(四)難點(diǎn)及常見(jiàn)錯(cuò)誤分析

　　1、難點(diǎn)

　　(1)估價(jià)時(shí)點(diǎn)和土地使用年限的關(guān)系

　　(2)土地年純收益的計(jì)算

　　(3)所提供條件的清晰分類

　　2、常見(jiàn)錯(cuò)誤分析

　　(1)沒(méi)有解題思路說(shuō)明

　　(2)房地總收益、費(fèi)用、押金運(yùn)用收益等未按年計(jì)算

　　(3)房地總收益中未計(jì)算押金運(yùn)用收益或處理錯(cuò)誤

　　(4)建筑物年純收益計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤

　　(5)未進(jìn)行年期修正或修正的土地使用年限錯(cuò)誤

　　(6)沒(méi)有計(jì)算土地單位面積價(jià)格

　　(7)解題思路或計(jì)算步驟混亂

　　詳 細(xì) 情 況

　　計(jì)算題:

　　1、某企業(yè)2000年9月以有償出讓方式取得某地塊40年使用權(quán)，面積1000平米，同時(shí)在其上以2000元/平米造價(jià)建成800平米商鋪，建筑物耐用年限為42年，殘值率為10%，目前重置價(jià)格為2500元/平米，該商鋪現(xiàn)全部?jī)?yōu)惠出租給企業(yè)內(nèi)部下崗職工，每月租金30元/平米，同類商鋪市場(chǎng)租金一般為每月50元/平米，土地還原率為4%，房屋還原率為5%，每年需支付稅金20元/平米，管理費(fèi)為同類租金的5%，年維修費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)分別為重置價(jià)格的2%和0.2%。

　　估價(jià)：

　　該宗土地在2004年9月的市場(chǎng)價(jià)格

　　1、解題方法

　　該宗土地與房屋由出租受益，適宜采用收益還原法進(jìn)行估價(jià)。

　　2、房地出租總收益計(jì)算

　　采用客觀收益，即每月50元/平米(而不是實(shí)際收益每月30元/平米)，還須將月收益換算成年收益。

　　房地年總收益=50元/月平米×800×12月=480000(元)

　　3、計(jì)算出租總費(fèi)用

　　(1) 年稅金=20元/年平米×800=16000(元)

　　(2) 年管理費(fèi)=50元/月平米×800×12月×5%=24000(元)

　　(3) 年維修費(fèi)=2500×800×2%=40000(元)

　　(4) 年保險(xiǎn)費(fèi)=2500×800×0.2%=4000(元)

　　(5) 年折舊費(fèi)=房屋重置價(jià)/房屋可使用年限=2500×800/40=50000(元)

　　(6)

　　年總費(fèi)用=年稅金+年管理費(fèi)+年維修費(fèi)+年保險(xiǎn)費(fèi)+年折舊費(fèi)=16000+24000+40000+4000+50000=134000(元)

　　4、計(jì)算房屋年純收益

　　房屋年純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原率=(房屋重置價(jià)-年折舊費(fèi)×已使用年限)=(2500×800-50000×2)×5%=95000(元)

　　5、計(jì)算土地年純收益

　　土地年純收益=年總收益-年總費(fèi)用-房屋年純收益=480000-134000-95000=251000(元)

　　6、計(jì)算2004年9月土地價(jià)格

　　(1)土地總價(jià)

　　a=251000， r=4%， n=36

　　(2)單位地價(jià)=土地總價(jià)/1000=?(元/平方米)