估土地價(jià)格

　　基本思路：

　　第一步：依其他方法求得建筑物的價(jià)格

　　第二步：從待估房地產(chǎn)純收益中減掉建筑物的純收益，得到土地的純收益

　　第三步：再以土地還原率還原，得到土地價(jià)格

　　計(jì)算公式：土地價(jià)格 = 土地純收益/土地還原率

　　2、利用收益還原法評(píng)估房產(chǎn)價(jià)格

　　基本思路及計(jì)算公式與評(píng)估土地價(jià)格類(lèi)似

　　3、利用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格

　　基本思路依然是先計(jì)算待估不動(dòng)產(chǎn)的總純收益，再用綜合還原率還原，求出不動(dòng)產(chǎn)的收益價(jià)格。在實(shí)際中，根據(jù)純收益內(nèi)是否含有折舊費(fèi)又分兩種情況，區(qū)別在于綜合還原率有所不同。

　　4、利用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格

　　采用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格又稱(chēng)差額租金還原法，是將市場(chǎng)租金與實(shí)際支付租金之間的差額采用一定的還原率還原求取相應(yīng)的價(jià)格。與前幾種方式的不同之處在與以盈余租金替代土地純收益。

　　題目：2000年土地估價(jià)理論與方法第五大題計(jì)算題的第二小題(略)

　　(一)審題

　　1、明確題意，選擇估價(jià)方法。待估地產(chǎn)有收益，適合采用收益還原法

　　2、明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，與土地使用權(quán)取得時(shí)間隔了5年

　　3、明確題目提供的條件，思考如何利用這些條件計(jì)算收益和費(fèi)用

　　4、明確題目要求計(jì)算出的價(jià)格類(lèi)型，土地市場(chǎng)價(jià)格的單位應(yīng)為“元/平方米”

　　(二)解題思路

　　第一步：求取房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益

　　第二步：計(jì)算建筑物部分產(chǎn)生的純收益

　　第三步：從房地純收益中扣除建筑物純收益，得到土地純收益

　　第四步：計(jì)算剩余使用年限下的土地市場(chǎng)價(jià)格

　　(三)列出評(píng)估過(guò)程

　　1、解題思路及計(jì)算方法：適宜采用收益還原法

　　2、基本公式

　　(1)房地年純收益計(jì)算公式

　　(2)建筑物年純收益計(jì)算公式

　　(3)土地年純收益計(jì)算公式

　　(4)有限年限土地價(jià)格公式

　　3、計(jì)算步驟

　　(1)計(jì)算房地年總收益(需要逐步列出算式，最好給每步算式加上小標(biāo)號(hào))

　�、� 年租金收益=月租金收入×12月

　�、� 押金年運(yùn)用收益=押金×押金收益率

　�、� 年總收益=年租金收益+押金年運(yùn)用收益

　　(2)計(jì)算房地年總費(fèi)用

　　年總費(fèi)用=月平均費(fèi)用×12月

　　(3)計(jì)算房地年純收益

　　房地年純收益=年總收益 - 年總費(fèi)用

　　(4)計(jì)算建筑物年純收益

　�、� 建筑物現(xiàn)值=重置價(jià)格×建筑面積×剩余使用年限/耐用年限

　�、� 建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率

　　(5)計(jì)算土地年純收益

　　土地年純收益=房地年純收益 - 建筑物年純收益

　　(6)計(jì)算土地市場(chǎng)價(jià)格

　　土地單位面積價(jià)格=土地總價(jià)格/土地面積