1[.不定項(xiàng)選擇題](八)乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱乙公司)為了使開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)個(gè)性鮮明，在同類(lèi)樓盤(pán)中樹(shù)立自身品牌形象，進(jìn)行了專項(xiàng)的市場(chǎng)調(diào)查：樓盤(pán)所在城市60歲以上老齡人口約130萬(wàn)，占全市人口的13%。針對(duì)這130萬(wàn)人口進(jìn)一步調(diào)研得知，具備中低檔樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)力的占10%左右，約13萬(wàn)人。因此乙公司決定開(kāi)發(fā)老年公寓住宅項(xiàng)目。乙公司對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品定位的方法為()。

　　A.建筑策劃方法

　　B.目標(biāo)客戶需求定位法

　　C.項(xiàng)目SWOT分析法

　　D.房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析方法

　　[答案]D

　　[解析]房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)分析定位法是指運(yùn)用市場(chǎng)調(diào)查方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行數(shù)據(jù)搜集、歸納和整理，形成項(xiàng)目可能的產(chǎn)品定位方向，然后對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)分析，利用普通邏輯的排除、類(lèi)比、補(bǔ)缺等形成產(chǎn)品定位的方法。市場(chǎng)分析方法中的市場(chǎng)調(diào)查方法包括實(shí)地調(diào)查法、問(wèn)卷訪問(wèn)法、座談會(huì)等。

　　2[.不定項(xiàng)選擇題](一)甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱甲公司)擬開(kāi)發(fā)一住宅項(xiàng)目，并將該項(xiàng)目定位為單身白領(lǐng)公寓。該項(xiàng)目總建筑面積l0000m2，固定總成本2000萬(wàn)元，單位變動(dòng)成本2500元/m2。甲公司將該項(xiàng)目委托給專業(yè)能力較強(qiáng)的乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡(jiǎn)稱乙公司)代理銷(xiāo)售。乙公司針對(duì)該項(xiàng)目規(guī)模較小、所處片區(qū)不屬于當(dāng)前熱賣(mài)區(qū)的特點(diǎn)，準(zhǔn)備大力宣傳周邊即將規(guī)劃建設(shè)的商圈來(lái)吸引客戶關(guān)注，并計(jì)劃通過(guò)賣(mài)點(diǎn)的挖掘迅速打開(kāi)銷(xiāo)售局面。乙公司挖掘該項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)的做法為()。

　　A.進(jìn)行片區(qū)研究

　　B.跟蹤競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)情況

　　C.研究消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為

　　D.開(kāi)展廣告宣傳

　　[答案]ABC

　　[解析]房地產(chǎn)的賣(mài)點(diǎn)，是產(chǎn)品所獨(dú)有的難以被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手模仿的，同時(shí)又可以展示和能夠得到目標(biāo)客戶認(rèn)同的特點(diǎn)。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目要成功推向市場(chǎng)，就應(yīng)將其吸引人的、獨(dú) 特的賣(mài)點(diǎn)充分地表現(xiàn)出來(lái)。挖掘賣(mài)點(diǎn)的四個(gè)階段為：①片區(qū)市場(chǎng)研究;②競(jìng)爭(zhēng)者動(dòng)態(tài)跟蹤;③消費(fèi)者構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)行為研究;④挖掘賣(mài)點(diǎn)。

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　　3[.不定項(xiàng)選擇題](五)某新建商業(yè)用房的完全成本為2500元/m2，開(kāi)發(fā)商希望的目標(biāo)利潤(rùn)率是完全成本的20%，銷(xiāo)售稅金為200元/m2，周邊同檔次物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格水平為3500元/m2，預(yù)計(jì)該物業(yè)的年總收益為400元/m2，總收益倍數(shù)為10。確定該商業(yè)用房均價(jià)后，制定每個(gè)商業(yè)單元價(jià)目表時(shí)，應(yīng)考慮的主要因素有()。

　　A.景觀

　　B.單元面積

　　C.單元平面布局

　　D.單元所處位置

　　[答案]AD

　　[解析]確定每一市場(chǎng)比較樓盤(pán)的項(xiàng)目調(diào)整因素及其比重，同時(shí)計(jì)算比較后的價(jià)格。對(duì)住宅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，調(diào)整因素有地域因素、樓盤(pán)個(gè)別因素、物業(yè)管理、工程形象進(jìn)度、營(yíng)銷(xiāo)五個(gè)方面。隨著生活水平的提高，消費(fèi)者對(duì)景觀、居住環(huán)境要求隨之提高。由于樓層和位置的不同，景觀差異很大，景觀的因素差異成為樓層差制定的依據(jù)之一。

　　4[.不定項(xiàng)選擇題]杭州某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)為開(kāi)展業(yè)務(wù)需要建立一個(gè)下屬房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公司，則該集團(tuán)應(yīng)明確哪些問(wèn)題及如何進(jìn)行規(guī)劃?房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)上的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)主要分為()幾個(gè)階段。

　　A.項(xiàng)目籌劃與地塊研究

　　B.產(chǎn)品設(shè)計(jì)與規(guī)劃

　　C.項(xiàng)目策劃與銷(xiāo)售

　　D.項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓與地塊使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　[答案]ABC

　　[解析]就房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人而言，新建商品房和存量房營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中的工作內(nèi)容略有差異。其中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在新建商品房市場(chǎng)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)主要分為項(xiàng)目籌劃與地塊研究、產(chǎn)品設(shè)計(jì)與規(guī)劃、項(xiàng)目策劃與銷(xiāo)售三大階段。

　　5[.不定項(xiàng)選擇題](九)某市土地儲(chǔ)備中心準(zhǔn)備拍賣(mài)一塊城市中心區(qū)的空地，規(guī)劃用途為商住兩用，E房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司準(zhǔn)備競(jìng)標(biāo)開(kāi)發(fā)。若E公司委托H房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司做市場(chǎng)需求調(diào)研，則H公司主要應(yīng)作()的調(diào)研。

　　A.行情

　　B.中心區(qū)土地存量

　　C.房地產(chǎn)消費(fèi)者

　　D.房地產(chǎn)消費(fèi)行為

　　[答案]CD

　　[解析]房地產(chǎn)市場(chǎng)需求既可以是特定房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的總和，也可以指對(duì)某一房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的需求數(shù)量。市場(chǎng)需求由購(gòu)買(mǎi)者、購(gòu)買(mǎi)欲望、購(gòu)買(mǎi)能力組成。房地產(chǎn)企業(yè)為了使其產(chǎn)品適銷(xiāo)對(duì)路，必須事先了解消費(fèi)者的構(gòu)成、購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)和購(gòu)買(mǎi)行為特征，真正做到按照消費(fèi)者的實(shí)際需求來(lái)進(jìn)行企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查主要包括以下三個(gè)方面：①房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)查;②房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)查;③房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)查。

　　6[.不定項(xiàng)選擇題](四)某市土地儲(chǔ)備中心準(zhǔn)備拍賣(mài)一塊城市中心區(qū)的空地，規(guī)劃用途為商住兩用，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司準(zhǔn)備競(jìng)標(biāo)開(kāi)發(fā)。若A公司委托F房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司做市場(chǎng)需求調(diào)研，則F公司主要應(yīng)做()的調(diào)研。

　　A.行情

　　B.中心區(qū)土地存量

　　C.房地產(chǎn)消費(fèi)者

　　D.房地產(chǎn)消費(fèi)行為

　　[答案]CD

　　[解析]房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查包括：①房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)查;②房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)查;③房地產(chǎn)消費(fèi)行為。

　　7[.不定項(xiàng)選擇題](二)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)了一種成本較低的新型住宅，與該新型住宅結(jié)構(gòu)相同、地段相同的住宅價(jià)格為3800元/m2，而該新型住宅的價(jià)格定為3500元/m2，屬于同類(lèi)結(jié)構(gòu)和同等地段的最低價(jià)。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司采用的定價(jià)策略的優(yōu)點(diǎn)是()。